Telefonische Rechtsberatung zum Thema Verwaltung

Nürnberg (D-AH) - Nur jene Kosten eines Hausmeisters dürfen über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter der Wohnungen abgewälzt werden, welche aus Tätigkeiten entstanden sind, die nichts mit der Verwaltung des Wohnhauses zu tun haben. Werden die verschiedenen Leistungen des Hausmeisters in den Abrechnungsunterlagen aber nur pauschal angeführt und sind nicht mehr zu trennen, können die Mieter die Bezahlung der gesamten Nebenkostenabrechnung verweigern. Das hat das Amtsgericht Solingen entschieden (Az. 13 C 177/98).
Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, hatte eine Gesellschaft von Wohnungseigentümern eine Firma damit beauftragt, die Tätigkeiten eines Hausmeisters auszuüben und die Hausreinigung vorzunehmen. Dabei wurde aber nicht darauf geachtet, die anfallenden Verwaltungstätigkeiten streng von den übrigen Wartungsarbeiten zu trennen das anschließende Dilemma.
In dem Leistungsverzeichnis der Firma wurden unter anderem Stundenhonorare für Termine mit Architekten und Maklern angeführt. Das sind aber typische Verwaltertätigkeiten Weiterhin tauchte ein Posten für die zur Hausreinigung benötigten Werkzeuge und Geräte wie Leitern, Besen und Schaufel, ja sogar für Staubsauger und deren Reparaturen und Wartung auf, die im vereinbarten Gesamtpreis enthalten seien. Leopold: Damit wurden Anschaffungskosten für Geräte auf die Mieter umgelegt, was ebenfalls nicht zulässig ist. Auch dem Solinger Amtsrichter war das zuviel des Kuddelmuddels, und er entschied kurzer Hand: Da niemand mehr die umlagefähigen Teilpositionen aus den Gesamtkosten für den Hausmeister und die Hausreinigung heraustrennen kann, sind die Beträge insgesamt als nicht fällig anzusehen..

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Frage: Wir leben in einem 6 Familienhaus (alle Eigentümer). Im Mai 2007 beschloss die Gemeinschaft, unsere Entkalkungsanlage durch einen Fachfirma warten zu lassen, da das wasser sehr kalkhaltig ist.

Die Hausverwaltung hat bei einer Firma ein Angebot eingeholt.

Die Firma hat die bereits vorhandene Entkalkungsanlagen untersucht und festgestellt, dass die beschädigt ist. Die Schadensursache der Entkalkungsanlage wurde von der Firma an die Hausverwaltung schriftlich mitgeteilt (Blitzschlag).

Die Hausverwaltung hat die Versicherung über den Schadensfall benachrichtigt. Sachverständiger der Versicherung wurde zur Begutachtung des Schadens beauftragt.
Sachverständiger hat die Schadensursache begutachtet (Blitzschlag).
Versicherung hat einen Entschädigungsleistung von 1.770,- ? zur Beschaffung einer neuer Enkalkungsanlage an das Bankkonto der Hausverwaltung überwiesen.

Angebot von der Firma wurde von der Hausverwaltung genehmigt und wurde somit einen neue Kalkanlage von der Firma eingebaut (Wartungsfreisgerät, da die Kristalisation der Kalkmoleküle durch Strom erzeugt wird).
Nach Rücksprache hat die Hausverwaltung einen der Eigentümer über das Kommen der Firma für die Einbau der neuen Entkalkungsanlage informiert.

Im Mai 2009 war das Wasser immer noch stark kalkhaltig. Die Gemeinschaft beauftragt einen Installateur für die Prüfung/Wartung der neuen Kalkanlage.
Installateur bescheinigt, dass es sich um eine nicht ordnungsgemäße Entkalkungsanlage handelt und wird dringend empfohlen, die Entkalkungsanlage abzubauen und entsorgen zu lassen. Die Versicherung ist bis heute noch nicht darüber informiert worden, dass es sich um einen unzulässige Geräte handelt.
Die Dirma existiert nicht mehr.

Frage: Wer ist für die nicht durchgeführte Überprüfung der unsachgemäßen Einbau der Entkalkungsanlage verantwortlich? Ist eine Entschädigungzahlung möglich?



Antwort: Die rechtliche Würdigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes ist kompliziert was die Versicherung angeht. Die hat mit der Angelegenheit nichts mehr zu tun.
Die haben für den Blitzschaden bezahlt, damit ist deren Teil erledigt. Die Versicherung ist durch die Zahlung Ihrer Pflicht nachgekommen, sie ist nicht verpflichtet für eine geeignete Ersatzanlage zu sorgen oder hat einen Rückforderungsrecht, wenn die ungeeignete Anlage als Ersatz eingebaut wurde. Die Leistung der Versicherung war ausschließlich auf den Schadensersatz für die zerstörte Anlage beschränkt.

Unproblematisch wäre ein Haftungsanspruch der Firma, weil sie offenkundig eine mangelhafte, weil ungeeignete Anlage eingebaut hat. Das stellt einen groben Vertragsverstoß dar. Da die Firma nicht mehr greifbar ist, nützen die Ansprüche leider nichts.

Es bleibt ausschließlich die Verwaltung als Anspruchsschuldner. Besonders interessant könnte es sein, wenn die Verwaltung eine Berufshaftpflicht hat die für fahrlässige Pflichtversäumnisse haftet.

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters richten sich nach § 27 WEG. Der Verwalter hat aufgrund dieser Vorschrift den Einbau der neuen Anlage veranlasst.
Ob er sich dabei haftbar gemacht hat, richtet sich nach den Pflichten des Verwaltervertrages. Der Verwalter einer WEG handelt in Geschäftsbesorgung mit Dienstleistungscharakter (§675 BGB).

Wenn der Verwalter seine Pflichten aus den Schuldverhältnis verletzt, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein. Jetzt stellt sich die Frage, ob die Verwaltung rund um die Beauftragung eine Pflichtverletzung begangen hat (§ 280 BGB).
Das gilt allerdings nicht, wenn die Verwaltung die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Die Frage, ob eine zu vertretende Pflichtverletzung vorliegt ist eine Frage des Einzelfalls.

Da die Firma eine Fachfirma war, kann der Verwaltung kein Auswahlversäumnis vorgeworfen werden.

Wenn die Hauseigentümergemeinschaft den Verwalter auf Schadensersatz verklagen wollte, müsste Sie den Nachweis führen, daß der Verwalter wusste oder hätte wissen müssen, daß die von der Firma angebotene Entkalkungsanlage technisch für die benötigte Aufgabe unzulänglich ist. Der Verwalter braucht einer Fachfirma nicht an sich mißtrauen. Wenn von dort die Empfehluing kommt, die angebotene Anlage sei geeignet um die alte zerstörte Anlage zu ersetzen kann es sich darauf einlassen.
Wenn die Hausgemeinschaft die Anlage genehmigt hat, ist noch weniger Platz für Haftung des Verwalters.

Ebensowenig muss der Verwalter die Montage der Anlage überprüfen lassen. Und auch das Unterlassen von Wartungen, ist bei der Annahme eines wartungsfreien Gerätes nicht vorwerfbar.

Nachteilig war vermutlich, daß die Verwaltung sich auf eine Firma verlassen hat und nicht mehrere Angebote eingeholt hat, durch deren Vergleich möglicherweise die technisch falsche Ausstattung aufgefallen wäre. Aber auch dieses mutmaßliche Versäumnis wird erfahrungsgemäß nicht reichen, daß ein Gericht auf ein schadensersatzbegründendes Pflichtversäumnis erkennen wird.

Nach meinen Erfahrungswerten wird der Wohnungsgemeinschaft der Nachweis eines schuldhaften Pflichtversäumnisses gegen den Verwalter in einem Gerichtsverfahren im Zweifel nicht gelingen.

Im Ergebnis bezweifle ich, daß die Eigentümergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch aus Vertragsrecht gegen den Verwalter geltend machen kann.

Rein theoretisch bliebe noch ein Anspruch wegen Betruges gegen einen konkret zu benennenden Mitarbeiter der Firma der den Verwalter bewusst über die Eignung der Anlage getäuscht hat, um diese Anlage - die vielleicht vorhanden war - einbauen zu können. Ich kann mir allerdings kaum vorstellen, daß der Nachweis dieser Umstände gelingen kann.

Es tut mir insofern leid Ihnen wenig Hoffnung machen zu können. Wenn Sie dem Verwalter über die Schilderung, die Sie hier abgaben, hinaus keine Versäumnisse nachweisen können, wird die Hausgemeinschaft den durch die falsche Anlage entstandenen Schaden nicht von Dritter Seite ersetzt bekommen.