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Meine Eltern wollen mir ein Zweifamilienhaus überschreiben und im Gegenzug lebenslanges Wohnrecht bekommen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.07.2009

Frage:

Meine Eltern (beide 60 Jahre) wollen mir ein Zweifamilienhaus (Wert ca. 200.000 Euro) überschreiben. In dem Haus wohnen ich mit meiner Familie und meine Eltern. Meine Eltern wollen sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Außerdem habe ich noch einen Bruder, der aber nicht mit im Haus wohnt.

a) Welche Auswirkungen hat ein lebenslanges Wohnrecht auf den Wert des Hauses?

b) Müssen im Pflegefall meine Eltern zu hause gepflegt werden?

c) Wer muss für die Pflegekosten aufkommen? (Kann mein Bruder, nachdem ich Ihn ausbezahlt habe, für die Pflegekosten unserer Eltern herangezogen werden)

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Antwort:

Fragestellung:

a) Auswirkung eines lebenslangen Wohnrechts auf den Verkehrswert der Immobilie
b) Pflegefall der Wohnrechtsinhaber
c) Pflegekosten der Eltern/Elternunterhalt
d) Mithaftung des Bruders beim Elternunterhalt

Zu a):
Zu unterscheiden ist bei der Bewertung des Grundstücks zum einen der Verkehrswert und zum anderen der tatsächlich auf dem freien Markt erzielbare Verkaufswert.

Bei der Bemessung des Verkehrswerts haben nur die zeitlich unbefristeten Belastungen des Grundstücks einen wertmindernden Einfluss (z.B. Wegerecht, Baulast etc.). Die zeitlich befristeten Belastungen, wie z. B. das lebenslange Wohnrecht, haben dagegen keinen wertmindernden Einfluss. Sie fallen nach dem Tod des Begünstigten weg, so dass der Verkehrswert durch sie nicht reduziert wird.

Dennoch ist ein Wohnhaus, welches mit einem lebenslangen Wohnrecht belastet ist, deutlich schwerer zu veräußern als ein unbelastetes, vermietetes Wohnhaus. Im letzteren Fall muss der Käufer das Haus zunächst durch eine Eigenbedarfskündigung entmieten, sofern er es selbst nutzen will. Das lebenslange Wohnrecht hat er hingegen zu dulden, so dass er nur den nichtbelasteten Teil des Wohnhauses für sich selbst nutzen kann. Dies schlägt selbstverständlich erheblich auf den zu erzielenden Kaufpreis durch. Dabei spielen weitere Faktoren eine Rolle, insbesondere das Alter der Berechtigten, da durch sie die Laufzeit (lebenslang) bestimmt wird. Eine weitere Rolle spielt der konkrete Wohnbereich, der vom Wohnrecht umfasst ist. So wirken sich abgeschlossene Einheiten mit separatem Zugang sicherlich weniger wertmindernd aus.

Die Einrichtung eines lebenslangen Wohnrechtes ist also nicht zweckmäßig, wenn die Immobilie veräußert werden soll. Das Wohnrecht soll dies gerade verhindern.

Zu b):
In welcher Form und mit welcher Intensität das Wohnrecht von den Berechtigten genutzt wird, bleibt grundsätzlich ihnen selbst überlassen. Sollte bei Ihren Eltern ein Pflegefall eintreten, hat dies mit dem Wohnrecht nichts zu tun. Wo und vom wem die Eltern gepflegt werden, hängt allein von den Umständen ab, insbesondere von der Pflegestufe und der Möglichkeit einer ambulanten oder stationären Pflege. Im letzteren Fall kann sich nur die Frage stellen, inwieweit das durch dauerhafte Abwesenheit der Berechtigten ungenutzte Wohnrecht verwertet werden kann, sofern Bedarf besteht. Sollten Ihre Eltern z. B. in ein Pflegeheim kommen, eine Rückkehr in die eigene Wohnung unwahrscheinlich sein und das eigene Einkommen für die Pflegekosten nicht ausreichen, ist eine Fremdvermietung denkbar. Dadurch kann die Unterhaltspflicht der Angehörigen in einem solchen Fall gemindert werden.

Zu c)
Sollte der unter b) behandelte Fall eintreten und die vorhandenen Mittel Ihrer Eltern nicht ausreichen, werden die Pflegekosten zunächst vom Sozialhilfeträger übernommen. Der Unterhaltsanspruch Ihrer Eltern gem. § 1601 BGB (Verwandtenunterhalt/Elternunterhalt) geht in diesem Fall gem. § 94 SGB XII auf den Sozialhilfeträger über. Dieser wird bei einem festgestellten Pflegebedarf zunächst die Kinder ermitteln und ausfindig machen. Sodann wird er die Verwandten in gerader Linie gem. § 1605 Abs.1 BGB (Auskunftspflicht) auffordern, über ihre Einkünfte und ihr Vermögen Angaben zu machen. Dazu sind die Kinder gesetzlich verpflichtet.

Im Anschluss daran wird die Leistungsfähigkeit der einzelnen verpflichteten Kinder festgestellt. Vor der Inanspruchnahme der Kinder werden allerdings zunächst die verfügbaren Mittel der Eltern selbst herangezogen. Dazu gehört auch Vermögen im weitesten Sinne. Sollten Ihre Eltern z. B. weitere Immobilien besitzen, würden zunächst diese verwertet werden. Dabei würde auch das lebenslange Wohnrecht, wie oben dargelegt, überprüft werden.

Sollte dann noch ein Fehlbetrag bestehen, werden die Kinder quotal, je nach Höhe ihres Einkommens, herangezogen.

Zu einer deutlichen Entlastung der Unterhaltspflichtigen tragen die seit dem 01.07.2005 angehobenen Mindestsätze der Düsseldorfer Tabelle für den Eigenbedarf des Unterhaltspflichtigen auf 1400,00 bei, die im Zuge der zum 01.01.2008 in Kraft getretenen Unterhaltsrechtsreform auch für das Beitrittsgebiet angeglichen worden sind, vgl. Eschenbruch/Klinkhammer Unterhaltsprozess 5. Auflage 2009 Kap. 2 Rn 1.

Sollte also Ihr bereinigtes Nettoeinkommen sowie das Ihres Bruders (Frage zu d)) 1400,00 unterschreiten, scheidet eine Inanspruchnahme aus.

Zu d)
Nachdem die auf Auskunft in Anspruch genommenen Kinder diese gegenüber dem Sozialhilfeträger erteilt haben, prüft dieser auch die unentgeltlichen Verfügungen der vergangenen Jahre nach. Unter den üblicherweise auffälligen Verfügungen zählen zumeist die Übertragung von Hauseigentum im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Ebenfalls dazu würde in Ihrem Fall der an Ihren Bruder ausgezahlten Anteil zählen.

Eine Heranziehung zum Elternunterhalt kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn der Verdacht besteht, dass unentgeltliche Verfügungen (Übertragung des Hauses, Schenkungen) im Hinblick auf eine zu erwartende Inanspruchnahme durch den Sozialhilfeträger getätigt wurden. Hierzu ist allerdings eine Zeitnähe erforderlich zwischen den Verfügungen und der Absehbarkeit der Pflegebedürftigkeit der Eltern. Sie teilen mit, dass Ihre Eltern beide erst 60 Jahre alt sind. Zwar kann ich den gesundheitlichen Zustand Ihrer Eltern nach Ihren Angaben nicht beurteilen. Im allgemeinen ist jedoch im Alter von 60 Jahren eine Pflegebedürftigkeit noch nicht abzusehen. Insoweit dürften Ihre jetzigen Verfügungen unschädlich sein.



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