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Nießbrauchrecht an einem Haus auf die Tochter übertragen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 19.08.2009

Frage:

Meine Schwiegereltern haben vor 20 Jahren ihr Dreifamilienhaus ihrem Sohn geschenkt und für sich selbst ein lebenslanges Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Der Sohn wohnt bislang kostenfrei in der 1.Etage. Der Schwiegervater ist mittlerweile verstorben. Die Schwiegermutter muss nun in ein Pflegeheim, weil der Sohn und Ehefrau jegliche häusliche Pflegeunterstützung ablehnen. Meine Schwiegermutter hat meiner Frau mit sämtliche Vollmachten übertragen.

Frage: Kann meine Frau die Wohnung meiner Schwiegermutter (evtl. auch gegen den Willen meines Schwagers) vermieten? Kann sie auch Miete von ihrem Sohn verlangen?

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Antwort:

Damit Ihre Frau die Wohnungen vermieten kann und ggf. Miete von dem Sohn verlangen kann, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
Zunächst muß es sich bei dem Nießbrauch Ihrer Schwiegermutter um einen unbeschränkten Nießbrauch handeln. Es wäre grundsätzlich möglich, daß z. B. ein Recht - wie die Vermietung an Dritte - ausgeschlossen worden wäre. Diesbezügliche Regelungen müßten in der schriftlichen Vereinbarung zum Nießbrauch, in einem Schenkungsvertrag o. ä. enthalten sein.
Liegen keine Einschränkungen vor, dann darf zunächst Ihre Schwiegermutter das gesamte Haus vermieten, d. h. Sie ist nicht gezwungen, nur oder überhaupt selbst in dem Haus zu wohnen.
Ihre Schwiegermutter muß nun Ihrer Frau eine Vollmacht erteilen, aus der hervorgeht, daß diese zum Abschluß von Mietverträgen als Vertreterin - mit oder ohne Beschränkungen - bevollmächtigt ist. Als Vermieterin muß in dem Vertrag weiterhin Ihre Schwiegermutter genannt werden und die Miete muß auf ein Konto Ihrer Schwiegermutter eingezahlt werden, soweit jedenfalls nichts anderes vereinbart ist. In dem Mietvertrag sollte ausdrücklich festgehalten werden, daß Ihre Frau als Vertreterin handelt und die Unterschrift sollte auch den Zusatz i. V. enthalten. Als Anlage müßte dem Vertrag noch z. B. eine Kopie der Vollmacht beigefügt werden.
Soweit es den Sohn betrifft, kann Ihre Schwiegermutter entscheiden, aufgrund von z. B. Geldnot, aber auch ohne jeden Grund, daß in Zukunft Miete zu zahlen ist oder er ausziehen muß. Auch hierzu müßte eine Vollmacht erteilt werden, d.h. es sollte idealerweise keine pauschale Vollmacht sein, sondern sie sollte schon einige Einzelheiten enthalten, gerade wenn es den Sohn betrifft, da hier Streit vorprogrammiert ist. Der Sohn wird sich sicher die kostenlose Wohnmöglichkeit auf jeden Fall erhalten wollen. Daß er es ablehnt, dafür seiner Mutter zu helfen, wird im Zweifel aber gegen ihn verwendet werden können.
Voraussetzung dafür ist, daß der Sohn nicht den Nießbrauch oder Wohnrecht an der 1. Etage von der Schwiegermutter übertragen bekommen hat, sondern, daß er einfach aus gutem Willen dort kostenlos wohnen darf. Ein Wohnrecht stände i. d. R. auch im Grundbuch. Hier wäre zum einen die Schwiegermutter zu befragen und auch nochmals ein Blick in die Schenkungsvereinbarung von damals zu werfen.
Würde das Geld Ihrer Schwiegermutter nicht für das Pflegeheim reichen, wird auch das Sozialamt dafür sorgen, daß alle Wohnungen vermietet werden und so Einnahmen erzielt werden.
Wichtig ist noch, daß das Nießbrauchrecht wirklich lebenslang ist und sich keine Klausel findet, die besagt, daß es auch erlischt, wenn der Nießbraucher z. B. in ein Pflegeheim umziehen muß. Solche Dinge werden manchmal eingebaut, damit der Hauseigentümer schon früher an das Haus kann und es den Eltern bei Einräumung des Nießbrauchrecht in erster Linie auch darum ging, dort jedenfalls solange wohnen zu können, wie es gesundheitlich geht und man Wert auf die Einnahmen nur für die Zeiten gelegt hat, in denen man sie z. B. auch für ein abgesichertes Leben im eigenen Haus und Umfeld brauchen konnte.



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