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Schönheitsreparaturen - Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 14.07.2009

Frage:

Mietverhältnis begann am 01.10.2005 endet jetzt zum 15.08.2009.
Im Mietvertrag steht unter Punkt 4: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten.
Im Mietvertrag steht unter Punkt 5: Als angemessene Schönheitsreparaturen gelten in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Unter weitere Vereinbarungen: Bei Rückgabe der Mietsache sind alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen, ansonsten gilt Punkt 5 vollinhaltlich.
Mietvertrag wurde vom Mieter auch so unterschrieben. Meine Frage lautet: Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?

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Antwort:

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der BGH in seinem Urteil - Az.: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass es sich auch dann bzgl. der Schönheitsreparaturen um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Es ist daher nicht erforderlich, dass weitere Formulierungen wie "zwingend, mindestens alle ..., wenigstens alle...? vorliegen. Vielmehr liegt ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Klausel bereits dann vor, wenn eine Öffnungsklausel durch Formulierungen wie in der Regel alle..., grds. alle... ? wie in Ihrem Fall ? nicht enthalten ist.

Sofern die Schönheitsreparaturklauseln in Ziffer 4 und 5 ? wovon ich ausgehe ? nicht privatschriftlich im einzelnen ausgehandelt wurden, sondern per Formular vertragsmäßig vorformuliert waren, gilt die o.g. Rechtsprechung, so dass Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages unwirksam sind und keinerlei Rechtspflichten oder Rechtsansprüche auslösen.

Anders liegt die Rechtslage bei den ?weiteren Vereinbarungen?, da ich davon ausgehe, dass diese wie üblich hand- oder maschinenschriftlich in das bestehende Mietvertragsformular ergänzt wurden. Denn für diesen Fall greift die o.g. BGH-Rechtsprechung ausdrücklich nicht. Vielmehr sollen Individualvereinbarungen weiterhin auch über diese Punkte zulässig sein.

Der Mieter ist daher lediglich verpflichtet, die in den ?weiteren Vereinbarungen? enthaltenen und konkret beschriebenen Maßnahmen durchzuführen, konkret ?alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen?.

Die voll inhaltliche Bezugnahme auf Punkt 5 des Mietvertrages kommt demgegenüber nicht zum Tragen, da Punkt 5 wie oben beschrieben aufgrund der neuesten BGH-Rechtsprechung als unwirksam zu beurteilen ist.



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