Frage: Wir wohnen zur Miete, unsere Vermieterin ist jedoch bereit, uns dieses Haus zu verkaufen. Allerdings hat sie vor Jahren ein Vorkaufsrecht vertraglich festgelegt... Diesen Leuten möchte sie nun aber auf keinen Fall mehr verkaufen. Nun unsere Fragen:
Wie kann man ein solches Vorkaufsrecht "aushebeln", da die Personen nicht von diesem Recht "zurücktreten" werden?
Unsere Vermieterin wäre auch bereit, uns dieses Haus jetzt zu vererben - geht dies auch ohne verwandtschaftliche Beziehung und sozusagen als Voraus- Vererbung. Es muß einiges am Haus renoviert werden und sie möchte die Verantwortung einfach an uns weiter geben.
Antwort: Sehr geehrte Mandantin,
gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer etwaigen Übertragung der Immobilie auf Sie trotz bestehenden Vorkaufsrechts Stellung:
Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass das Vorkaufsrecht lediglich für Fälle eines Verkaufes gilt, nicht demgegenüber im Falle einer Vererbung oder Verschenkung der Immobilie.
Da Sie mitteilen, das Ihre Vermieterin auch bereit wäre, Ihnen das Haus zu vererben, ist dies unproblematisch möglich, auch wenn keinerlei verwandtschaftliche Beziehungen bestehen. Auch der Vorkaufsberechtigte kann in diesem Fall keinerlei Rechte herleiten oder geltend machen, da es sich gerade nicht um einen Verkauf handelte.
Lediglich für den Fall, dass Pflichtteilsberechtigte vorhanden sein sollten wie bspw. Kinder, Enkel, Ehegatte der Vermieterin oder falls deren Eltern noch leben sollten, würden Sie im Erbfall ggf. von den Pflichtteilsberechtigten in Höhe des Pflichtteils in Anspruch genommen.
Eine weitere, aber durchaus aufwendige Möglichkeit zur "Aushebelung" des eingeräumten Vorkaufsrechts besteht in dem Ausnahmefall, dass Ihre Vermieterin besondere schwerwiegende Gründe dafür anführen kann, dass sie den Vorkaufsberechtigten nunmehr in keinem Fall das Haus mehr verkaufen würde.
Hierbei müsste die Geschäftsgrundlage für die Einräumung des Vorkaufsrechts entfallen sein. Denn in diesem Fall bestünde, wie im nachfolgend zitierten § 313 BGB geregelt, die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aufzuheben, und zwar auch ohne die Zustimmung der Vorkaufsberechtigten.
"§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung."
Rechtsanwältin Andrea Fey
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