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Schikane durch 80-jährige Vermieterin

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 27.07.2009

Frage:

Wir wohnen seit 9,5 Jahren in einem Zweifamilienhaus zur Miete. Parterre wohnen wir, oben unsere die Schwägerin. Auf dem Grundstück stehen ein großer Stadel und ein so genanntes Waschhaus. Dort stellen wir unsere Autos unter und haben einige wenige Dinge reingestellt, unter anderem Gartengerät, was man zur täglichen Arbeit braucht, dies fällt aber gar nicht auf, bei dem Unrat, die die Vermieterin dagelassen hat. Dies war bisher selbstverständlich und es hat sich auch niemand daran gestört und wir sind es auch nach dieser langen Zeit so gewohnt. Laut Mietvertrag haben wir das Nutzungsrecht im Garten und Anspruch auf Stellplätze für die Autos. Wir halten das Grundstück in Ordnung wie Rasenmähen, Heckenschneiden, Schneeräumen, Reparaturen an Haus und Hof, und das unentgeltlich. Unsere Vermieterin ist über 80 und wohnt im Altersheim. Alles hat bisher wunderbar zu beidseitigem Nutzen funktioniert. Wir bezahlen alle Unkosten, machen alle Arbeit, und mit unserer Miete bezahlen wir ihr Altersheim. Seit einiger Zeit will sie uns kündigen. Den Grund kennen wir nicht. Einmal sagt sie, sie will das Haus verkaufen, ein anderes Mal hat sie plötzlich andere Mieter, oder sie möchte Garagen bauen, dann wieder einen Parkplatz. Einen Bauantrag gibt es aber nicht bei der Gemeinde. Wir vermuten eher, dass ihr im Altersheim langweilig ist, und will sich einfach um etwas kümmern. Wahrscheinlicher ist, dass die Erbschleicher keine Ruhe geben. Es ist ohnehin schwierig mit ihr zu reden, weil sie nicht nur zu uns wenig freundlich ist. Wir sind ja ?nur? Mieter.
Da es aber keinen Grund gibt uns zu kündigen, versucht sie es über die Hintertür. Sie hat uns über Rechtsanwalt eine Abmahnung geschickt.
Punkt 1 zur Abmahnung ist, wir sollen den Stadel und Waschraum räumen.
Punkt 2 ist sollen ihr uneingeschränkten Zugang zum Keller gewähren, weil sie ständig in den Heizungsraum muss. Dazu will ich sagen, dass sie in den Keller kann, aber nur wenn wir zuhause sind. Wartungsarbeiten von Heizung- und Wassermonteur und Kaminkehrer wurden immer ordnungsgemäß durchgeführt. Außerdem behauptet sie, wir hätten die Schlösser im Keller gewechselt und dass wir ständig äußern, wir wollen ohnehin ausziehen, was natürlich beides nicht stimmt.
Dafür hat sie uns eine Frist bis zum 7. August gesetzt, sonst kommt die außerordentliche Kündigung.
Meine Frage: Wie sollen wir uns verhalten? Am liebsten wäre es mir, es einfach zu ignorieren, weil es ohnehin nur Schikane ist. Aber ich befürchte fast, dass wir darauf reagieren müssen. Brauchen wir einen Rechtsanwalt oder können wir selbst etwas schreiben?

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Antwort:

Nach meiner Einschätzung brauchen Sie sich um die angedrohte Kündigung keine Gedanken zu machen.

Im Hinblick auf die Abmahnung gilt folgendes:

Soweit Sie Stadel und Waschhaus zum Unterstellen der Autos benutzen und sonst keine Möglichkeit besteht die Fahrzeuge unterzustellen, kann Ihre Vermieterin deren Beseitigung nicht verlangen. Da Sie zu Gartennutzung berechtigt sind, müssen natürlich auch die Getrengeräte untergestellt werden. Der von Ihrer Vermieterin hinterlassene Müll betrifft schließlich Ihre Vermieterin mit der Folge, dass diese insoweit zur Beräumung verpflichtet wäre.

Ich gehe davon aus, dass sie das Haus insgesamt gemietet haben. Zu den Mieträumen gehört dann naturgemäß auch der Keller. Dies hat zur Folge, dass Ihre Vermieterin von der Nutzung des Kellers ausgeschlossen ist und den Keller nur mit Ihrer Erlaubnis oder zur Beseitigung einer drohenden Gefahr im Verzuge (z.B. Wasserrohrbruch) betreten darf.

Die Abmahnung dürfte daher insgesamt unberechtigt sein. Aber selbst wenn man die Berechtigung der Abmahnung unterstellt, führt das "Fehlverhalten" noch nicht zu einer außerordentlichen Kündigung.

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung hat der Vermieter nämlich nur, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermietrein nicht zugemutet werden kann (§ 543 (1) BGB). Dies ist - neben der Kündigung wegen Mietrückstands - gemäß § 569 BGB dann der Fall, wenn Sie den Hausfrieden so nachhaltig stören, dass der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Termin einer regulärren Kündigung nicht zugemutet werden kann. Dem dargestellten Sachverhalt lassen sich diese Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung jedoch beim besten Willen nicht entnehmen.

Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisse ist im übrigen nur dann zulässig, wenn die Vermieterin für sich oder eine nahestehende Person Eigenbedarf geltend machen kann oder die Fortstezung des Mietverhältnisses die Vermieterin an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes hindert. Beide Voraussetzungen lassen sich Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht im Ansatz entnehmen. Im übrigen würde die Kündigungsfrist aufgrund des seit über acht Jehren bestehenden Mietverhältnisses neun Monate betragen (§ 573 c (1) BGB).

Reagieren Sie auf die Abmahnung nicht, wird ahrscheinlich eine Kündigung erfolgen, möglicherweise sogar Räumngsklage erhoben. Die Wahrscheinlichkeit, dass das geschieht sinkt, wenn Sie einen Anwalt mit der weiteren Sachbearbeitung beauftragen, so dass ich Ihnen die Beauftragung eines Rechtsanwaltes empfehle.

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