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Gemietete Wohnung wird vom Vermieter zeitnah verkauft, Mieter-Anspruch auf Kostenausgleich für den anfallenden Umzug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 15.07.2009

Frage:

Am 1.8.2008 habe ich meine Wohnung gemietet. Am 18.5.2009 erfahre ich von meinem mir die Wohnung vermittelnden Makler, dass selbige verkauft werden soll. Dies wurde mir durch den Makler auch schriftlich bestätigt. Nach erfolgreicher Suche einer neuen Wohnung habe ich fristgerecht zum 31.8.2009 gekündigt unter dem Hinweis, dass als 70-jähriger ich Wert auf eine langfristige Mietsicherheit lege, die mit einem Verkauf der Wohnung nicht garantiert werden kann. Meine Frage ist nun: welche Rechte habe ich auf Kostenausgleich für Umzug, Renovierungskosten, Ablösekosten von Inventar in der neuen Wohnung, das ich übernehmen muss etc.

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Antwort:

Leider kann ich Ihnen nur wenig Aussichten machen, für die entstehenden Umzugskosten pp. einen adäquaten Ersatz von Ihrem jetzigen Vermieter zu erhalten. Dies hat folgende Hintergründe.

Grundsätzlich handelt es sich bei einer wohlmöglich kommenden Eigenbedarfskündigung um eine ordentliche Kündigung des Vermieters, welche bei tatsächlich bestehendem Eigenbedarf unstreitig auch zulässig ist. Hieraus resultiert kein Anspruch des Mieters auf Ersatz etwaig entstehender Kosten.

Auch gegen Ihren aktuellen Vermieter fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Dies rührt nicht zuletzt daher, dass Sie weder positiv wissen, ob ein neuer Eigentümer tatsächlich kündigen will, noch ein Verkauf aktuell überhaupt abzusehen ist. Es fehlt also bereits an den Grundvoraussetzungen, einen entsprechenden Anspruch überhaupt anzudenken. Nur die Gefahr, dass ein Verkauf mit einer entsprechenden Eigenbedarfkündigung einhergeht, ist keinesfalls ausreichend.

Des Weiteren wäre ein Anspruch auch nur dann andenkbar, wenn man Ihnen bei Abschluss des Vertrages beweisbar (!) eine langfristige Mietzeit quasi garantiert hätte. Allein dann könnte man überhaupt über einen entsprechenden Schadensersatzanspruch nachdenken. Gab es hierzu keine Garantieerklärungen oder sind diese nicht beweisbar, scheitert bereits hieran ein entsprechender Anspruch, zumindest jedoch eine erfolgreiche Geltendmachung.

Selbst wenn ein Schadensersatzanspruch bestünde, wie gesagt, die Möglichkeit ist allenfalls als marginal zu betrachten, so hätten Sie keinesfalls Anspruch auf Ersatz einer Abstandszahlung für zu übernehmende Möbel. Allenfalls Umzugskosten und ggf. Maklerkosten wären ansatzfähig.

Insgesamt erscheint aber ein Anspruch eher als unwahrscheinlich anzusehen. Nur der Wunsch des Mieters nach einem langfristigen Mietverhältnis entbindet den Vermieter nicht von der Berechtigung, ggf. sein Eigentum zu veräußern. Wie bereits geschrieben, es steht ja nichtmals fest, dass eine Kündigung tatsächlich erfolgen würde. Insoweit stützt sich Ihr Umzug leider ausschließlich auf hypothetische Geschehensabläufe, die zumindest zum jetzigen Zeitpunkt einen Anspruch gänzlich ausschließen. Auch eine spätere Bestätigung Ihres Verdachtes löst dann keinen Schadensersatzanspruch im nachhinein aus. Selbst wenn Ihnen also eine lange Mietzeit garantiert worden wäre, hätten Sie keinen Anspruch, wenn bis zur Räumung der Wohnung kein Verkauf UND Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen würde.

Hier wäre es insgesamt sinnhaft gewesen, bei Vertragsschluss einen wechselseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren oder einen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel individuell auszuhandeln. Dann müsste ein Käufer sich an die entsprechende Vereinbarung gebunden halten. So wie der Stand der dinge nach Ihrer Schilderung momentan liegt, scheiden Ansprüche allerdings mangels Anspruchsgrundlage aus.



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