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Renovierungen am Haus verursachen diverse Schäden beim Mieter - Kann hier Schadensersatz begehrt werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 15.07.2009

Frage:

Seit März 2005 wohne ich mit meiner Familie in einer Mietwohnung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohnungen aus dem Jahr 1900.

August 2008 wurde das Haus verkauft und wir überweisen seit 1.10.08 unsere Miete dem neuen Vermieter. Dieser teilte uns mit, dass er beabsichtigt, das Haus komplett zu sanieren bzw. zu modernisieren. Einige unserer Nachbarn zogen darauf hin sofort aus, wir würden dies auch gerne tun, fanden bisher aber leider noch keine Wohnung.

Mittlerweile wurden und werden immer noch Wasserrohre und Elektroleitungen ausgetauscht, es werden Wohnungen komplett umgestaltet, Badezimmer vergrößert usw. Wir sind dadurch erheblichen Lärmbelästigungen ausgesetzt. Das ganze Haus gleicht mehr einer Baustelle als eines Wohnhauses.

Nun zu unserem Problem: Durch das ständige Wasserabstellen, leidet unsere Waschmaschine. Das heißt sie kann des öfteren nicht genug Wasser ziehen. Und bricht so, mit einer Fehlermeldung, den Waschvorgang ab. Unser Aquaschlauch, der im Handel ca. 80,- Euro kostet ist nun schon kaputt gegangen. Außerdem mußten wir schon einen Fachmann kommen lassen der die Maschine wieder reparieren konnte. Wir achten schon selbst darauf den Maschinenschlauch vor dem Einschalten wenigstens durchzuspülen. Aber es nützt nichts.
Das heißt die Waschmaschine ist ständig in Gefahr kaputt zu gehen. Was uns natürlich sehr ärgert, da sie mit 3 Jahren noch relativ neu ist.

1. Frage: Muss unser Vermieter unseren Wasserschlauch ersetzen?
2. Frage: Muss unser Vermieter immer wieder die Maschinen Reparatur übernehmen?
3. Frage: Kann ich, so lange das Wasserproblem besteht, ins Waschhaus gehen auf Kosten meines Vermieters?
4. Frage: Kann ich meine Miete kürzen?
5. Frage: Laut meines Vermieters ist unsere Wohnung bereits als Eigentumswohnung verkauft. Das heißt er wartet dringend darauf das wir nun endlich ausziehen. Da auch unsere Wohnung umgebaut werden muss. Dafür wurde uns schon eine neue provisorische Gasleitung von draußen übers Badezimmer in die Küche gelegt. Ebenso ein provesorisches Abwasserrohr für die Toilette. Für dieses Rohr wurde im Badezimmer die Ausenwand durchbohrt, und unser Wc neu angeschlossen. Das Rohr selbst wurde an der Aussenwand vom Haus angebracht. Das Loch in der Wand wurde lediglich mit Dämmwatte ausgepolstert.

Es ist jedenfalls offensichtlich, dass mit unserem baldigen Auszug gerechnet wird, da man diese Konstuktion nicht lange so lassen kann.
6. Frage: Darf unser Vermieter dies alles, meines Wissens dürfte ich doch noch 3 Jahre hier wohnen.

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Antwort:

I. Sie fragen zunächst, ob Ihnen der Vermieter den Wasserschlauch ersetzen muss, hierzu folgendes:

Der Ersatz des Schlauches beziehungsweise ein entsprechender Schadensersatz wird vom Vermieter leider nicht zu erzwingen sein, im Einzelnen:

In Frage kommt ein Anspruch auf Schadenersatz aus unerlaubter Handlung nach § 823 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB);
dafür müsste der Vermieter aber zum einen schuldhaft und zum anderen widerrechtlich gehandelt haben.
Ein Verschulden müsste dem Vermieter nachgewiesen werden; zum Beispiel könnte dieses in einer fehlerhaften Planung der Bauarbeiten liegen.

Diesen Nachweis werden Sie höchstwahrscheinlich nicht führen können.

Desweiteren dürfte der Vermieter durch die Bauarbeiten nicht widerrechtlich gehandelt haben.

Daher wird ein Schadensersatzanspruch gegen ihn nicht erfolgversprechend verfolgt werden können.


Dabei ist zudem zu bedenken, dass, selbst wenn er schuldhaft und widerrechtlich gehandelt haben sollte und ihm dies auch noch nachgewiesen werden könnte, immer noch bewiesen werden müsste, dass genau er den Schaden verursacht hat (und nicht der Architekt, der Meister oder ein Bauarbeiter),

und dass der Schlauch gerade durch ein solches Fehlverhalten kaputt gegangen wäre.

Schon ein einfaches Bestreiten dieser Tatsache durch den Vermieter würde ausreichen, um Sie zu einem Beweis mittels eines Sachverständigengutachtens zu zwingen; das Sachverständigengutachten allein würde schon, ganz abgesehen von etwa notwendig werdenden Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, ein Vielfaches des Wertes des Schlauches kosten,

so dass im Ergebnis eine Ersatzpflicht nicht zu erzwingen ist.


Eine Haftung als Wohnungs- oder Hausbesitzer scheidet aus, da diese grundsätzlich nur bei einem Einsturz des Gebäudes greifen kann.

II. Sie fragen weiter, ob der Vermieter die Reparaturkosten der Waschmaschine bezahlen muss.

Hier gilt das gerade Gesagte entsprechend. Ohne Widerrechtlichkeit und ohne Verschulden wird auch dieser Anspruch nicht gegen den Vermieter zu erzwingen sein.

III. Sie fragen weiter, ob Sie auf Kosten des Vermieters ins Waschhaus gehen können.

Auch hier gilt wiederum das Gleiche; ohne den Beweis einer Schadensverursachung werden dem Vermieter die Kosten nicht auferlegt werden können.


Allerdings bietet sich hinsichtlich der ersten 3 Fragen meines Erachtens eine Verhandlungslösung an:


Sie müssen dem Vermieter die obigen Ausführungen ja nicht zur Kenntnis bringen und können ihn mit den Ihnen schon entstandenen und noch entstehenden Kosten durchaus einmal konfrontieren.

Da er hierüber vielleicht auch keinen Rechtsstreit möchte, könnte man durchaus versuchen, sich auf eine Lösung dahingehend zu einigen, dass er einen Teil der Kosten übernimmt oder eben die Kosten des Waschhauses in Zukunft.

Zwingen können Sie den Vermieter hierzu aber nicht; es bleibt Verhandlungssache.

IV. Sie fragen weiter, ob Sie wegen der geschilderten Umstände die Miete mindern können:

Nicht wegen der Kosten der Waschmaschine, da hier die gleichen Beweisschwierigkeiten bestehen wie geschildert.

Allerdings können Sie die Miete mindern wegen der Tatsache, dass Sie derzeit schlecht und nur mit Aufwand wegen des erwähnten notwendigen Durchspülens und möglicherweise nicht immer waschen können.


Sie können die Miete auch mindern wegen der Geräuschbelästigungen und wegen der Umbauten in Ihrer Wohnung.

Zwar müssen Sie grundsätzlich notwendige Umbauten dulden nach § 554 BGB, dies bedeutet aber nicht, dass Sie die Miete wegen Beeinträchtigungen der Wohnung nicht mindern dürften.


Sie sollten hierzu dem Vermieter ein Einschreiben senden und die Minderung ankündigen, damit dieser zumindest theoretisch die Möglichkeit hat, die Beeinträchtigungen abzustellen oder zu minimieren.

Als angemessen würde ich ansehen 15 ? 30 % der Miete, je nach dem, wie laut und umfangreich die Bauarbeiten sind, also wie oft und wie lange und wie intensiv Sie durch die Arbeiten beeinträchtigt werden.


Ich empfehle, hierüber ein Lärmprotokoll zu führen, in dem Sie zumindest grob die Zeiten und die Art der Beeinträchtigung eintragen.
Es kann auch nicht schaden, ab und an einen unabhängigen Zeugen, zum Beispiel Bekannte, die Umbauten in der Wohnung zu zeigen und hiervon Fotos zu machen.

V. Sie fragen zuletzt, ob Ihr Vermieter ?dies alles darf?, hierzu folgendes:

Der Vermieter darf notwendige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie und Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums darf der Vermieter in der Regel durchführen.

Da die Arbeiten, auch in Ihrer Wohnung, schon laufen, wird hiergegen, quasi rückwirkend, nichts mehr zu unternehmen sein, wenn auch vielleicht vor dem Beginn der Arbeiten die Fragen der Erforderlichkeit und einer besonderen Härte für Sie und Ihre Familie durchaus hätten gestellt werden können.


Der Vermieter wird Sie aber nur sehr schwer bis gar nicht aus Ihrer Wohnung bekommen, wenn Sie dies nicht wollen oder irgendwann durch den Baulärm weich werden.

Der Verkauf Ihrer Wohnung beeinträchtigt zunächst Ihren Mietvertrag nicht (Sie wohnen ja auch nach dem Verkauf noch darin).

Den alten Mietvertrag muss der neue Eigentümer grds. gegen sich gelten lassen, also auch einen etwa vereinbarten Ausschluss des Kündigungsrechtes oder eine vielleicht vereinbarte Mindestlaufzeit, in der Regel sogar dann, wenn diese nur noch unter wenigen Bedingungen überhaupt wirksam vereinbart werden kann, also evtl. gar nicht wirksam vereinbart worden ist.

Das bedeutet, dass zunächst kein rechtlicher Grund für einen Auszug besteht und auch keine Kündigungsmöglichkeit.

Der alte Vermieter kann Ihnen sowieso nicht mehr kündigen, wenn er die Wohnung schon verkauft hat.


Was allerdings passieren kann, wäre zum Beispiel ein Eigenbedarf des neuen Eigentümers.

Sollte entsprechendes einmal geltend gemacht werden, sollten Sie unbedingt anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, wenn Sie mit einem Auszug nicht einverstanden sein sollten.
Dabei kann dann zum einen der Eigenbedarf überprüft werden, man kann über einen Auszugstermin und eine etwaige Abfindung verhandeln oder Zeit durch ein Gerichtsverfahren gewinnen und vieles mehr.



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