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Kündigungsfristen bei Altmietverträgen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 15.07.2009

Frage:

Am 1.4.1992 haben wir einen Mietvertrag (als Mieter) für Neu-Bauwohnungen in Berlin abgeschlossen.

Laut § 2 betragen die Kündigungsfristen:
3 Monate: wenn seit Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,
6 Monate: seit 5 Jahren
9 Monate: seit 8 Jahren und
12 Monate: mehr als 10 Jahre seit der Überlassung vergangen sind.
Wir wollen die Wohnung mit einer 3 Monatskündigungsfrist kündigen.
Ist das korrekt oder haben wir 12 Monate Kündigungsfrist als Mieter?
Welche Möglichkeiten gibt es so schnell wie möglich ais dem Vertrag zu kommen?

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Antwort:

Die Frage, welche Kündigungsfristen bei Altmietverträgen gelten, ist in den sog. Übergangsvorschriften (Art. 2 des Mietrechtsreformgesetzes) geregelt. Danach gelten die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 grundsätzlich auch für Altmietverträge. Anderes gilt nur, wenn in den alten Verträgen eine Vereinbarung über Kündigungsfristen enthalten ist.

Eine solche Vereinbarung liegt zum einen vor, wenn die Parteien in zulässiger Weise Kündigungsfristen vereinbart haben, die von den seinerzeitigen gesetzlichen Kündigungsvorschriften abweichen. Haben etwa Mieter und Vermieter im Mietvertrag beiderseits längere Fristen als die bisherigen gesetzlichen festgelegt, so besitzen diese auch zukünftig noch Gültigkeit.

Zum anderen liegt eine Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschriften vor, wenn in einem Formularmietvertrag der alte Gesetzeswortlaut wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wird. Genau dies ist in Ihrem Mietvertrag in § 2 geschehen. Die Formulierung entspricht exakt dem Inhalt des § 565 Abs.2 BGB a.F.

Ob hier nun die neue Frist des § 573 c Abs.1 BGB (3 Monate) gilt, war zunächst streitig und wurde von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juni 2003 entschieden, dass auch die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der vor der Mietrechtsreform geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen eine vertragliche Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschrift ist. Diese Kündigungsfristen galten somit zunächst fort. Seit dem 1. Juni 2005 können Mieter, deren Formularmietverträge eine solche Klausel enthalten, aufgrund einer Gesetzesänderung immer mit einer dreimonatigen Frist den Vertrag kündigen. Die Wohndauer verlängert in diesen Fällen die Kündigungsfrist nicht mehr. Dies ergibt sich aus dem nunmehr geltenden Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB.

Im Ergebnis gilt also bei Ihnen die 3monatige Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 S.1 BGB n.F. mit der Folge, dass Sie das Mietverhältnis bis Mittwoch, den 05.08.2009 (3. Werktag) zum 31.10.2009 kündigen können.



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