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Mehrere Makler beim Kauf einer Immobilie beteiligt


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 03.08.2009

Frage:

Ich beschäftige mich gerade mit den Erwerb einer Immobilie.
Nach mehreren Versuchen habe ich nun ein Objekt gefunden, das mir entsprechend zusagt.
Bedauerlicherweise gab es zu der Immobilie (Wohnung) gleich zwei Markler.

Gemäß dem Leitsatz der freien Marktwirtschaft, habe ich natürlich beide Markler kontaktiert ( A + B ) und auch beiden meine Bedenken mitgeteilt, dass es sich bei den angebotenen Immobilien um ein und das selbe Objekt hadelt.
Beide Markler haben mir ihre Exposé per Mail gesendet und mit mir ein Termin vereinbart.
Die beiden Exposé, die ich erhielt, enthielten keine Angaben über den Verkäufer.
Markler B gab mir ein Termin vor Markler A. Ich habe unwissend dabei beide Termine wahr genommen.

Markler B präsentierte mir die Immobilie zuerst (29.07.09), konnte mir aber keinen genauen Angaben zu den Rücklagen machen. Ebenfalls erhielt ich keine Inormation über den Verkäufer, noch haben wir über einen Preis gesprochen.
Am folgenden Tag (30.07.2009) hatte ich den Termin mit Markler A. Dieser zeigte mir die Wohnung ebenfalls, gab ebenfalls keine Informationen über den Verkäufer preis, jedoch war die Beratung professioneller. Die Betreuung und die Abwicklung wurde zufriedenstellen erfüllt.
Am 31.07.2009 erhielt ich von Markler A alle relevanten Dokumente: Teilungserklärung, Eigentümer Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsabrechnung 2008.
Ich entschied mich die Abwicklung über Markler A durchzuführen, somit haben wir am 31.07.2009 telefoniert und ich habe eine Preisvorstellung abgegeben.

Mit Markler B hatte ich abgemacht, dass ich mich bis zum 01.08.2009 melde. Bedauerlicherweise war dieser am 01.08.2009 nicht erreichbar.
Bis heute liegen mir von keinem der beiden Markler Infomationen über den Verkäufer vor.

Wie erwähnt, möchte ich die Abwicklung mit Markler A durchführen. Habe aber gemäß eines Urteils 31.08.2000 - 10 U 8170/99 (Kammergericht Berlin) nun Bedenken, dass der andere Markler ebenfalls sein Anspruch auf Provision erhält falls dieser davon erfährt.

Nach einem Gespräch mit einem Bekannten der ebenfalls in dieser Branche tätig ist,
konnte ich in Erfahrung bringen, dass die Provision nur fällig wird wenn einer der Markler mir den Zugang zum Verkäufer ermöglicht, sprich mir die Verkäuferangaben mitteilt und er erste Verhandlungen mit dem Verkaüfer aufnimmt (z.B. durch ein schriftl. Angebot meinerseits).

Meine Frage ist nun:

A) hat Markler B nach Schilderung meines Falles ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision, wenn ich das Geschäft mit Markler A abwickel?
B) wenn nein, welcher Tatbestand fehlt bzw. welcher Tatbestand muß erfüllt sein?
C) wenn ja, welcher Tatbestand ist erfüllt worden?
D) Welche gesetzlichen Texte gilt es hierbei heranzuziehen?

E) Kann ich ohne weitere Ansprüche des Marklers B das Geschäft mit Markler A abwickeln?

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Antwort:

Das von Ihnen zitierte Urteil des Kammergerichts vom 31.08.2000, Aktenzeichen 10 U 8170/99 trifft den hier vorliegenden Fall eigentlich nicht; dort waren zwar auch mehrere Makler eingeschaltet; allerdings geht es in diesem Urteil eher darum, ob die Makler eine Leistung an den späteren Käufer erbracht hatten, da das nicht derjenige war, der auch die Maklerleistungen anfänglich in Auftrag gegeben beziehungsweise in Anspruch genommen hatte. Zudem gab es dort einige gesellschaftsrechtliche Problematiken, die ihm von Ihnen geschilderten Fall aber keine Rolle spielen.

Grundsätzlich ist es so, dass eine Makler seinen Lohn erhält, wenn er einen Beitrag zum Abschluss eines Kaufvertrages geleistet hat nach § 652 BGB Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Es ist unumstritten, dass auch mehrere Makler Beiträge zum Abschluss eines Vertrages leisten können und daher ist es auch unumstritten, dass mehrere Makler auch einen Provisionsanspruch für den Kauf des gleichen Grundstückes oder der gleichen Immobilie erhalten können.; vgl. nur Palandt, BGB, 67. Auflage 2008, Einführung vor § 652, Rn 10.

Entscheidend ist die Frage, ob der einzelne Makler, hier Makler B, wenn Sie über Makler A kaufen möchten, einen Beitrag zum Abschluss des Kaufvertrages geleistet hat.
Die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrages nicht allein und auch nicht hauptsächlich, aber zumindest mitursächlich geworden sein, BGH, DB 1988, S. 1798.

Der Abschluss des Vertrages muss sich bei wertenter Beurteilung durch den Tatrichter zumindest auch als das Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung (von B) darstellen, das ist die sogenannte vertragsadäquate Kausalität.
Es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit auf andere Wege kausal geworden ist, denn der Makler wird nicht für den Erfolg, also den Vertragsschluss, schlechthin bezahlt, sondern nur für den Erfolg seiner Arbeit belohnt; BGH 141, 40 / 45.


Da Sie Makler B angerufen haben, er Ihnen ein Exposé zugesendet hat, und sie mit ihm einen Besichtigungstermin ausgemacht haben, und auch noch vor dem Termin mit Makler A, zumal, da Sie vereinbart haben, mit ihm weiter in Kontakt zu bleiben, muss hier grundsätzlich einmal davon ausgegangen werden, dass Makler B seinen Provisionsanspruch haben möchte.


Sollten Sie dem nicht nachkommen, muss er die Provision notfalls einklagen;
dabei ist er grundsätzlich einmal für vor alle ihn günstigen Positionen beweispflichtig, also für den Abschluss des Maklervertrages, für seine Tätigkeit und für den Abschluss des Hauptvertrages, und grundsätzlich auch für die Kausalität zwischen seiner Leistung und dem Abschluss des Hauptvertrages.
Diese wird jedoch allgemein bei Abschluss des Vertrages in einer angemessener Zeit nach der Erbringung seiner Leistungen vermutet. Hierbei werden unterschiedlich lange Zeitpunkte angenommen, eine Möglichkeit der Vermutung besteht allerdings realistisch gesehen für mindestens ein Jahr nach der Maklertätigkeit, vgl. BGH, NJW 2006, S. 3062 und BGH NJW 1999, S. 1257.

Den Auftraggeber, also Sie, trifft dann die Beweislast für Umstände, aus denen sich ausnahmsweise die fehlende Kausalität ergibt; OLG Zweibrücken, NJW RR 1999, S. 1502.

In der Praxis werden diese Fälle in aller Regel zu Gunsten des Maklers entschieden, sofern dieser die Beauftragung und seine Tätigkeit nachweisen kann., wenn auch der Makler einen Rest an Beweislast dafür trägt, dass gerade sein Angebot und seine Tätigkeit zumindest mitursächlich für den Vertragsabschluss war, vgl. BGH, NJW 1979, S. 869.

Das bedeutet zusammengefasst für Sie:

Es ist davon auszugehen, dass Makler B auf seiner Provision bestehen wird.

Es besteht eine überwiegende Gefahr, dass er diese Provision auch gerichtlich durchsetzen kann, wenn er so weit geht, wovon bei Maklern grundsätzlich einmal auszugehen ist, wenn auch nach der oben beschriebenen Sach- und Rechtslage sowie der Beweislastverteilung auch für den Makler natürlich keine Garantie in einem solchen Prozess besteht.


Gerade beim Kauf einer Immobilie verbunden mit der vermutlch notwendigen Finanzierung müssen Sie allerdings sicherheitshalber damit rechnen, dass eine zweite Maklerprovision, im Streitfall auch noch die dabei entstehenden Prozesskosten, fällig wird.
Dies muss sicherheitshalber eingeplant werden, wenn Sie nicht mit dem Makler B, gegebenenfalls im Zusammenspiel mit Makler A und dem Verkäufer, eine Lösung, zum Beispiel eine Einigung auf einen Teil der Maklerprovision, im Vorhinein erzielen können, wenn Sie das möchten.


Sollte Ihnen die Rechtslage zu unsicher sein, oder eine Einigung nicht in Frage kommen, was ich beides gut verstehen könnte, wird Ihnen ansonsten nur übrig bleiben, von dem Kaufvertrag Abstand zu nehmen.



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