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Löschungsbewilligung - Hat die Bank einen Anspruch auf die Übergabe einer Kopie des Kaufvertrags?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 29.08.2009

Frage:

Meine Frau und ich sind Erbbauberechtigte auf einem Grundstück der Stadt und haben darauf ein Gebäude und einen Gewerbebetrieb errichtet. In Abt.II des Grundbuches steht das Wohnungs- u. Teilerbaurecht der Stadt, in Abt.III stehen Grundschulden der Bank in Höhe von 650TDM u. 250TDM und für die Stadt von 45.360 DM. In einem Kaufvertrag vor einem Notar vom 31.7.09 wurde das Gebäude an unsere Nachfolger verkauft. Für eine Löschungsbewilligung der beiden Grundschulden der Bank will diese eine Ausfertigung des Kaufvertrages. Da in diesem Vertrag auch geregelt ist, wohin der Rest des Kaufpreises gehen soll, möchte ich nicht, daß die Bank eine Kopie des Vertrages erhält, um eine Löschungsbewilligung zu erteilen besteht sie aber darauf.
Hat die Bank einen Anspruch auf eine Kopie des Kaufvertrages?

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Antwort:

Generell hat die Bank keinen Anspruch auf Vorlage des Kaufvertrages bevor sie eine Löschungsbewilligung erteilt. Ein Problem ergibt sich dann, wenn Sie zwar diese Löschungsbewilligung erteilen soll, aber keine Anhaltspunkte hat, ob sie auch nach dem Verkauf an ihr Geld kommen wird. Die Bank würde ja so in Vorleistung gehen und müßte darauf vertrauen, daß sie ihr Geld von Ihnen auch bekommen wird. Selbst bei Vorlage des Kaufvertrages kann man nicht unbedingt verlangen, daß überhaupt eine Löschungsbewilligung erteilt wird.
Die einfachste Lösung wäre, die Bank zunächst zu befriedigen, d. h. alle noch offenen Forderungen, welche mit der Grundschuld gesichert worden sind zu bezahlen. Dann muß die Bank - kostenlos - eine Löschungsbewilligung erteilen, weil der Sicherungszweck weggefallen ist.
Man könnte also in dem notariellen Vertrag eine Klausel einbauen - hier mittels Nachtragsvereinbarung -, daß der Käufer die Kaufsumme in Höhe der zu sichernden Forderungen der Bank zahlt, dann die Löschungsbewilligung erfolgt und nach Löschung der restliche Kaufpreis fällig wäre, was ich für fair halte.
Der Notar könnte die Bank anschreiben und erfragen, welche Forderungen noch offen sind und so dann dem Käufer mitteilen, was er wohin zahlen soll.
Grundsätzlich denke ich nicht, daß eine Bank die Löschungsbewilligung erteilen wird, nur weil sie den Kaufvertrag kennt und dieser ist - wie bereits gesagt - nicht Voraussetzung für die Erteilung einer Löschungsbewilligung.
Es muß mindestens eine Ersatzsicherheit für die Bank angeboten werden, wenn die Bewilligung erteilt werden soll.
Hat der Käufer selbst eine Finanzierung für den Kaufpreis gemacht, dann wäre auch eine Möglichkeit, die Grundschuld stehen zu lassen und die Bank des Käufers tritt hierin ein. So etwas wird zwischen den Banken problemlos abgewickelt und nennt sich Grundschuldabtretung.
Eine weitere Möglichkeit wäre, daß der Notar für die Bank eine Erklärung schreibt, daß der Kaufpreis mindestens die gesicherten Forderungen abdeckt.
Übrigens müssen Sie immer beachten, daß die Bank ggf. auch Vorfälligkeitsentschädigungen verlangt, welche durchaus teuer sein können.
Für Käufer und Verkäufer die günstigste Möglichkeit ist immer, wenn man den Grundbucheintrag einfach stehen läßt, d. h.
was der eine löschen lässt, muss der andere meist sofort wieder eintragen lassen. Und dafür fallen Notar- und Grundbuch-Gebühren an.


Wird beim Verkauf die Immobilie lastenfrei übergeben, muss der Verkäufer für die Löschung einer Grundschuld von 150.000 Euro gut 300 Euro einkalkulieren, die jeweils etwa zur Hälfte an den Notar und das Grundbuchamt zu zahlen sind. Der Käufer muss wiederum über 600 Euro an Notar- und Amtsgebühren zahlen, wenn er für die Finanzierung eine Grundschuld in gleicher Höhe eintragen lässt.

Für die Abtretung der Grundschuld werden bei gleichem Grundschuldbetrag hingegen nur einmalig etwas mehr als 300 Euro fällig, die in aller Regel der Käufer übernimmt. Üblicherweise erklären sich Banken mit einer Abtretung einverstanden, da für das finanzierende Institut damit keine Einbußen bei der Kreditsicherheit verbunden sind.

Noch günstiger wird es, wenn der Käufer sein Darlehen bei der Bank aufnimmt, die bereits als Grundschuldberechtigte eingetragen ist. Dann fallen nur Gebühren an, wenn das Darlehen höher ist als die bereits bestehenden Grundschulden und deshalb zusätzliche Sicherheiten eingetragen werden müssen.

Auch wenn die Immobilie nicht verkauft wird, sondern nur das Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist, besteht kein Anlass für die Löschung der Grundschulden. Muss später einmal - beispielsweise für umfangreiche Modernisierungsarbeiten - ein neuer Kredit aufgenommen werden, kann einfach die bereits eingetragene Grundschuld reaktiviert werden.

Also im Ergebnis, die Bank hat kein Recht auf Einsicht in den Kaufvertrag. Die Löschungsbewilligung kann immer dann verlangt werden, wenn die Forderung entweder nicht mehr besteht oder man sich auf eine anderweitige Sicherung verständigt hat, sonst nicht.



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