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Mieterhöhung bei Eigentümerwechse

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 30.07.2009

Frage:

Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel in Köln:

Wie hoch darf meine bisherige Miete 300? kalt plus 65? NK erhöht werden?(59 qm)
Sie ist seit 10 Jahren nicht erhöht worden.
Ist es notwendig, einen neuen Mietvertrag zu machen oder kann der alte Mietvertrag bestehen bleiben? Der Eigentümer meinen Hauses hat seit August gewechselt.

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Antwort:

Gemäß § 566 BGB wird der bestehende Mietvertrag bei Kauf mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. An den mit dem vorherigen Eigentümer vreinbarten Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag ändert sich nichts. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages ist daher nicht erforderlich.

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Miete bis zur orstüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn - wie dies bei Ihnen der Fall ist - die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert besteht. Allerdings ist die Mieterhöhung nicht nur duch die sich aus dem örtlichen Mietspiegel ergebende Vergleichsmiete begrenzt. Die Miete darf auch nicht um mehr als 20% gegenüber dem vor drei Jahren geltenden Mietzuns erhöht werden (sogenannte Kappungsgrenze). In Ihrem Falle bedeutete das, dass die Kaltmiete auf maximal 360,00 ? erhöht werden darf, auch wenn sich aus dem Mietspiegel ein höherer Betrag errechnen lässt.

Bei der Geltendmachung der Mieterhöhung muss der Vermieter das dafür in § 558 a BGB vorgesehene Verfshren einhalten. Erforderlich ist

- die Bezugnahme auf den Mietspiegel, die Auskunft aus der Mietdatenbank oder das
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

- bei Bezugnahme auf den Mietspiegel die Einordnung in die jeweiligen Rubriken des
Mietspiegels.

Liegt Ihnen das Mieterhöhunsverlangen Ihres Vermieters vor, haben Sie eine Überlegungszeit von zwei Monaten. Entspricht das Mieterhöhungsverlangen den oben dargestellten Voraussetzungen und stimmen Sie aus diesem Grunde zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erstmals fällig.

Sie haben aber auch die Möglichkeit das Mietverhältnis bis zum Ablaluf von zwei Monaten nach Zugang des Erhöhungsverlangens zu kündigen. In diesem Falle wird die erhöhte Miete nicht fällig (§ 561 BGB).

Haben Sie weder gekündigt, noch auf zugestimmt, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Wegen der damit verbundenen Kosten empfehle ich Ihnen, nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens innerhalb der Frist von zwei Monaten zu entscheiden,ob Sie die erhöhte Miete akzeptieren oder lieber umziehen wollen.



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