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Sperrfristen für die Umwandlung in Wohneigentum

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 24.08.2009

Frage:

Meine 68-jährige Mutter wohnt in einer Mietwohnung (Hinterhaus), die im Frühjahr 2009 zusammen mit dem gesamten Grundstück und Vorder- sowie Hinterhaus verkauft wurde. Bei einem Ortstermin der neuen Eigentümer teilten diese meiner Mutter mit, dass sie beabsichtigen, das Hinterhaus im kommenden Jahr abzureissen. Sie würden meine Mutter bei der Suche nach alternativem Wohnraum unterstützen und sich an den Umzugskosten mit max. 1.800 - 2.000 Euro beteiligen. Seitdem sucht meine Mutter (Teilbehindert mit starkem Hüft- und Rückenleiden) nach einer Lösung. Erschwerend kommt hinzu, dass ihre bettlägerige 89-jährige Mutter in einem Pflegeheim in der Nähe lebt und von ihr täglich besucht wird. In der näheren Umgebung ist keine Wohnung zum bisherigen Mietzins (ca. 400 Euro) verfügbar. Jetzt hat sie den neuen Eigentümern angeboten, gegen eine angemessene Abschlagszahlung zum Frühjahr 2010 auszuziehen und ca. 30 km entfernt in die Nähe ihrer Tochter zu ziehen (und hat dort auch einen Platz in einem Pflegeheim für die Oma in Aussicht). Die Eigentümer haben daraufhin schriftlich 3.000 Euro in Aussicht gestellt, aber nur wenn sie sich innerhalb der nächsten Woche schriftlich einverstanden erklärt, bis Ende März 2010 auszuziehen. Andernfalls drohen sie mit einer Eigenbedarfskündigung auf Ende Mai 2010. Durch einen Umzug würden nach unserer Kalkulation Mehrkosten für Umzugsunternehmen, neue Bodenbeläge, Einbauküchen und Möbel von 10.000-12.000 Euro entstehen. Wie sollen wir vorgehen? Gilt in diesem Fall die Sperrfrist für die Umwandlung in Wohneigentum (§577a BGB)? Liegt eine soziale Härte vor?

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Antwort:

Ich gehe davon aus, daß sich die fragliche Immobilie in Deutschland befindet.

Die Sperrfrist für die Umwandlung in Wohneigentum nach § 577a BGB ist auf den von Ihnen geschilderten Fall nicht anwendbar. Diese Vorschrift gilt nur für die Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz).


Nach § 573 BGB ist der Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.

Ein berechtigtes Interesse ist der Eigenbedarf des Vermieters, um die Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen.
Dieser Grund trägt jedoch nicht, wenn der Vermieter eine andere Wohnmöglichkeit hat. Wenn der Vermieter und seine Familie im freien Vorderhaus ausreichend Wohnraum hat, scheidet der Eigenbedarf aus.
Das wäre im Einzelfall zu bewerten.
Wenn Ihre Mutter die Wohnung räumt und der Vermieter dann die Wohnung anderweitig vermietet, kann Schadensersatz verlangt werden.
So hat neulich noch der BGH (Bundesgerichtshof) entschieden.

Ein weiterer Grund berechtigten Interesses ist u.a.gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Verwertung kann durchaus auch in einem Abriss bestehen.

Der Umstand, daß die Wohnung im Winter nicht hinreichend zu heizen ist, unterstützt die Annahme dieses Kündigungsgrundes.

Wenn die Vermieter nachweisen können, daß eine Versetzung der Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand einen unverhältnismäßigen Aufwand darstellen würde und Ihre Mutter mit der Minderung weiter die ordnungsgemäße Beheizung verfolgen kann, können die mit dem Grund durchkommen. Dann kann der Abriss ein berechtigtes Interesse sein.

Insofern ist eine Kündigung grundsätzlich möglich. Die Vermieter müssen die Kündigungsgründe natürlich im Fall, daß Ihre Mutter sich auf Räumung verklagen lässt nachweisen.

Die Fristen richten sich je nachdem wie lange Ihre Mutter schon Mieterin ist nach § 573c BGB. http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html

Grundsätzlich ist es so, daß die Vermieter, die einen wirksamen Kündigungsgrund geltend machen können keinerlei Verpflichtung haben sich kostenmäßig am Umzug zu beteiligen. Jegliches Angebot ist also ein Entgegenkommen um Prozeßrisiken zu vermeiden oder Zeitverlust und Ärger durch einen Prozeß zu vermeiden.

Wenn der Vermieter die Kündigung ausspricht, kann Ihre Mutter wegen sozialer Härte Widerspruch einlegen. Der Einspruch ist schriftlich mindestens 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zu erklären.
Bei der Entscheidung über den Widerspruch werden die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abgewogen. (§ 574 ff. BGB)

Zugunsten Ihrer Mutter ist das Fehlen alternativen Wohnraums zu berücksichtigen. Aber das der Wohnraum im Winter nicht wirklich bewohnbar ist, schmälert den Wert des Verbleibens. Wenn der Wohnraum nicht besonders barrierefrei ist fällt die Schwerbehinderung als Grund auch kaum ins Gewicht.
Für die Vermieter schlagen die oben erörteten Kündigungsgründe zu Buche.

Das Alter Ihrer Mutter ist auch derart jung, daß niemand ein Verbleiben bis zum Ableben als Grund annehmen würde. Da tritt die Behinderung hinter zurück. Wenn Ihre Mutter 89 und schwerbehindert wäre, sähe das anders aus.

In der Praxis würde bei einem gerichtlichen Prozeß wahrscheinlich vom Gericht auf einen Vergleich gedrängt werden mit dem allenfalls der Eintritt der Kündigung herausgeschoben wird. Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit halte ich für unwahrscheinlich.

Ich kann nicht beurteilen, ob der Vermieter Eigenbedarf oder Baufälligkeit nachweisen kann. Wenn er es kann, dürfte die Annahme finanzieller Vorteile vom Vermieter eine vorteilhafte Option sein.



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