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Hausverwaltung reklamiert den Einbau von neuen Fenstern!

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 27.07.2009

Frage:

Wir sind ein Familienbetrieb mit Gewerbeschein (Hausmeister-u. Reinigungsdienste) und haben uns Anfang 2008 eine ETW gekauft. Die Wohnanlage (Baujahr 1975) umfasst 146 Wohneinheiten, verteilt auf 5 Häuser.

Seit Anfang 2009 haben wir mitbekommen, dass einige Eigentümer mit der Arbeit des Hausmeisters nicht mehr ganz so zufrieden sind und haben daraufhin ein Angebot bei der zuständigen Hausverwaltung eingereicht. Es erfolgte trotz Nachfrage keine konkrete Rückmeldung und so entschlossen wir uns, alle Eigentümer in einem Werbeanschreiben incl. Leistungsverzeichnis und Kalkulation persönlich anzuschreiben.

Dies hätten wir wohl besser nicht getan, denn sowohl der Hausverwaltung, als auch dem Hausmeister scheinen der Begriff des freien Wettbewerbes nicht geläufig zu sein.
Der Hausmeister hat daraufhin eine Unterschriftenaktion in der Wohnanlage gestartet und Lügen über uns verbreitet, die schon fast an Geschäftsschädigung grenzen. Am Schlimmsten ist aber, dass er versucht, uns und ein paar andere Eigentümer, die uns unterstützen, mit Hilfe und Unterstützung der Hausverwaltung, mundtot zu machen.

Dies sieht nun wie folgt aus:
Da die alten Fenster den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprochen haben (Schwitzwasserbildung u. Schimmelbildung trotz Lüften) stellten wir am 28.03.08 einen schriftlichen Antrag auf Erneuerung der Fenster und deren teilweise Erstattung der Kosten. Die teilweise Erstattung war seinerzeit von der Hausverwaltung bei einer Eigentümerversammlung vorgeschlagen worden, damit die Kosten für den Einzelnen nicht so hoch sind.
Eine Entscheidung wurde allerdings vertagt.

Am 17.09.08 erhielten wir ein Schreiben von der Hausverwaltung, dass es eine Entscheidung über die teilweise Erstattung der Fenster nicht gegeben habe und wir die Kosten selber tragen müssen. So weit, so gut.

Auf Grund dieses Schreibens habe ich am 22.09.08 bei der Hausverwaltung angerufen und nachgefragt, ob wir anstatt der üblichen Aluminiumfenster, aus Kostengründen auch Kunststofffenster einbauen können. Die zuständige Mitarbeiterin teilte uns telefonisch mit, dass dies möglich sei, wir aber keine roten, blauen oder grünen Fensterrahmen nehmen sollen, so dass das Gesamtbild der Anlage erhalten bleibt (Aktennotiz vorhanden). Wir haben daraufhin Kunststofffenster alufarben bestellt und Ende Oktober 2008 eingebaut. Nach dem Einbau habe ich den zuständigen Hausmeister geholt, der die Arbeit als in Ordnung erachtete.
Plötzlich (10 Monate nach Einbau der Fenster und nach Abgabe unseres Angebotes) bekamen wir einen Brief (10.07.09) von der Hausverwaltung, dass wir nach vorliegenden Informationen durch den Hausmeister, falsche Fenster eingebaut haben und diese erhebliche bauliche Mängel aufweisen, was natürlich haltlos ist.

Wir haben dem schriftlich widersprochen und heute kam erneut ein Brief, indem die Hausverwaltung das Entfernen der Fenster durch Abstimmung in der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen will.

Es drängt sich uns der Verdacht auf, dass hier eine Retourkutsche gefahren wird, damit wir weitere Bemühungen bzgl. unseres eingereichten Angebotes einstellen. Hätte man uns explizit mitgeteilt, dass nur Fenster aus Aluminium zulässig sind, so wären wir dieser Regelung selbstverständlich nachgekommen. Das nur ein Einbau von Fenstern mit Alurahmen in Frage kommt, wurde erst bei einer Eigentümerversammlung am 01.04.09 beschlossen.
Jetzt, nachdem die Fenster schon seit 10 Monaten eingebaut sind, noch von Seiten der Hausverwaltung zu reklamieren, erachten wir als fragwürdig.

Was für Möglichkeiten und Rechte haben wir nun, um gegen diese Vorgehensweise anzugehen?

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Antwort:

Ich bin aus verschiedenen Gründen der Auffassung, dass Sie die von Ihnen eingebauten Fenster nicht beseitigen müssen.

1. Sie haben sich den Einbau der Kunststofffenster von der Hausverwaltung genehmigen lassen. Der Hinweis, dass die Fenster farblich an die übrigen Fenster angepasst sein müssen, lässt im übrigen den Schluss zu, dass der Hausverwaltung der Stand der Rechtsprechung bekannt war. Danach liegt ein Verstoß gegen die einheitliche Fassadengestaltung bei materialbedingt geringfügen Farbabweichungen nicht vor.

2. Die eingebauten Fenster wurden nach erfolgtem Einbau vom Hausmeister abgenommen und als in Ordnung befunden. Soweit es sich um Fragen des Gemeinschaftseigentums handelt, wird der Hausmeister im Auftrag der Hausverwaltung tätig. Die Hausverwaltung muss sich daher die vom Hausmeister abgegebene Erklärung zurechnen lassen.

3. Der Beschluss der Eigentümerversammlung - ob zulässig oder nicht -, nach welchem nur Aluminiumfenster eingebaut werden dürfen, kann nur auf eventuell in Zukunft erforderliche Maßnahmen zur Erneuerung der Fenster angewendet werden. Eine Verpflichtung, die von Ihnen eingebauten fenster auszutauschen enthält der Beschluss in der dargestellten Form nicht.

Sollte die Hausverwaltung dennoch mit dem Ziel gerichtlich vorgehen, dass Sie die Fenster beseitigen müssen, trifft Sie die Beweislast. Das bedeutet, dass Sie die Genehmigung durch die Hausverwaltung (Ziff.1.) und die Abnahme (Ziff.2.) im Streitfall beweisen müssen. Ein Aktenvermerk ist insoweit lediglich ein Indiz, jedoch kein zulässiges Beweismittel. Hier kommen - bezogen auf den dargestellten Sachverhalt - lediglich Urkunden und Zeugen in Betracht, wie etwa die Mitarbeiterin der Hausverwaltung oder der Hausmeister. Am besten ist es dann natürlich, wenn die Zeugen unabhängig sind und nicht - wie in Ihrem Falle zu befürchten - im "gegenerischen Lager" stehen.

Abschließend noch ein Hinweis: Prüfen Sie anhand der Teilungserklärung, ob die Fenster zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Gehören die Fenster - was, abgesehen von deren Innenanstrich, üblich ist - zum Gemeinschaftseigentum, muss der Fensteraustauch von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden. Die Eigentümergemeinschaft betimmt dann natürlich auch Material und Farbe der Fensterrahmen.



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