Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Eigentumswohnung verkaufen und dann selber mieten - Wie ist der Kaufvertrag auszugestalten?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 21.07.2009

Frage:

Ich habe eine Eigentumswohnung, die ich in nächster Zeit verkaufen möchte. Ich möchte aber die Wohnung als Mieter auf Lebenszeit bewohnen oder vorübergehend untervermieten.

Meine Frage ist: wie muss man das im Mietvertrag oder Kaufvertrag schriftlich festlegen, das der zukünftige Eigentümer nicht in der Lage ist, mir die Wohnung zu kündigen. Außer bei Nichtzahlung der Miete. Das Recht soll nur für mich persönlich gelten.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zur Autorin des Beitrages:
Rechtsanwältin Petra Nieweg   |Hier klicken

Antwort:

Hinsichtlich Ihres Wunsches in der zu verkaufenden Wohnung weiter wohnen zu können, ist meiner Ansicht nach die beste Lösung die Eintragung eines Wohnungsrechts im Grundbuch. Bereits im Kaufvertrag für die Wohnung können dann alle wesentlichen Punkte festgehalten werden, u. a. z. B. die Zahlung eines Entgeldes, das Recht zur Untervermietung, die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung etc.. Alles wesentliche hat man dann bereits in dem für den Verkauf der Wohnung ohnehin nötigen notariellen Vertrag geregelt und man hat die Absicherung im Grundbuch, falls der Käufer der Wohnung diese wieder verkaufen will oder es zu einer Zwangsversteigerung kommt und der Ersteigerer somit eigentlich ein außerordentliches Kündigungsrecht für Mietverträge hätte. Vorteil gegenüber einem gesonderten Mietvertrag ist auch, daß schon jetzt ein Entgelt festgeschrieben wird, was nicht erhöht werden kann, wenn es nicht beide Parteien wollen.
Innerhalb des Kaufvertrages für die Wohnung würde man dann z. B. folgendes formulieren:

Der Käufer räumt dem Verkäufer auf dessen Lebensdauer ein Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB mit folgendem Inhalt ein:

Das Recht kann jeweils nur ausgeübt werden, wenn der Berechtigte bis zum ... des jeweiligen Ausübungsmonats an den jeweiligen Eigentümer den Betrag von ... € bezahlt hat. (Hier sollte man sich einen Betrag überlegen, der einer Kaltmiete entspräche)

Das Recht erlischt, wenn der Berechtigte den vorgenannten Betrag an mehr als ... aufeinanderfolgenden Ausübungsmonaten nicht gezahlt hat.

Die verbrauchsabhängigen Kosten für die zur ausschließlichen Nutzung überlassenen Räume, wie für Beheizung, Strom, Wasser und Abwasser, trägt der Berechtigte selbst. (Nebenkosten, allerdings nicht alle Nebenkosten, die auch bei einem normalen Mietvertrag zulässig wären, man kann noch weiteres aufzählen, immer aber ausdrücklich aufzählen, damit nicht später noch was anderes übernommen werden soll.)

Er trägt ebenfalls die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen für die ihm zur ausschließlichen Nutzung überlassenen Räume.

Im Übrigen hat der jeweilige Eigentümer die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume und die von ihm mitbenutzten Anlagen und Einrichtungen des Anwesens stets ordnungsgemäß in bewohnbarem Zustand zu erhalten, im Zerstörungsfall wieder aufbauen zu lassen und sämtliche anderen Auf¬wendungen und Umlagen zu tragen. (Wichtig, da ein Wohnungsrecht erlischt, wenn z. B. das Haus in einem Erdloch versinkt)

Im neu errichteten Gebäude bzw. der Wohnung ist ein gleichwertiges Wohnrecht einzuräumen und dinglich zu sichern. Für die Zwischenzeit ist eine angemessene Wohnung mietfrei zur Verfügung zu stellen.

Um-, Aus- und Einbauten durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bedürfen während des Bestehens des Wohnungsrechts der Zustimmung des Berechtigten. Ausgenommen sind nur bauliche Maßnahmen aufgrund zwingender baurechtlich angeordneter Bescheide sowie zur Abwehr von Schäden.

Dem Wohnungsberechtigten ist Tierhaltung gestattet.

Dem Berechtigten ist es auch gestattet, seine Wohnung einem Dritten gegen Entgelt oder unentgeltlich zu überlassen, sie insbesondere also zu vermieten, längstens jedoch auf die Dauer des Wohnungsrechts.

Das Wohnrecht erlischt zu Lebzeiten des Berechtigten nur, falls er ausdrücklich sowohl den Verzicht auf dieses Recht, als auch in notariell beglaubigter Form die Bewilligung der Löschung im Grundbuch erklärt.

Er kann dann an Stelle des Wohnrechts eine monatlich im Voraus fällige Geldrente bis zu seinem Ableben verlangen. Die Höhe der Rente entspricht der jeweiligen ortsüblichen sog. Kaltmiete für das bisher vom Wohnrecht erfasste Objekt.

Können sich die Beteiligten nicht über die Höhe der Rente einigen, so soll das Gutachten (Schiedsgutachten gem. § 317 BGB) eines Sachverständigen für beide Seiten verbindlich sein. Können sich die Beteiligten nicht binnen vier Wochen auf einen Sachverständigen einigen, so soll dieser vom jeweiligen Präsidenten des IHK ausgewählt und bestimmt werden. Der Berechtigte kann verlangen, dass gleichzeitig mit der Löschung des Wohnrechts an gleicher Rangstelle eine Reallast zur Sicherung der Ersatzrente im Grundbuch eingetragen wird.



Erlischt das Wohnungsrecht durch den Tod des Berechtigten, so haben seine Erben, bei Bestehen einer Testamentsvollstreckung der Testamentsvollstrecker das Recht des Zutritts in die Wohnung zur Regulierung des Nachlasses. Binnen vier Wochen ab dem Tode muss die Wohnung geräumt und besenrein an den Eigentümer übergeben sein.

Die Beteiligten sind über die Bestellung dieses Wohnungsrechts an ?? einig. Sie bewilligen und beantragen die Eintragung an erster Rangstelle im Grundbuch.

Neben diesem Vertrag könnte dann noch eine Zusatzvereinbarung getroffen werden, mit welcher geregelt wird, wie die Verbrauchskosten abzurechnen sind, d. h. man vereinbart z. B. eine monatliche Zahlung von ... € als Vorauszahlung auf die Verbrauchskosten. Zugleich legt man fest, dass eine jährliche Abrechnung zu erstellen ist.

Eventuell muß man bei Verhandlungen mit etwaigen Käufern noch Abstriche machen, aber so sollte es jedenfalls aus Ihrer Sicht eigentlich zufriedenstellend sein.
Da der endgültige Vertrag notariell gemacht werden muß, wird wahrscheinlich der Notar auch noch etwas beitragen wollen, Notare möchten Verträge gerne selbst formulieren, so haben Sie aber schon mal was an der Hand, mit dem Sie arbeiten können und was bei Verhandlungen mit potentiellen Käufern schon vorgelegt werden kann.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu lebenslanges Wohnrecht

Abgrenzung Wohnrecht zu Nießbrauch | Stand: 29.06.2016

FRAGE: 2007 habe ich mein Haus durch Schenkungsvertrag an meine Tochter übergeben. Mein verstorbener Mann und ich haben lebenslanges Wohnrecht. Ich wollte nach seinem Tod das Haus aufgeben und eine Wohnun...

ANTWORT: Leider ist es offensichtlich, dass Sie und Ihre Tochter unterschiedliche Erwartungen mit der schenkungsweisen Übertragung des Hauses verbunden haben. Die Rechtsbeziehung zwischen Ihnen und Ihrer Tochte ...weiter lesen

Elternunterhalt und Rückabwicklung einer Schenkung | Stand: 13.11.2013

FRAGE: Ich lebe mit  meinen Schwiegereltern (um die 80, Schwiegmutter schwerst psychisch krank, der SchwVater greift uns immer mit Worten an etc.) zusammen. Mein Töchterchen und ich haben alles geerbt...

ANTWORT: Bei Ihrer Rechtsfrage handelt es sich zum einen um die Frage des Elternunterhalts und zum anderen um die Frage der Rückabwicklung einer zu Lebzeiten getätigten Schenkung. Hierzu möchte ic ...weiter lesen

Wert von Erbanteil ermitteln | Stand: 24.08.2012

FRAGE: Wie hoch ist in Euro ein Wohnrecht zu bewerten? Im konkreten Fall hat dieWitwe des Erblassers (Alter 40 Jahre) testamentarisch ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Der Wert der Immobilie (EFH) beträg...

ANTWORT: Der Wert eines Wohnrechts richtet sich nach der Tabelle in Anlage 9 zum Bewertungsgesetz. Danach ergibt sich für eine 40 Jahre alte Frau ein Kapitalisierungfaktor von 15,902. Dieser Wert ist mit de ...weiter lesen

Eigentumswohnung die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde wird Zwangsversteigert | Stand: 27.02.2011

FRAGE: Ich lebe mit meiner Frau in einer Eigentumswohnung, die ehemaligen Bekannten gehört. Wir sind 68 und 62 Jahre alt.1998 haben wir 150 000 DM im Voraus für ein lebenslanges Wohnrecht bezahlt. Wi...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,auch nach einem Zwangsversteigerungsverfahren wird das Mietverhältnis grundsätzlich zwischen dem Ersteigerer und dem Mieter zu den bisherigen Konditionen weitergeführt ...weiter lesen

Kann ein Wohnrecht beim Notar festgehalten werden? | Stand: 24.05.2010

FRAGE: Der Eigentümer der von mir bewohnten Wohnung bot mir die Wohnung zu einem günstigen Preis an. Da ich keine finanziellen Mittel besitze (ALG2), möchte eine Bekannte von mir als Kapitalanlag...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Es besteht nach § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Möglichkeit eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Form eines Wohnungsrechts in das Grundbuc ...weiter lesen

Keine Handhabe gegen einen Verkauf des Grundstücks ohne grundbuchliche Absicherung des Wohnrechts | Stand: 29.08.2009

FRAGE: 1983 schenkte mein Vater meinem Bruder und seiner Frau ein Grundstück mit ca. 700 m2 , bebaut mit einem kleinen Haus ca. 80 m2. Nur mündlich wurde im Familienkreis vereinbart , dass er fü...

ANTWORT: Dabei möchte ich zunächst drauf hinweisen, dass Ihr Vater ohne grundbuchliche Absicherung des Wohnrechts grds. keine Handhabe gegen einen Verkauf des Grundstücks hat. Denn ohne grundbuchlich ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu lebenslanges Wohnrecht

Zwangseinweisung ins Pflegeheim kann Schenkungswiderruf rechtfertigen
| Stand: 26.03.2014

Wiederholen ist nicht gestohlen: Dass einer Schenkung wegen groben Undanks oder schwerer Verfehlungen widerrufen werden kann, ist rechtlich unbestritten. Die Gerichte haben daher lediglich zu bewerten, wann dies auch der ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zur Autorin des Beitrages:
Rechtsanwältin Petra Nieweg   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.954 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 25.07.2017
Frau RA Winkler hat meine Frage beantwortet. Ob mir die Antworten gefallen ist natürlich eine andere Sache, aber ich habe auch keinen Anwalt gesucht, der mir nach dem Mund redet, sondern sagt, was Sache ist. Und das ist geschehen. Das Telefonat wurde auch nicht in die Länge gezogen, so wie es leider oft der Fall ist.

   | Stand: 22.07.2017
Prima, weiter so!

   | Stand: 21.07.2017
sehr freundlicher Rechtsanwalt, der mir durch klare Formulierungen eine große Klarheit gegeben hat und auch durch meine Bitte, mir diese nochmal zu wiederholen nicht genervt reagiert hat. Vielen Dank!

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Immobilienrecht | Baurecht (öffentliches) | Baurecht | Immobilienrecht | bewohnbar | Eigentumswohnung | Erbbau | Erbbaupacht | Erbbauzins | Erbpacht | Erbpachterhöhung | Erbpachtgrundstück | Erbpachtgrundstücke | Erbpachtvertrag | gewerbliche Teilnutzung | Nutzungsänderung | Wohnnutzfläche | Wohnungsbaugenossenschaften | Wohnungswirtschaft | Wohnwesen | Beendigung Wohnrecht

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen