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Welche Umstände berechtigen zu einer Mietminderung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 24.07.2009

Frage:

Ich bin am 15.07.08 in meine jetzige Mietwohnung eingezogen. Es war bei Übergabe Schimmel an den Fenstern. Trotz mehrmaliger Aufforderung wurde dieser nicht beseitigt. Bin ich berechtigt eine Mietsminderung durchzuführen und ggf auch rüchwirkend.

Unsere Terasse ist für unser Baby 16 Monate seit dem Einzug ebenfalls nicht benutzbar wegen Unebenheiten der Platten. Ebenfalls seit Einzug bekannt.

Die Haustür ist defekt. Die Türschliessautomatik hält nicht, dadurch knallt diese jedesmal beim schliessen unerträglich laut, so dass unser Baby wach wird.

Es gibt keinen Kabelanschluss in der Wohnung und eine Satschüssel ist verboten.

Ein Sichtschutz und gleichzeitig Zasun für unsere Terasse wurde bei kürzlich ausgeführten Dacharbeiten (Gerüst) entfernt und zerstört. Der Vermieter bezahlt keinen neuen.
Als wir den Vermieter auf die Mängel hingewiesen haben, wurden alle Mängel schriftlich abgewiesen und eine von uns eingeforderte Mietminderung mit rechtlichen Schritten gedroht. Ausserdem hat man uns abgemahnt wegen dem lauten weinen und schreien von unserem Baby. Sie wollen dies dem Jugendamt melden und und fristlos kündigen.

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Antwort:

Bei den geschilderten Mängeln halte ich eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent für durchaus angemessen. Der Hauptmangel liegt hier, wie Sie es selbst zutreffend einschätzen, in dem Schimmelbefall an den "Fensterrahmen in der Schlafstube, in der Küche, in den Kinderzimmern sowie im Wohnzimmer." Um hier eine genauere Einschätzung abgeben zu können, wäre die exakte Kenntnis von der Massivität des Befalls und einer eventuellen Toxizität erforderlich. Die hier von Ihnen veranschlagten 15 Prozent hierfür erscheinen allerdings noch moderat und damit in jedem Fall akzeptabel. Beachten Sie aber, dass Sie hier die Beweislast für das Vorhandensein des Schimmels in der Vergangenheit tragen und diese Zustände am besten durch Fotos und Zeugen festhalten.

Auch die weiteren 5 Prozent für die Unebenheit der Platten auf der Terrasse und die defekte Türschließautomatik sind nicht zu beanstanden. Sofern der Kabelanschluss Bestandteil des Mietvertrages ist bzw. Sie dies bei Einzug im Mängelprotokoll festgehalten haben, ist hierfür eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent möglich.

Grundsätzlich ist die Mietminderung auch für die Vergangenheit zulässig. Dies war früher anders, ist aber durch die Schuldrechtsreform und die sich anschließende BGH-Rechtsprechung gekippt worden. Allerdings ist es erforderlich, dass der Vermieter durch Mängelanzeige über das Vorhandensein der einzelnen Mängel informiert wurde. Aber dies ist bei Ihnen offenbar nicht problematisch, da Sie bereits bei Einzug im letzten Jahr darauf in schriftlicher Form (wichtig aus Beweisgründen) hingewiesen haben. Zu beachten ist aber das Rechtsinstitut der Verwirkung. Nach einiger Zeit ist demnach eine Verwirkung der Mietminderung für die Vergangenheit denkbar. Hier wird jedoch mindestens ein Zeitraum von einem Jahr zugrunde zu legen sein. Neben diesem zeitlichen Moment bedürfte es für die Verwirkung jedoch auch noch eines Umstandsmomentes dergestalt, dass Ihr Vermieter aus Ihrem Verhalten zulässigerweise Rückschlüsse hätte ziehen dürfen, dass Ihnen nichts mehr an der Beseitigung der Mängel gelegen ist. Dies ist aber nach Ihrem entschiedenen Vorgehen nicht der Fall, so dass Verwirkung nicht eingetreten ist.

Sie dürfen die kommenden Mietansprüche des Vermieters im Übrigen auch mit Ihren aus einer angemessenen Mietminderung resultierenden Ansprüchen aufrechnen und daher z.B. die nächste Miete nicht zahlen. Fordern Sie den Vermieter "nur" zur Zahlung eines bestimmten Betrages auf und mindern Sie nicht aktiv, wird sich der Erfahrung nach zunächst gar nichts tun, da der Vermieter sicherlich darauf spekuliert, dass es sich nach all der Zeit doch nur um "Drohgebärden" handelt. Dies legt jedenfalls auch das bisherige Verhalten des Vermieters nahe, der die Problematik offensichtlich auszusitzen gedenkt und sogar durch Abmahnungen zum Gegenangriff starten und "Nebenkriegsschauplätze" eröffnen will.

Sofern die Matratzen durch den Schimmelbefall kontaminiert und damit unbrauchbar wurden, können Sie grundsätzlich auch die Kosten dafür ersetzt verlangen. Nach einer teilweise vertretenen Rechtsansicht müssen Sie sich hier aber einen Zeitwertabzug gefallen lassen. Aber da Sie die Matratzen laut Kaufdatum erst am 06.03.2008 erworben haben, dürfte dies hier zu vernachlässigen sein. Im Übrigen kann ich Ihnen mitteilen, dass ein Zeitwertabzug immer einzelfallabhängig ist. Neulich habe ich in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Recklinghausen meinen Mandanten mit einer ganz ähnlichen Problematik vertreten. Dort musste der Wert einer von Schimmel betroffenen Matratze laut vollumfänglich uns stattgebendem Urteil vom beklagten Vermieter in Gänze erstattet werden.

Eine Abmahnung wegen des natürlichen Schreiens eines kleinen Kindes oder gar eines Babys ist nicht gerechtfertigt und kann erst recht keine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Ein solches kindliches Verhalten ist als Regung des natürlichen Äußerungsbedürfnisses von Babys nach der Rechtsprechung nicht zu beanstanden und muss von der nachbarschaftlichen Gemeinschaft toleriert werden.



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