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Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 15.07.2009

Frage:

In einem Mietvertrag habe ich mit meiner Vermieterin vereinbart, dass sich nach einer Renovierung des Treppenhauses die Miete um 20 Euro erhöht.
Die Renovierung bestand im wesentlichen in Malerarbeiten im Flur.
Ist diese Klausel wirksam und bin ich zu der Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet?

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Antwort:

Zu Ihrer Frage: Die von Ihnen getroffene Vereinbarung ist sehr ungewöhnlich, aber natürlich vertraglich regelbar.

I. Die Vereinbarung ist zunächst einmal grundsätzlich nicht zu beanstanden. Sie folgt, wenn auch in ungewöhnlicher Form, dem allgemein üblichen Grundsatz, dass für ein besseres oder auch nur besser aussehendes Haus eine bessere Miete für das Haus oder die darin befindlichen Wohnungen verlangt werden kann;
auch kennt das Mietrecht Modernisierungen der Wohnung oder des Hauses, deren Kosten dann auf den Mieter umgelegt werden können, allerdings nur nach genauer Berechnung und mit bestimmten Umlegungsmaßstäben.

Auch erlaubt § 557 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich eine Vereibarung über eine Mieterhöhung (oder ?ermäßigung).

II. Andererseits ist der Vermieter grundsätzlich zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet und darf diese Pflicht nur in engen Grenzen, und nur die angemietete Wohnung betreffend, an die Mieter weiterreichen.


Zudem gestattet der erwähnte § 557 BGB streng genommen nur die Einigung über eine Mieterhöhung, nicht aber die Einigung über die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung, wie es das renovierte Treppenhaus darstellt; vgl. Palandt, BGB, 67. Auflage 2008, § 557 Rn 3, 4.


Wie Sie sehen, kann man über die Zulässigkeit dieser Klausel streiten; oder anders formuliert, was der Amtsrichter, der hierüber entscheiden würde, wenn die Sache so weit ging, daraus macht, ist nicht sicher vorherzusehen.

Da der Berufungsstreitwert von 600,00 € nicht erreicht würde, müsste grds. auch davon ausgegangen werden, dass gegen ein Urteil des Amtsgerichtes, egal wie es denn ausfallen sollte, keine Berufung möglich wäre (es gibt Ausnahmen, in denen man streitwertunabhängig in Berufung gehen kann, diese sind aber im Einzelfall schwer zu begründen).


Das bedeutet für Sie:

a) Wenn Sie mit dem Risiko leben können, vollziehen Sie die Mieterhöhung nicht und teilen dem Vermieter die diesem Gutachten zu entnehmende Rechtsauffassung mit.

Im schlimmsten Fall, wenn die nicht vollzogenen Erhöhungen einmal die Höhe zweier Monatsmieten erreicht haben sollten, könnte der Vermieter Ihnen allerdings fristlos kündigen;
wenn Sie die Kündigung nicht akzeptieren würden, würde ein Gericht dann im Rahmen eines (teuren) Räumungsrechtsstreites über die Berechtigung der Mieterhöhung entscheiden.


b) Wenn Ihnen die Rechtslage zu unsicher ist und Sie das Risiko nicht eingehen wollen, müssten Sie die Erhöhung zahlen,


c) oder Sie versuchen, mit dem Vermieter angesichts der unklaren Rechtslage eine Einigung zum Beispiel auf 10,00 € mehr Miete im Monat zu erzielen.

III. Etwas anderes würde dann gelten, wenn die Klausel vorgedruckt wäre, der Vermieter den Vertrag grds. immer wieder verwendet und die Vereinbarung im Vertrag an versteckter oder nicht passender Stelle, also zum Beispiel unter einer nicht passenden Überschrift, stehen sollte.

Dann würde die Klausel als überraschend im Sinne der Vorschriften der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 309 ff BGB gelten und wäre damit in jedem Fall unwirksam.

In einem solchen Falle hätten Sie die erhöhte Miete nicht zu bezahlen.

IV. Etwas anderes würde auch dann gelten, wenn das Treppenhaus durch das Streichen alleine nicht als renoviert betrachtet werden dürfte, sondern noch weitere Maßnahmen erforderlich sind;

dann könnte die Mieterhöhung erst greifen, wenn die Renovierung beendet ist.



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