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Wie ist die Rechtslage, wenn zwei Parteien eine Wohnung mieten aber nur eine sich entscheidet zu kündigen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 20.08.2009

Frage:

Vor drei Jahren habe ich gemeinsam mit meinem Freund eine Wohnung in Hamburg bezogen. Den Mietvertrag haben wir gemeinsam unterschrieben. Nun haben wir uns getrennt und ich bin ausgezogen. Mein Ex-Freund möchte aber die Wohnung im Moment nicht kündigen. Der Vermieter sagt, die Kündigung ist nur rechtens, wenn wir beide gemeinsam kündigen. Das möchte mein Ex-Freund aber nicht und erwartet, dass ich die Miete weiter bis Ende des Jahres zur Hälfte mitbezahle (Per Einschreiben hatte ich bereits zum 30.09. gekündigt und habe auch eine schriftliche Erklärung von uns beiden nachgesandt, in der steht, dass mein Ex-Freund die Wohnung als alleiniger Mieter im jetzigen Zustand zum 1.10. übernimmt).

Wie können hier die nächsten Schritte aussehen bzw. wie ist meine Rechtslage?

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Antwort:

Da Sie den Mietvertrag seinerzeit mit Ihrem Ex-Freund gemeinsam unterschrieben haben, gelten Sie juristisch betrachtet als so genannte Gesamtschuldner. Sie schulden im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter beide die Miete in der vollen Höhe, d.h. der Vermieter kann sich grundsätzlich aussuchen, von wem er die Miete verlangt bzw. zu welchen Teilen. Mit anderen Worten hat dieser 2 Schuldner statt nur einem. Im Innenverhältnis zwischen Ihnen beiden gibt es natürlich dann einen in der Regel hälftigen Ausgleichsanspruch. Vor diesem Hintergrund, d.h. dem Vorteil einer Schuldnermehrheit, erklärt sich auch das Verhalten des Hausverwalters, der nach Rücksprache mit seinem Anwalt darauf hingewiesen hat, dass nur eine gemeinsame Kündigung akzeptiert wird, denn zwei Schuldner sind sicherer als nur einer.

Derzeit dürften Sie daher noch als Mieterin anzusehen sein. Da Sie Gesamtschuldner sind, können Sie das Mietverhältnis auch nur gemeinsam lösen. Sollte es sich bei dem von Ihnen beiden unterschriebenen Schreiben um eine gemeinschaftliche Kündigungserklärung handeln, wäre das Mietverhältnis für Sie beide wirksam gekündigt. Aber offenbar handelt es sich hier um allein Ihre Kündigung und eine Willenserklärung Ihres Ex-Freundes, dort weiterhin wohnen zu wollen. Sofern der Hausverwalter dem ausdrücklich zugestimmt hat, wäre dies zwar grundsätzlich als Vertragsänderung wirksam, jedoch dürfte dies in der Praxis nur schwer nachzuweisen sein, wenn der Hausverwalter dies etwa abstreitet oder dieser meint, sich an einen anderen Wortlaut erinnern zu können (z.B. nur "unter Vorbehalt" zugestimmt o.ä.). Sie sind für den Umstand der Zustimmung zu Ihrem Änderungsangebot voll beweisbelastet.

Sie könnten daher zum einen versuchen, alle Parteien ins Boot zu holen und die pragmatische Lösung durchzusetzen, Sie aus dem Mietvertrag zu entlassen und das Mietverhältnis allein mit dem Ex-Freund fortzusetzen, was doch eigentlich für alle tragbar sein dürfte. Wenn dies nicht funktionieren sollte, wäre Ihr Ex-Freund auf Mitwirkung bei der gemeinsamen Kündigung zu verklagen. Da Sie offenbar nicht verheiratet waren, dürften diesem Anspruch keine rechtlichen Hürden entgegenstehen (da es die ehelichen bzw. nachehelichen Einstandspflichten für Sie nicht gibt), so dass Sie hier aller Voraussicht nach erfolgreich wären. Der unterliegenden Partei, d.h. in diesem Fall Ihrem Ex-Freund, würde die Gerichtskosten sowie die Kosten für die anwaltliche Vertretung vor Gericht auferlegt werden.

Sie sollten Ihren Ex-Freund daher nach alledem mit Nachdruck darauf hinweisen, dass dieser verpflichtet ist, an der Kündigung der gemeinsamen Wohnung mitzuwirken und Sie ihn im Falle der Weigerung erfolgreich auf Abgabe einer diesbezüglichen Willenserklärung (d.h. hier einer Kündigungserklärung) verklagen könnten mit vollem Kostenrisiko für ihn. Am besten machen Sie ihn schriftlich darauf aufmerksam und setzen ihm hierzu eine Frist von wenigen Tagen. Sollte er dem nicht nachkommen, empfehle ich das Aufsuchen eines Anwalts vor Ort, um Ihre rechtlichen Interessen vor Gericht durchzusetzen. Zwingend ist dies jedoch nicht, da Sie sich vor dem Amtsgericht in der ersten Instanz selbst vertreten können, d.h. dort kein Anwaltszwang herrscht.

Andernfalls, d.h. ohne eine gerichtliche Durchsetzung, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie über den 30.09.2009 hinaus weiterhin als Mieterin gelten mit der Folge, grundsätzlich sogar voll vom Vermieter in Anspruch genommen werden zu können. Im Innenverhältnis zu Ihrem Mitmieter hätten Sie zwar für die Mieten nach September 2009 einen vollen Ausgleichsanspruch, jedoch nutzt Ihnen dieser wenig, wenn z.B. Probleme mit der Solvenz des Ex-Freundes entstehen sollten oder dieser sich weigert und Sie den Weg über das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Freistellungslage gehen müssten.



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