Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Meine Eltern wollen mir ein Zweifamilienhaus überschreiben und im Gegenzug lebenslanges Wohnrecht bekommen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.07.2009

Frage:

Meine Eltern (beide 60 Jahre) wollen mir ein Zweifamilienhaus (Wert ca. 200.000 Euro) überschreiben. In dem Haus wohnen ich mit meiner Familie und meine Eltern. Meine Eltern wollen sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Außerdem habe ich noch einen Bruder, der aber nicht mit im Haus wohnt.

a) Welche Auswirkungen hat ein lebenslanges Wohnrecht auf den Wert des Hauses?

b) Müssen im Pflegefall meine Eltern zu hause gepflegt werden?

c) Wer muss für die Pflegekosten aufkommen? (Kann mein Bruder, nachdem ich Ihn ausbezahlt habe, für die Pflegekosten unserer Eltern herangezogen werden)

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-503
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Fragestellung:

a) Auswirkung eines lebenslangen Wohnrechts auf den Verkehrswert der Immobilie
b) Pflegefall der Wohnrechtsinhaber
c) Pflegekosten der Eltern/Elternunterhalt
d) Mithaftung des Bruders beim Elternunterhalt

Zu a):
Zu unterscheiden ist bei der Bewertung des Grundstücks zum einen der Verkehrswert und zum anderen der tatsächlich auf dem freien Markt erzielbare Verkaufswert.

Bei der Bemessung des Verkehrswerts haben nur die zeitlich unbefristeten Belastungen des Grundstücks einen wertmindernden Einfluss (z.B. Wegerecht, Baulast etc.). Die zeitlich befristeten Belastungen, wie z. B. das lebenslange Wohnrecht, haben dagegen keinen wertmindernden Einfluss. Sie fallen nach dem Tod des Begünstigten weg, so dass der Verkehrswert durch sie nicht reduziert wird.

Dennoch ist ein Wohnhaus, welches mit einem lebenslangen Wohnrecht belastet ist, deutlich schwerer zu veräußern als ein unbelastetes, vermietetes Wohnhaus. Im letzteren Fall muss der Käufer das Haus zunächst durch eine Eigenbedarfskündigung entmieten, sofern er es selbst nutzen will. Das lebenslange Wohnrecht hat er hingegen zu dulden, so dass er nur den nichtbelasteten Teil des Wohnhauses für sich selbst nutzen kann. Dies schlägt selbstverständlich erheblich auf den zu erzielenden Kaufpreis durch. Dabei spielen weitere Faktoren eine Rolle, insbesondere das Alter der Berechtigten, da durch sie die Laufzeit (lebenslang) bestimmt wird. Eine weitere Rolle spielt der konkrete Wohnbereich, der vom Wohnrecht umfasst ist. So wirken sich abgeschlossene Einheiten mit separatem Zugang sicherlich weniger wertmindernd aus.

Die Einrichtung eines lebenslangen Wohnrechtes ist also nicht zweckmäßig, wenn die Immobilie veräußert werden soll. Das Wohnrecht soll dies gerade verhindern.

Zu b):
In welcher Form und mit welcher Intensität das Wohnrecht von den Berechtigten genutzt wird, bleibt grundsätzlich ihnen selbst überlassen. Sollte bei Ihren Eltern ein Pflegefall eintreten, hat dies mit dem Wohnrecht nichts zu tun. Wo und vom wem die Eltern gepflegt werden, hängt allein von den Umständen ab, insbesondere von der Pflegestufe und der Möglichkeit einer ambulanten oder stationären Pflege. Im letzteren Fall kann sich nur die Frage stellen, inwieweit das durch dauerhafte Abwesenheit der Berechtigten ungenutzte Wohnrecht verwertet werden kann, sofern Bedarf besteht. Sollten Ihre Eltern z. B. in ein Pflegeheim kommen, eine Rückkehr in die eigene Wohnung unwahrscheinlich sein und das eigene Einkommen für die Pflegekosten nicht ausreichen, ist eine Fremdvermietung denkbar. Dadurch kann die Unterhaltspflicht der Angehörigen in einem solchen Fall gemindert werden.

Zu c)
Sollte der unter b) behandelte Fall eintreten und die vorhandenen Mittel Ihrer Eltern nicht ausreichen, werden die Pflegekosten zunächst vom Sozialhilfeträger übernommen. Der Unterhaltsanspruch Ihrer Eltern gem. § 1601 BGB (Verwandtenunterhalt/Elternunterhalt) geht in diesem Fall gem. § 94 SGB XII auf den Sozialhilfeträger über. Dieser wird bei einem festgestellten Pflegebedarf zunächst die Kinder ermitteln und ausfindig machen. Sodann wird er die Verwandten in gerader Linie gem. § 1605 Abs.1 BGB (Auskunftspflicht) auffordern, über ihre Einkünfte und ihr Vermögen Angaben zu machen. Dazu sind die Kinder gesetzlich verpflichtet.

Im Anschluss daran wird die Leistungsfähigkeit der einzelnen verpflichteten Kinder festgestellt. Vor der Inanspruchnahme der Kinder werden allerdings zunächst die verfügbaren Mittel der Eltern selbst herangezogen. Dazu gehört auch Vermögen im weitesten Sinne. Sollten Ihre Eltern z. B. weitere Immobilien besitzen, würden zunächst diese verwertet werden. Dabei würde auch das lebenslange Wohnrecht, wie oben dargelegt, überprüft werden.

Sollte dann noch ein Fehlbetrag bestehen, werden die Kinder quotal, je nach Höhe ihres Einkommens, herangezogen.

Zu einer deutlichen Entlastung der Unterhaltspflichtigen tragen die seit dem 01.07.2005 angehobenen Mindestsätze der Düsseldorfer Tabelle für den Eigenbedarf des Unterhaltspflichtigen auf 1400,00 bei, die im Zuge der zum 01.01.2008 in Kraft getretenen Unterhaltsrechtsreform auch für das Beitrittsgebiet angeglichen worden sind, vgl. Eschenbruch/Klinkhammer Unterhaltsprozess 5. Auflage 2009 Kap. 2 Rn 1.

Sollte also Ihr bereinigtes Nettoeinkommen sowie das Ihres Bruders (Frage zu d)) 1400,00 unterschreiten, scheidet eine Inanspruchnahme aus.

Zu d)
Nachdem die auf Auskunft in Anspruch genommenen Kinder diese gegenüber dem Sozialhilfeträger erteilt haben, prüft dieser auch die unentgeltlichen Verfügungen der vergangenen Jahre nach. Unter den üblicherweise auffälligen Verfügungen zählen zumeist die Übertragung von Hauseigentum im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Ebenfalls dazu würde in Ihrem Fall der an Ihren Bruder ausgezahlten Anteil zählen.

Eine Heranziehung zum Elternunterhalt kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn der Verdacht besteht, dass unentgeltliche Verfügungen (Übertragung des Hauses, Schenkungen) im Hinblick auf eine zu erwartende Inanspruchnahme durch den Sozialhilfeträger getätigt wurden. Hierzu ist allerdings eine Zeitnähe erforderlich zwischen den Verfügungen und der Absehbarkeit der Pflegebedürftigkeit der Eltern. Sie teilen mit, dass Ihre Eltern beide erst 60 Jahre alt sind. Zwar kann ich den gesundheitlichen Zustand Ihrer Eltern nach Ihren Angaben nicht beurteilen. Im allgemeinen ist jedoch im Alter von 60 Jahren eine Pflegebedürftigkeit noch nicht abzusehen. Insoweit dürften Ihre jetzigen Verfügungen unschädlich sein.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Planungsfehler

Ich habe ohne jegliche Kaufabsicht eine Internetseite angeklickt und eine Abo abgeschlossen | Stand: 30.07.2009

FRAGE: Ich habe eine Internetseite angeklickt, um mich über ein angebotenes Schreibprogramm zu informieren. Kaufabsicht lag nicht vor. Als ich die "versteckten Kosten" entdeckte, habe ich per Einschreibe...

ANTWORT: Leider treibt die Firma schon lange ihr Unwesen, jedoch ist noch kein Fall bekannt geworden, in welchem diese Firma tatsächlich gegen ihre angeblichen Vertragspartner geklagt hat, wenn diese nich ...weiter lesen

Nutzung des vermieteten Tiefgaragenstellplatzes für ca. 4 Monate wegen Renovierung unmöglich | Stand: 30.07.2009

FRAGE: Nutzung des vermieteten Tiefgaragenstellplatzes für ca. 4 Monate wegen Renovierung unmöglich.Rückblick:Allgemeine Ankündigung der Absicht Mai 2009 per Aushang im Treppenhaus.Das Schreibe...

ANTWORT: Hauptpflicht aus dem Mietvertrag ist es von Seiten des Vermieters, Ihnen die Mietsache zur ordnungsgemäßen Nutzung zur Verfügung zu stellen. Dieser Hauptpflicht kommt Ihr Vermieter, beding ...weiter lesen


Rechtsbeiträge
Interessante Beiträge zu Planungsfehler

Mitschuld des Auftraggebers am Bauschaden
| Stand: 03.07.2013

Ein Hauseigentümer kann an seinem Schaden, der aus fehlerhaften Baugutachten resultiert, mitverantwortlich gemacht werden, wenn bewiesen werden kann, dass er das Schadensrisiko auch bei korrekter Planung des Architekten ...weiter lesen

Für Planungsfehler im Haus haftet der Vermieter
| Stand: 07.05.2013

Weist das Treppengeländer in einem Hausflur keinen Material-, sondern einen Planungsfehler auf, so darf der Vermieter die Reparaturkosten nicht auf die Bewohner umlegen. Diese sind wegen des Mietmangels vielmehr berechtigt, ...weiter lesen

Wie haftet ein Architekt bei Planungsfehlern?
| Stand: 18.04.2012

Manfred Geißen aus Berlin fragt: Wofür ist ein Architekt verantwortlich? Rechtsanwältin Gota Guérin-Kettern aus Wiesbaden antwortet: Architekten sind für eine fehlerfreie Planung verantwortlich ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-503
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.852 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 29.03.2017
Danke! Wenn man ein rechtliches Problem hat möchte man gerne sofort seine Chncen und Risiken kennen. Ich kenne keine anderen Anwalt bei dem das schneller geht eine erste Einschätzung zu bekommen! Danke Dass es Euch gibt!

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-503
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Architektenrecht | Architektenrecht | Baurecht | Zivilrecht | Architektenleistung | Bauabnahme | Bauabnahmeprotokoll | Bauherr | Baumangel | Baumängelliste | Bauschäden | Bauvertrag | Konventionalstrafe | Kostenvoranschlag | Mängelliste | Sicherungseinbehalt | verdeckte Baumängel | Verdingungsordnung | VOB

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-503
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen