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Vermieter fordert von den vorhergehenden Jahren die Nebenkosten an, ohne die Belege vorzulegen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 01.09.2009

Frage:

1. Kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung von den vorhergehenden Jahren (ab 2005) die Nebenkosten anfordern, wenn er nicht alle Belege vorgelegt hat?

2. Ist eine Betriebskostenabrechnung zulässig, wenn sie einen Zeitraum von 13 statt von 12 Monaten umfasst?

3. Kann ich die Miete kürzen und wenn ja, in welcher Höhe, wenn folgender Tatbestand vorliegt:
Es handelt sich um eine Dachgeschoss-Wohnung in einem Neubau, der ca. 50-80 Meter von zwei landwirtschaftlichen Betrieben entfernt liegt. Bei meinem Einzug 2005 habe ich den Vermieter mehrmals gefragt, ob es zu Geruchsbelästigungen kommt. Er hat angegeben, dass dies nur selten der Fall sei. Ich habe ihn ausdrücklich mehrmals darauf hingewiesen, dass ich aufgrund meiner Schwerbehinderung nicht ohne weiteres wieder umziehen kann. Ebenso ist meine Mitbewohnerin (sie hat den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben) davon betroffen. Auch sie ist schwerbehindert und zudem schwere Allergikerin. Wir beide sind aufgrund unserer Schwerbehinderung in Erwerbsunfähigkeitsrente.
Der Tatbestand ist folgender: Fast jeden Tag sind unerträgliche Fäkaliengerüche vorhanden. Dadurch kann der Balkon nicht genutzt werden, die Fenster können nicht geöffnet werden, ohne dass der unerträgliche Gestank in die Wohnung kommt. Besonders in den Sommermonaten bleibt dadurch auch die Wärme in der Dachgeschoss-Wohnung.
Dazu kommen saure, starke Geruchsbelästigungen durch die Silagen.
Zurzeit sind, wie schon häufiger, unerträgliche Schrei- und Brüllgeräusche aus dem Bullenstall zu hören. Es handelt sich nicht um normale, artgemäße Geräusche ( als Diplombiologin sind mir diese bekannt ), sondern um Geräusche, die vermuten lassen, dass Tiere schwer erkrankt sind.
Zusätzlich wüßte ich gern, ob der Vermieter unter diesen Bedingungen die Umzugskosten übernehmen müßte, wenn wir in eine andere Wohnung ziehen.

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Antwort:

zu Frage 1:
Kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung von den vorhergehenden Jahren
(ab 2005) die Nebenkosten anfordern, wenn er nicht alle Belege vorgelegt hat?

Ich gehe davon aus, daß bei Ihrem Vermieter das Abrechnungsjahr identisch mit dem Kalenderjahr ist.

Nachforderungen aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter nur stellen, wenn er Ihnen die Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres übermittelt, d.h. die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, Abrechnungszeitraum vom 01.01.2005 bis 31.12.2005, muss Ihnen bis zum 31.12.2006 zugegangen sein, um überhaupt Nachforderungen darauf geltend zu machen.

Die Nachforderung aus dieser Abrechnung verjährt mit dem 31.12.2009.

Nun zur Kernfrage:
Der Vermieter ist nicht verpflichtet die Belege für die Betriebskosten vorzulegen.
Er hat Ihnen auf Verlangen Einsicht zu gewähren oder ausnahmensweise gegen Kostenerstattung Kopien zuzusenden , z.B. wenn es für Sie wegen der Behinderung außerordentlich schwierig ist den Vermieter aufzusuchen.

Sie können natürlich einzelne Positionen der Abrechnung bezweifeln, wenn der Vermieter deren Berechtigung nicht durch Belege nachweisen kann und Sie die Berechtigung nicht aus allgemeinen Quellen nachvollziehen können.

Soll heißen: Es macht wenig Sinn die Müllgebühren anzuzweifeln, wenn der Vermieter zwar keinen Beleg vorzeugen kann, die Gebühren für die bei Ihnen benutzten Tonnen sich jedoch auf der Internetseite des Entsorgers einfach ablesen lassen.

Anders wäre es bei der Abrechnung der Wasserwerke unter Ausweis der verbrauchten Mengen oder Kosten des Hausmeisters ohne Lohnbelege.
Da können Sie die Ansätze in der Abrechnung herausnehmen und nur wenn dann noch eine Nachforderung besteht, diese bezahlen.

Sollte die Sache auf einen Prozeß zulaufen, ist es durchaus sinnvoll um die Prozeßkosten und das Kostenrisiko gering zu halten einen gewissen Leistungsanteil als angemessen zugrundezulegen. Das heißt wenn z.B. der Stromverbrauch 1200 kw/h sein soll und kein Beleg existiert dann wird er nicht gestrichen, weil Sie haben ja Strom verbraucht. Sie legen aufgrund Erfahrungswerten oder eine Betriebskostenstatastick eine Verbrauch von 600 kw/h zugrunde und machen darauf eine Abrechnung zu Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung. Dann muss der Vermieter beweisen, wenn er mehr verlangt. Das Prozeßkostenrisiko beschränkt sich dann auf den Differenzbetrag.


2. Ist eine Betriebskostenabrechnung zulässig, wenn sie einen Zeitraum von 13 statt von 12 Monaten umfasst ?

Der Abrechnungszeitraum darf höchstens ein Jahr umfassen (LG Bremen WuM 06,199; LG Leipzig, WuM 04, 481).

3. Kann ich die Miete kürzen und wenn ja, in welcher Höhe?

Die Berechtigung einer Mietminderung richtet sich nach dem Einzelfall, der in Ihrem Fall kompliziert zu beurteilen ist.

Sie können meine nachstehenden Ausführungen anhand des Gesetzes mit den §§ 536a bis d BGB verfolgen. Die Texte finden Sie: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html

Grundsätzlich können Sie die Miete wegen Mängeln der Mietsache mindern. Der Vermieter hat eine Minderung auch hinzunehmen, wenn der Grund für die Minderung nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Der BGH hat so in Fällen von lärmenden Baustellen in der Nachbarschaft entschieden.

Ich habe keine Entscheidung gefunden, die die Minderung wegen landwirtschaftlicher Betriebe zur Grundlage hätte. Aber es gibt diverse Entscheidungen zu Tiergerüchen im Haus und aus der Nachbarschaft. Wenn eine Minderung in Frage kommt, düfte eine Quote von 10 bis 20 % angemessen sein.

Wenn das Haus in dem Sie leben ein Neubau ist, ging die Baugenehmigungsbehörde vermutlich davon aus, daß die Geruchsbelastung hinnehmbar ist. Bei Klärung der Frage der berechtigten Minderung könnte das Gericht die Auffassung vertreten, daß es sich um Belastungen handelt, die für die ländliche Umgebung üblich sind und hinzunehmen sind. Dann kämen Sie mit der Minderung nicht durch.

Weiteres Hindernis Ihrer Rechtswahrnehmung könnte sein, daß Sie den Mangel bei Vertragsschluss kannten (§ 536b BGB). Die emittierenden Betriebe waren ja in dem Moment als Sie sich einmieteten schon vorhanden. Sie hätten also schon Lärm und Geruch wahrnehmen können. Sie schildern ja selber, daß Sie beim Vermieter dahingehend nachgefragt haben.

Das ließe sich vielleicht dann umgehen, wenn Sie darlegen und beweisen, das Lärm und Gestank über das Hinausgehen, was Sie zum Zeitpunkt des Einzuges wussten oder hätten wissen kÖnnen. Also wenn sich erweisen lässt, daß die Tiere wegen einer Erkrankung mehr stinken und mehr lärmen.

Genauso könnte Ihnen "Verwirkung" entgegengehalten werden. Wenn Sie die Störung über mehrere Jahre hingenommen haben, ohne den Vermieter auf die Mängel hinzuweisen und eine Abstellung des Mangels zu verlangen, kann dieses lange Hinnehmen die Minderung ausschließen. (§ 536c BGB).

Anders kann das ganze beurteilt werden, insbesondere kann ein Schadensersatz-anspruch für einen Umzug begründet sein, wenn Sie die Zusicherung des Vermieters, daß von den landwirtschaftlichen Betrieben keine Lärm- und Geruchsbelästigung ausgeht beweisen können. Wobei Ihre Mitbewohnerin in einem Rechtsstreit auch Partei wäre. Es müsste also was schriftliches oder einen Dritten Zeugen geben, der die Zusicherung bestätigt.

Also sind Ihre Erfolgsaussichten ohne Nachweis der Zusicherung und/oder der neuerlichen Steigerung der Störung eher gering.

Als Tip:
Wenn Ihre Einschätzung zutrifft, daß die Tiere krank sind deshalb die Störungen extremer als normal sind, können Sie vielleicht Amtstierarzt und Ordnungsamt in die Spur schicken um diese Umstände abzustellen.



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