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Rechte des Mieters nach erfolgter Zwangsversteigerung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 31.07.2009

Frage:

Ich habe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Da das Haus hoch belastet ist, habe ich das ganze Haus an meine Mutter vermietet. Ich selbst wohne als Untermieter bei der Mutter in der Einliegerwohnung. Meine Mutter hat einen Mietvertrag bis 2023 und hat bereits für ca. 2 Jahre die Miete vorausbezahlt.
Jetzt wollten wir wissen was passiert wenn ich meine Kredite nicht mehr bezahlen kann und das Haus vielleicht Zwangsversteigert wird! Muss dann meine Mutter (sie ist 87 Jahre), aus dem Haus ausziehen? Oder falls nicht, kann ich dann den Mietvertrag bis 2023 fortsetzen ohne das mich der neue Eigentümer kündigt, vorausgestzt ich kann die bisherige Miete bezahlen?

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Antwort:

Fragestellung:

1. Rechte des Mieters nach erfolgter Zwangsversteigerung
2. Untermietverhältnis

Zu 1.:
Sollte es zu einer Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie kommen, ist zunächst § 57 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) zu beachten. Danach findet u. a. die Vorschrift des § 566 BGB Anwendung. Dort ist der Grundsatz festgehalten: Kauf bricht nicht Miete. Insoweit hat auch die Zwangsversteigerung auf den Inhalt des Mietvertrages keinerlei Auswirkungen. Es bleibt also der vereinbarte Mietzins nebst anderen Konditionen erhalten sowie der mit Ihnen geschlossene Untermietvertrag. Auch wenn dieser von Ihnen als derzeitigem Eigentümer und gleichzeitigem Untermieter ganz offensichtlich zu dem Zweck geschlossen wurde, ein Wohnrecht nach erfolgter Zwangsversteigerung zu erhalten, spricht nichts gegen die Zulässigkeit einer solchen Konstellation.

Im Gegensatz zum Mieter wäre der Eigentümer eines Anwesens nach erfolgtem Zuschlag quasi schutzlos. Der Erwerber könnte mit dem Zuschlagsbeschluss, der gleichzeitig einen Räumungstitel darstellt, direkt den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Der Erwerber müsste also gegen den vormaligen Eigentümer keinen Räumungsprozess anstrengen, weil dieser das Anwesen vertragslos nutzt.

Ist die Wohnung allerdings wie in Ihrem Fall vermietet, wird es für den Erwerber, sofern er die Immobilie selbst nutzen will, schwieriger.

Der Ersteher hat zwar gem. § 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zum nächstmöglichen gesetzlichen Zeitpunkt. Gem. § 573 c Abs.1 S.1 BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Dieses Sonderkündigungsrecht unterliegt allerdings bei Wohnraum dem gesetzlichen Kündigungsschutz. Mithin kann der Ersteher in aller Regel lediglich wegen Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 BGB oder wegen Nichtzahlung der Miete gem. § 543 Abs.2 BGB kündigen.

Ist der Mietvertrag hingegen zeitlich befristet, handelt es sich also wie bei Ihnen um einen Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB, so muss die Kündigung unverzüglich, d. h. möglichst noch in dem Monat des Zuschlages oder in den ersten 3 Werktagen des darauffolgenden Monats ausgesprochen werden. Anderenfalls kann sich der Mieter auf die Befristung berufen, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt.

Die häufig festzustellende Ansicht, ein Wohnraummietverhältnis könne nach erfolgter Zwangsversteigerung ohne weiteres gekündigt werden, ist unzutreffend. Der gesetzliche Schutz des Mieters gilt auch im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens.

Zu 2.:
Ihr Untermietverhältnis steht und fällt mit dem Hauptmietverhältnis. Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern, vgl. § 546 Abs.2 BGB.

Sollte also eine Eigenbedarfskündigung gegenüber Ihrer Mutter erfolgreich sein, so bietet Ihr Untermietverhältnis keinen Verbleibensschutz.



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