Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Meine Eltern wollen mir ein Zweifamilienhaus überschreiben und im Gegenzug lebenslanges Wohnrecht bekommen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.07.2009

Frage:

Meine Eltern (beide 60 Jahre) wollen mir ein Zweifamilienhaus (Wert ca. 200.000 Euro) überschreiben. In dem Haus wohnen ich mit meiner Familie und meine Eltern. Meine Eltern wollen sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Außerdem habe ich noch einen Bruder, der aber nicht mit im Haus wohnt.

a) Welche Auswirkungen hat ein lebenslanges Wohnrecht auf den Wert des Hauses?

b) Müssen im Pflegefall meine Eltern zu hause gepflegt werden?

c) Wer muss für die Pflegekosten aufkommen? (Kann mein Bruder, nachdem ich Ihn ausbezahlt habe, für die Pflegekosten unserer Eltern herangezogen werden)

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Fragestellung:

a) Auswirkung eines lebenslangen Wohnrechts auf den Verkehrswert der Immobilie
b) Pflegefall der Wohnrechtsinhaber
c) Pflegekosten der Eltern/Elternunterhalt
d) Mithaftung des Bruders beim Elternunterhalt

Zu a):
Zu unterscheiden ist bei der Bewertung des Grundstücks zum einen der Verkehrswert und zum anderen der tatsächlich auf dem freien Markt erzielbare Verkaufswert.

Bei der Bemessung des Verkehrswerts haben nur die zeitlich unbefristeten Belastungen des Grundstücks einen wertmindernden Einfluss (z.B. Wegerecht, Baulast etc.). Die zeitlich befristeten Belastungen, wie z. B. das lebenslange Wohnrecht, haben dagegen keinen wertmindernden Einfluss. Sie fallen nach dem Tod des Begünstigten weg, so dass der Verkehrswert durch sie nicht reduziert wird.

Dennoch ist ein Wohnhaus, welches mit einem lebenslangen Wohnrecht belastet ist, deutlich schwerer zu veräußern als ein unbelastetes, vermietetes Wohnhaus. Im letzteren Fall muss der Käufer das Haus zunächst durch eine Eigenbedarfskündigung entmieten, sofern er es selbst nutzen will. Das lebenslange Wohnrecht hat er hingegen zu dulden, so dass er nur den nichtbelasteten Teil des Wohnhauses für sich selbst nutzen kann. Dies schlägt selbstverständlich erheblich auf den zu erzielenden Kaufpreis durch. Dabei spielen weitere Faktoren eine Rolle, insbesondere das Alter der Berechtigten, da durch sie die Laufzeit (lebenslang) bestimmt wird. Eine weitere Rolle spielt der konkrete Wohnbereich, der vom Wohnrecht umfasst ist. So wirken sich abgeschlossene Einheiten mit separatem Zugang sicherlich weniger wertmindernd aus.

Die Einrichtung eines lebenslangen Wohnrechtes ist also nicht zweckmäßig, wenn die Immobilie veräußert werden soll. Das Wohnrecht soll dies gerade verhindern.

Zu b):
In welcher Form und mit welcher Intensität das Wohnrecht von den Berechtigten genutzt wird, bleibt grundsätzlich ihnen selbst überlassen. Sollte bei Ihren Eltern ein Pflegefall eintreten, hat dies mit dem Wohnrecht nichts zu tun. Wo und vom wem die Eltern gepflegt werden, hängt allein von den Umständen ab, insbesondere von der Pflegestufe und der Möglichkeit einer ambulanten oder stationären Pflege. Im letzteren Fall kann sich nur die Frage stellen, inwieweit das durch dauerhafte Abwesenheit der Berechtigten ungenutzte Wohnrecht verwertet werden kann, sofern Bedarf besteht. Sollten Ihre Eltern z. B. in ein Pflegeheim kommen, eine Rückkehr in die eigene Wohnung unwahrscheinlich sein und das eigene Einkommen für die Pflegekosten nicht ausreichen, ist eine Fremdvermietung denkbar. Dadurch kann die Unterhaltspflicht der Angehörigen in einem solchen Fall gemindert werden.

Zu c)
Sollte der unter b) behandelte Fall eintreten und die vorhandenen Mittel Ihrer Eltern nicht ausreichen, werden die Pflegekosten zunächst vom Sozialhilfeträger übernommen. Der Unterhaltsanspruch Ihrer Eltern gem. § 1601 BGB (Verwandtenunterhalt/Elternunterhalt) geht in diesem Fall gem. § 94 SGB XII auf den Sozialhilfeträger über. Dieser wird bei einem festgestellten Pflegebedarf zunächst die Kinder ermitteln und ausfindig machen. Sodann wird er die Verwandten in gerader Linie gem. § 1605 Abs.1 BGB (Auskunftspflicht) auffordern, über ihre Einkünfte und ihr Vermögen Angaben zu machen. Dazu sind die Kinder gesetzlich verpflichtet.

Im Anschluss daran wird die Leistungsfähigkeit der einzelnen verpflichteten Kinder festgestellt. Vor der Inanspruchnahme der Kinder werden allerdings zunächst die verfügbaren Mittel der Eltern selbst herangezogen. Dazu gehört auch Vermögen im weitesten Sinne. Sollten Ihre Eltern z. B. weitere Immobilien besitzen, würden zunächst diese verwertet werden. Dabei würde auch das lebenslange Wohnrecht, wie oben dargelegt, überprüft werden.

Sollte dann noch ein Fehlbetrag bestehen, werden die Kinder quotal, je nach Höhe ihres Einkommens, herangezogen.

Zu einer deutlichen Entlastung der Unterhaltspflichtigen tragen die seit dem 01.07.2005 angehobenen Mindestsätze der Düsseldorfer Tabelle für den Eigenbedarf des Unterhaltspflichtigen auf 1400,00 bei, die im Zuge der zum 01.01.2008 in Kraft getretenen Unterhaltsrechtsreform auch für das Beitrittsgebiet angeglichen worden sind, vgl. Eschenbruch/Klinkhammer Unterhaltsprozess 5. Auflage 2009 Kap. 2 Rn 1.

Sollte also Ihr bereinigtes Nettoeinkommen sowie das Ihres Bruders (Frage zu d)) 1400,00 unterschreiten, scheidet eine Inanspruchnahme aus.

Zu d)
Nachdem die auf Auskunft in Anspruch genommenen Kinder diese gegenüber dem Sozialhilfeträger erteilt haben, prüft dieser auch die unentgeltlichen Verfügungen der vergangenen Jahre nach. Unter den üblicherweise auffälligen Verfügungen zählen zumeist die Übertragung von Hauseigentum im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Ebenfalls dazu würde in Ihrem Fall der an Ihren Bruder ausgezahlten Anteil zählen.

Eine Heranziehung zum Elternunterhalt kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn der Verdacht besteht, dass unentgeltliche Verfügungen (Übertragung des Hauses, Schenkungen) im Hinblick auf eine zu erwartende Inanspruchnahme durch den Sozialhilfeträger getätigt wurden. Hierzu ist allerdings eine Zeitnähe erforderlich zwischen den Verfügungen und der Absehbarkeit der Pflegebedürftigkeit der Eltern. Sie teilen mit, dass Ihre Eltern beide erst 60 Jahre alt sind. Zwar kann ich den gesundheitlichen Zustand Ihrer Eltern nach Ihren Angaben nicht beurteilen. Im allgemeinen ist jedoch im Alter von 60 Jahren eine Pflegebedürftigkeit noch nicht abzusehen. Insoweit dürften Ihre jetzigen Verfügungen unschädlich sein.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu lebenslanges Wohnrecht

Elternunterhalt und Rückabwicklung einer Schenkung | Stand: 13.11.2013

FRAGE: Ich lebe mit  meinen Schwiegereltern (um die 80, Schwiegmutter schwerst psychisch krank, der SchwVater greift uns immer mit Worten an etc.) zusammen. Mein Töchterchen und ich haben alles geerbt...

ANTWORT: Bei Ihrer Rechtsfrage handelt es sich zum einen um die Frage des Elternunterhalts und zum anderen um die Frage der Rückabwicklung einer zu Lebzeiten getätigten Schenkung. Hierzu möchte ic ...weiter lesen

Wert von Erbanteil ermitteln | Stand: 24.08.2012

FRAGE: Wie hoch ist in Euro ein Wohnrecht zu bewerten? Im konkreten Fall hat dieWitwe des Erblassers (Alter 40 Jahre) testamentarisch ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Der Wert der Immobilie (EFH) beträg...

ANTWORT: Der Wert eines Wohnrechts richtet sich nach der Tabelle in Anlage 9 zum Bewertungsgesetz. Danach ergibt sich für eine 40 Jahre alte Frau ein Kapitalisierungfaktor von 15,902. Dieser Wert ist mit de ...weiter lesen

Eigentumswohnung die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde wird Zwangsversteigert | Stand: 27.02.2011

FRAGE: Ich lebe mit meiner Frau in einer Eigentumswohnung, die ehemaligen Bekannten gehört. Wir sind 68 und 62 Jahre alt.1998 haben wir 150 000 DM im Voraus für ein lebenslanges Wohnrecht bezahlt. Wi...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,auch nach einem Zwangsversteigerungsverfahren wird das Mietverhältnis grundsätzlich zwischen dem Ersteigerer und dem Mieter zu den bisherigen Konditionen weitergeführt ...weiter lesen

Kann ein Wohnrecht beim Notar festgehalten werden? | Stand: 24.05.2010

FRAGE: Der Eigentümer der von mir bewohnten Wohnung bot mir die Wohnung zu einem günstigen Preis an. Da ich keine finanziellen Mittel besitze (ALG2), möchte eine Bekannte von mir als Kapitalanlag...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Es besteht nach § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Möglichkeit eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Form eines Wohnungsrechts in das Grundbuc ...weiter lesen

Keine Handhabe gegen einen Verkauf des Grundstücks ohne grundbuchliche Absicherung des Wohnrechts | Stand: 29.08.2009

FRAGE: 1983 schenkte mein Vater meinem Bruder und seiner Frau ein Grundstück mit ca. 700 m2 , bebaut mit einem kleinen Haus ca. 80 m2. Nur mündlich wurde im Familienkreis vereinbart , dass er fü...

ANTWORT: Dabei möchte ich zunächst drauf hinweisen, dass Ihr Vater ohne grundbuchliche Absicherung des Wohnrechts grds. keine Handhabe gegen einen Verkauf des Grundstücks hat. Denn ohne grundbuchlich ...weiter lesen

Eigentumswohnung verkaufen und dann selber mieten - Wie ist der Kaufvertrag auszugestalten? | Stand: 21.07.2009

FRAGE: Ich habe eine Eigentumswohnung, die ich in nächster Zeit verkaufen möchte. Ich möchte aber die Wohnung als Mieter auf Lebenszeit bewohnen oder vorübergehend untervermieten.Meine Frag...

ANTWORT: Hinsichtlich Ihres Wunsches in der zu verkaufenden Wohnung weiter wohnen zu können, ist meiner Ansicht nach die beste Lösung die Eintragung eines Wohnungsrechts im Grundbuch. Bereits im Kaufvertra ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu lebenslanges Wohnrecht

Zwangseinweisung ins Pflegeheim kann Schenkungswiderruf rechtfertigen
| Stand: 26.03.2014

Wiederholen ist nicht gestohlen: Dass einer Schenkung wegen groben Undanks oder schwerer Verfehlungen widerrufen werden kann, ist rechtlich unbestritten. Die Gerichte haben daher lediglich zu bewerten, wann dies auch der ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.823 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 23.03.2017
Ruhige klare Antworten des RA Böckhaus, so wurde die erste Aufregung genommen. Vielen Dank

   | Stand: 22.03.2017
Beratung war kompetent und genau. Danke!

   | Stand: 22.03.2017
Sehr gute Beratung,auf den Punkt..

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Immobilienrecht | Baurecht (öffentliches) | Baurecht | Immobilienrecht | bewohnbar | Eigentumswohnung | Erbbau | Erbbaupacht | Erbbauzins | Erbpacht | Erbpachterhöhung | Erbpachtgrundstück | Erbpachtgrundstücke | Erbpachtvertrag | gewerbliche Teilnutzung | Nutzungsänderung | Wohnnutzfläche | Wohnungsbaugenossenschaften | Wohnungswirtschaft | Wohnwesen | Beendigung Wohnrecht

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen