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Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses trotz fester Laufzeit


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 31.07.2009

Frage:

Frage wegen Kündigungsfrist, da meine Tochter sich von Ihrem Freund getrennt hat.

unter § 2 - Mietzeit und ordentliche Kündigung, steht:
1.a) Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2008, (es läuft auf unbestimmte Zeit usw. = durchgestrichen worden).
1.b) Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2008 und endet am 31.08.2010. Es verlängert sich jedoch, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2.
2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn...usw.

Dann ist noch unter § 1 - Mieträume unter anderem 1 Küche angegeben.
Es ist aber kein Raum für die Küche da, sondern ist quasi im Eingangsbereich der Wohnung. Dort ist eine Wand mit den Anschlüssen - hier haben wir dann auch eine gerade Küchenzeile unterbringen können.

Frage: gibt es eine Möglichkeit "vorzeitig" aus dem Mietvertrag zu kommen oder läuft der Vertrag fest bis zum 31.08.2010?

Hinweis: wir suchen einen Nachmieter oder Untermieter - aber da muss ja auch der Vermieter damit einverstanden sein?

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Antwort:

Fragestellung: Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses trotz fester Laufzeit

Aus dem Vordruck des Einheitsmietvertrages ergibt sich bereits, dass es sich um ein älteres Formular handelt, welches aus der Zeit vor der Mietrechtsreform 2001 stammt. § 2 dieses Mietvertrags ist ausgesprochen widersprüchlich ausgefüllt. Zum einen ist eine feste Laufzeit vom 01.09.2008 bis 31.08.2010 vereinbart und zum anderen in § 2 Ziff. 2 eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Dies passt nicht zusammen.

Auf diesen Widerspruch kommt es jedoch dann nicht an, wenn die fest vereinbarte Laufzeit bis 31.08.2010 unwirksam ist. Bei der Vereinbarung einer festen Laufzeit handelt es sich um einen sog. Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB.

Gem. § 575 Abs.1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter einen Grund hierfür angibt (Ziff.1bis 3 des Abs.1 ) und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Daran fehlt es im vorliegenden Mietvertrag, so dass § 575 Abs. 1 S. 2 BGB zur Anwendung kommt. Danach gilt das Mietverhältnis bei Nichtangabe des Grundes als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Rechtsfolge der Mieterkündigung ist, dass sich diese nach § 573 c Abs.1 S.1 BGB richtet. Danach ist die Kündigung spätestens ab dem 3.Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Sollte es Ihre Tochter also eilig haben, kann sie das Mietverhältnis bis nächsten Mittwoch, den 05.08.2009 fristegerecht zum Ende des Monats Oktober 2009 kündigen. Die Kündigung muss spätestens am 05.08.2009 beim Vermieter eingegangen sein.

Ich empfehle stets, mindestens einen Tag früher für den Zugang zu sorgen.

Hinweis: Die handschriftliche Zusatzklausel in § 20 Nr.2 des Mietvertrages dahingehend, dass 50,00 EURO an den Vermieter als Instandhaltungsrücklage zu zahlen sind, ist unwirksam.



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