Frage: Bei Anwesenheit von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile wird Beschlussfähigkeit der EV festgestellt. Stimrecht: pro Eigentumseinheit 1 Stimme.
Darüber hinaus darf in unserer Eigentümergemeinschaft, je nach Fall, nach der kleinsten wirtschaftlichen Einheit abgestimmt und abgerechnet werden, d.h. Haus für Haus, Hausreihe für Hausreihe, usw.
Problem:
In unserer Anlage war in den Nebenkosten keine Treppenhausreinigung vorgesehen. Jeder putzte für sich. Nach und nach organisierte jedes Haus einen eigenen Reinigungsdienst. Dann 2005 wurde bei der EV den Beschluss gestellt, dass die Verwaltung den Reinigungsdienst organisieren solle. Es wurde pro Haus abgestimmt (6 Eigentumseinheiten pro Haus). Von 13 Häusern stimmten 7 für den Reinigungsdienst und erhalten diesen auch.
In unserem Haus wurde so abgestimmt: 5 Ja-Stimmen, 0-Nein Stimme (Besitzer abwesend und nicht vertreten), d.h. Beschluss angenommen. Seit Mitte 2005 haben wir also einen Reinigungsdienst (Treppenhaus, Keller, Speicher), der in der Abrechnung der Verwaltung erscheint. Bei der jetzigen Abrechnung 2008 stelle ich plötzlich eine über 22% ige Erhöhung der Reinigungskosten fest und bei näherem Hinsehen bemerke ich, dass der Besitzer der 2 oberen Wohnungen (im Verwaltungsbeirat) sich ausgeklinkt hat und die Verwaltung dies einfach stillschweigend akzeptiert hat. Er putzt oben für sich und wird in der Abrechnung der Verwaltung nicht mehr berücksichtigt. Die Gesamtkosten, geringfügig reduziert, werden nun auf die 4 unteren Eigentümer verteilt.
Im Nachbarhaus, wo wir die Wohnung der Eltern geerbt haben, derselbe Fall. Die Besitzer der 2 oberen Wohnungen brauchen 2008 sich nicht mehr zu beteiligen. Hier war die Beschlusslage für mich nicht eindeutig: 2 Ja-Stimmen, 1 Nein Stimme, die 3 anderen waren weder anwesend noch vertreten, darunter die Besitzer der oberen Wohnungen, die sehr eigensinnig sind. Für die Verwaltung galt der Beschluss als angenommen und der Reinigungsdienst wurde eingesetzt.
War dieser Beschluss so gültig?
Der Beschluss wurde jedenfalls nicht angefochten und die ersten 2 1/2 Jahre die Kosten auf 6 verteilt, nun hier auch auf 4.
Ich habe gegen die Entlastung der Verwaltung für die Jahres- und Einzelabrechnungen gestimmt (EV vom 14.7.09). Allgemein wurde dei Verwwaltung entlastet, da nur 2 von 13 Häuser betroffen sind. Zunächst sagte mir die Verwaltung neue Einzelabrechnungen zu aber nun will sie das nicht mehr; es sei einfach passiert und dies werden nach der nächsten EV 2010 korrigiert!! Nur 2 der 7 weiteren betroffenen Eigentümer wissen inzwischen Bescheid. Die anderen sind abwesend.
Wie sollen wir uns gegenüber der Verwaltung verhalten?
Antwort: Ich nehme zunächst zur Frage der Abstimmung und dann zur Frage der Rückforderung der nicht abgerechneten Kosten für die Treppenhausreinigung Stellung.
Im Hinblick auf die Abstimmung bezogen auf Ihr Haus, ist der Beschluss wirksam zustande gekommen (5:0). Bei der von Ihren Eltern geerbten Wohnung gilt dies jedoch auch.
Nach § 25 (3) WEG ist die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Mitteigentumsanteile repräsentieren. Dies kann bei Ihnen nur dann der Fall gewesen sein, wenn die Wohnungen der drei anwesend gewesenen Miteigentümer größer sind als die Wohnungen der übrigen drei Miteigentümer.
War dies nicht der Fall, kommt es darauf an, ob der Verwalter für den Fall, dass Beschlussfähigkeit nicht gegeben ist, eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen hat. Die Einladung zur weiteren Versammlung kann zsammen mit der Einladung zur ersten Versammlung erfolgen.
Macht ein Miteigentümer die Ungültugkeit eines Bschlusses geltend, so muss er gegen den Beschluss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben und diese innerhalb eines weiteren Monats begründen.
Da dies nicht geschehen ist,gehe ich davon aus, dass der auf die von Ihren Eltern geerbte Wohnung bezogene Beschluss rechtswirksam ist.
Liegt ein rechtswirksamer Bschluss vor, müssen sich die Eigentümer insgesamt an diesen Beschluss halten. Es geht daher nicht an, dass sich einzelne Eigentümer nicht an den Beschluss halten. Zwar dürfen die Eigentümer ihr Treppenhaus auch selbst reinigen; die Verpflichtung, sich an den beschlossenen Reinigungskosten anteilig zu beteiligen, bleibt jedoch davon unberührt.
Gemäß § 27 (1) Ziff. 1 WEG ist der Verwalter sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern als auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die wirksam gefassten Beschlüsse durchzuführen. Sie können daher den Verwalter verpflichten, die von den einzelnen Eigentümern nicht bezahlten Reinigungskosten diesen gegenüber - notfalls klageweise - geltend zu machen und dann den von Ihnen zuviel gezahlten Betrag nach erfolgter Abrechnung herausverlangen.
Beachten Sie dabei bitte, dass die Ansprüche nach drei Jahren nach ihrer Entstehung zum Ende des Jahres verjähren und dann nicht mehr durchsetzbar sind.
Rechtsanwalt Bernd Beder
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