×
Deutsche Anwaltshotline
kostenlose Rechtsberatung
Zur App
Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine Mieterhöhung zu akzeptieren


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 03.08.2009

Frage:

Meine Mieterin, freie Journalistin, weigert sich, eine Mieterhöhung zu akzeptieren.
Sie zahlt seit 2004 für eine komfortable 125 qm-Wohnung in 1A-Wohnlage in Bonn, Garage und Garten, ? 1050,00 Kaltmiete.
Ich möchte um ? 100,00 erhöhen. Gründe:
- gestiegene Preise und Mieten in Bonn seit 2004
- Insider: In der Nachbarschaft werden höhere Mieten gezahlt.
Zum Vergleich: Die Oberwohnung (130 qm) hat seit 2002 einen höheren Mietpreis
(? 1080,00), ohne den Vorteil einer Garage und des Gartens aufzuweisen. Außerdem ist
die von mir vermietete Wohnung durch Umbau und Ausstattung (2 Bäder, Terrakottaböden
mit Fußbodenheizung, Einbauküche u.a.) wesentlich komfortabler.
- Ich investiere noch in diesem Monat in die Erneuerung der Heizungsanlage (? 4900,00).
Die Mieterin erspart demzufolge laut Aussage des Installateurs 20% der Verbrauchskosten.

Frage: Kann ich mich im Falle einer Klage gegen die Mieterin durchsetzen?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Ich nehme zunächst einmal an, dass sich die Mieterhöhung nicht aus dem Mietvertrag selbst ergibt, zum Beispiel durch die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder einer Staffelmiete nach § 557 b BGB.

1. Sie können die Miete dann erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Mieterhöhung kann dann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen.

Nach Ihrer Schilderung ist die Miete länger als 15 Monate unverändert geblieben und ein letztes Erhöhungsverlangen entweder nicht existent oder jedenfall älter als 12 Monate, so dass Fristen der Mieterhöhung nicht entgegenstehen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. II BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist dabei Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Sie können die ortsübliche Vergleichsmiete auch aus dem Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB nehmen, der für die Stadt Bonn mit Sicherheit in qualifizierter Form vorliegt.

Den Mietspiegel können Sie bei der Stadt, dort beim Wohnungsamt, erfragen, eventuell auch im Internetauftritt der Stadt einsehen.

Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen, dieser Betrag wird durch die von Ihnen geplanten 100,00 ? monatlich aber nicht erreicht.


Zum Verfahren:

Das Mieterhöhungsverlangen ist der Mieterin nach § 558 a BGB in Textform, das bedeutet, unterschrieben und per Einschreiben, zuzusenden- Darin ist die Mieterhöhung zu begründen.
Sie können sich darin auf den Mietspiegel beziehen, suchen Sie dort die vergleichbare Grundlage heraus, benennen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. die Spanne, in der sich diese Vergleichsmiete bewegt, und schreiben Sie, dass Sie bis zu dieser Höhe beziehungsweise in diesem Rahmen die Miete um die gewünschten 100,00 ? erhöhen möchten.
Nehmen Sie in das Schreiben auch die eingangs genannten Fristen auf und fordern Sie die Mieterin auf, der Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen.


Falls der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Wenn er bzw. sie der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen.
Diese Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

In dem beschriebenen Rahmen hat die Klage alle Aussicht auf Erfolg; allerdings ist zu empfehlen, sie trotzdem nur mit einem Anwalt einzureichen, da schon kleinere Formfehler Ihnen den Prozessen verhageln oer zumindest erheblich verzögern können.


Im Prinzip ist Ihre Frage hiermit beantwortet, da Sie schon, falls die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt als die Miete, die die Mieterin jetzt bezahlt, die Mieterhöhung wie beschrieben durchführen können.


2. Der Vollständigkeit halber, oder für den Fall, dass die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich niedriger sein sollte als die derzeit bezahlte Miete, noch zu den von Ihnen genannten Erneuerungskosten der Heizungsanlage:

Abgesehen von Reparatur- oder reinen Erhaltungskosten können Sie die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB wie folgt auf die Mieterin umlegen:

Die Modernisierung muss bereits vorgenommen sein, das heisst, die Kosten müssen bereits entstanden sein.
Die Energieeinsparung muss nicht groß sein, aber messbar und dauerhaft.


Sie müssen dann ausrechnen, welcher Teil der Kosten auf die Wohnung der Mieterin entfällt und können deren Miete dann um 11 % jährlich dieser Kosten erhöhen.

Das Verfahren hierbei ist wesentlich einfacher als dasjenige bei der oben geschilderten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; hier müssen Sie nur ausrechnen und der Mieterin schriftlich mitteilen; die Mieterhöhung hängt hier nicht von der Zustimmung der Mieterin ab; Sie müssen daher auch nicht notfalls auf diese Zustimmung klagen.


Sie können beide Formen der Mieterhöhung unabhängig voneinander vornehmen (oder auch zusammen); es kann also quasi 2 Erhöhungen gleichzeitig geben.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Mieterhöhung

Rechtliche Grundlagen für eine Mieterhöhung bei mündlich vereinbartem Mietbetrag | Stand: 18.09.2014

FRAGE: Ich vermiete eine Maisonette ETW in exklusiver Wohnlage 200 Meter von Schweizer Grenze weg zu Basel. 61qm. Bad, EBK, Balkon, Garage. Keller Bj. 1990Seit Einzug im Jahre 2000 nie erhöht. Damals pe...

ANTWORT: Maßgeblich ist die durch die mündliche Vereinbarung reduzierte Miete. Durch die mündliche Vereinbarung und die Hinnahme des verminderten Mietzinses über den Zeitraum von ca. siebe ...weiter lesen

Mieterhöhung für Arztpraxis um 9,2 Prozent | Stand: 21.02.2012

FRAGE: Ich habe eine Arztpraxis und erhielt vom Vermieter eine Aufforderung einer Mietpreiserhöhung von 9,2% in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex schriftlich zuzustimmen? Ist das in Ordnung? ...

ANTWORT: Ich danke für die Übermittlung des Zusatzes zum Mietvertrag. Hieraus ist ersichtlich, dass eine Erhöhungsklausel gerade nicht im Vertrag enthalten ist. Vielmehr haben Sie per Zusatzvereinbarun ...weiter lesen

Recht und Pflichten des Vermieters von Gewerberäumen bei schlechtem Zustand der Räume sowie bei Schönheitsreparaturen | Stand: 20.09.2009

FRAGE: 1. Ich bin Mieterin von Praxisräumen, die ich im Februar übernommen habe. Mein Vorgänger zahlte für ca. 230 qm 1670 Euro Monatsmiete, ich zahle laut Vertrag 2400 Euro. Darf man so vie...

ANTWORT: Fragestellung:1. Recht des Vermieters von Gewerberäumen, die Miete deutlich über der des Vormieters zu vereinbaren; Berücksichtigung des Mietspiegels2. Rechte des Mieters bei schlechte ...weiter lesen

Mieterhöhung bei Eigentümerwechse | Stand: 30.07.2009

FRAGE: Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel in Köln:Wie hoch darf meine bisherige Miete 300? kalt plus 65? NK erhöht werden?(59 qm)Sie ist seit 10 Jahren nicht erhöht worden.Ist es notwendig...

ANTWORT: Gemäß § 566 BGB wird der bestehende Mietvertrag bei Kauf mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. An den mit dem vorherigen Eigentümer vreinbarten Rechten und Pflichten aus dem Mietvertra ...weiter lesen

Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag? | Stand: 15.07.2009

FRAGE: In einem Mietvertrag habe ich mit meiner Vermieterin vereinbart, dass sich nach einer Renovierung des Treppenhauses die Miete um 20 Euro erhöht.Die Renovierung bestand im wesentlichen in Malerarbeite...

ANTWORT: Zu Ihrer Frage: Die von Ihnen getroffene Vereinbarung ist sehr ungewöhnlich, aber natürlich vertraglich regelbar.I. Die Vereinbarung ist zunächst einmal grundsätzlich nicht zu beanstanden ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Mieterhöhung

Wie der Vermieter eine Mieterhöhung durchführt
| Stand: 06.02.2015

Da im Mietrecht eine Änderungskündigung seitens des Vermieters nicht zulässig ist, gewährt der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietzins an die Marktentwicklung an die ortsübliche ...weiter lesen

Fälligkeit einer Mieterhöhung
Nürnberg (D-AH) - Normalerweise ist ein Mietzuschlag erstmals ab dem dritten Monat nach dem so genannten Erhöhungsverlangen des Hausbesitzers fällig. Was aber, wenn der Vermieter sein Begehren erst weitere Mo ...weiter lesen

Wirksame Zustimmung zur Mieterhöhung
Nürnberg (D-AH) - Erhöht ein Hausbesitzer die Monatsmieten für seine Wohnungen, müssen ihm die Bewohner ihr Einverständnis damit nicht extra schriftlich bestätigen. Für eine Zustimmungserklärung ist vielmehr völlig ausreichend, ...weiter lesen

Mieterhöhung nur mit Wirtschaftlichkeitsberechnung
Nürnberg (D-AH) - Will ein Hausbesitzer die Mieten für seine Wohnungen erhöhen, muss er dieses Ansinnen begründen. Tauchen dann in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung einzelne Posten auf, die es gar ni ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.940 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 19.07.2017
Vielen Dank an Herrn Rauhut für die äußerst aufschlußreiche Auskunft! Es ist grundsätzliche Klarheit im Vorgehen für uns bei dem sehr sachlichen und freudlichen Gespräch entstanden!

   | Stand: 19.07.2017
TOLL ERKÄRT SO DAS MAN ES VERSTANDEN HAT. SEHR HIFREICH. WÜRDE MICH ZU JEDER ZEIT WIEDER AN SIE WENDEN.

   | Stand: 18.07.2017
kurz, knapp, aber sehr verständlich

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Kappungsgrenze | Mietaufschlag | Mieterhöhung Kündigung | Mieterhöhungsverlangen | Mietobergrenze | Mietpreisberechnung | Mietpreisbindung | Mietpreiserhöhung | Mietpreisüberhöhung | Mietpreisüberprüfung | Mietsteigerung | Mietstufen | Mietzinserhöhung | Staffelmiete | Mietbindung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen