Frage: Auf dem Gebiet der ehemaligen DDR habe ich und 8 weitere Personen Ende der 70-er Jahre insgesamt 3 Flurstücke, welche sich im Besitz der Stadt befanden, gepachtet. Die Verpachtung erfolgte mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass auf dem Grundstück nur Garagen errichtet werden dürfen. So wurden insgesamt 9 Garagen gebaut und die Pacht von jedem Garageneigentümer individuell an die Stadt gezahlt.
Anfang diesen Jahres wurde mir mit einem auf den Juli des Jahres 2009 datierten Brief von einem neuen Besitzer mitgeteilt, dass er im Juni 2009 per notariell beglaubigtem Kaufvertrag 2 Flurstücke von der Stadt käuflich erworben hat und somit der Besitzübergang ab dem Tag der Beurkundung eingetreten ist. Gleichzeitig wurde mir zum 31.03.2010 das Pachtverhältnis der auf dem verkauften Flurstück liegenden Teilfläche (nämlich die meiner Garage) gekündigt. Beiliegend zu diesem Brief war auch die Kopie der entsprechenden Ermächtigung der Stadt.
Nach meiner Information erfolgte diese Kündigung auch bei mindestens 4 weiteren Garagenbesitzern.
Nun meine Fragen:
Wie ist die Rechtslage?
Muss ich die Garage abreißen, obwohl im Kündigungsschreiben nicht explizit verlangt?
Kann ich eine Entschädigung fordern?
Wie soll ich mich verhalten?
Antwort: Sehr geehrter Mandant,
Diese Anfrage beantworte ich Ihnen wie folgt:
Es ist für die neuen Bundesländer nach wie vor typisch, dass, nachdem seinerzeit geltenden Recht der DDR lt. dem ZGB-DDR, Gebäude jedweder Art auf fremden Grund und Boden gebaut wurden. Meistens handelte es sich dabei um so genannte Datschen oder Garagengrundstücke. Nach den gesetzlichen Regelungen der Bundesrepublik Deutschland, die natürlich auch für das Beitrittsgebiet der ehemaligen DDR gelten, war dieser Zustand freilich nicht hinnehmbar. Der von dem Recht der DDR verfolgte Grundgedanke, dass die Grundstücke und die hierauf stehenden Gebäude rechtlich betrachtet verschiedene Wege gehen können, wurde zu Gunsten des in der BRD zu Grunde liegenden Gedankens, dass Grundstück und Gebäude einheitliche rechtliche Wege gehen, niedergeschlagen.
Zur Anpassung der verschiedenen Rechtssysteme aneinander, hat der Bundesgesetzgeber das Sachenrechtsbereinungs- sowie das Schuldrechtsanpassungsgesetz erlassen. Ohne jetzt zu tief in diese äußerst schwierige Rechtsmaterie einzutauchen, kann als Quintessenz dieser beiden Gesetze festgehalten werden, dass es das Ziel war und ist, die für die Rechtsordnung der BRD ungewöhnliche und nicht vorgesehene Problematik des Auseinandergehens der Eigentumsverhältnisse von Grundstücks- und Gebäudeeigentum zu beseitigen, wobei die bisher bestehenden Nutzungsverhältnisse aufrechterhalten blieben. Unter bestimmten Voraussetzungen konnte bzw. ab dem 01.01.2007 kann der Eigentümer dann jederzeit das Vertragsverhältnis kündigen, es sei denn es wurden gesonderte Investitionsschutzfristen vereinbart.
Endet das Vertragsverhältnis z. Bsp.: indem das Vertragsverhältnis von Seiten des Grundstückseigentümers nach den o. g. zeitlichen Abläufen bzw. das Vertragsverhältnis von Seiten des Gebäudeeigentümers gekündigt worden ist oder endet das Vertragsverhältnis durch Zeitablauf, kommt es zu einer Anpassung der der Rechtsordnung fremden Situation an eine der Rechtsordnung entsprechenden Situation. Im Klartext bedeutet dies, dass bei einer Beendigung des Vertragsverhältnisses der Grundstückseigentümer kraft Gesetzes zum Eigentümer des Gebäudes wird. Nur unter ganz bestimmten Umständen, insbesondere dann, wenn das Gebäude zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führte, hat der Gebäudeeigentümer die Möglichkeit, eine Entschädigung von Seiten des Grundstückseigentümers zu verlangen. Wenn eine solche Werterhöhung dagegen nicht vorliegt, endet das Vertragsverhältnis und der Grundstückseigentümer wird, ohne dass er zu einer Entschädigungszahlung verpflichtet wäre, Eigentümer der Garage.
Der bisherige Eigentümer des Gebäudes, in Ihrem Fall der Garage, kann diese Garage deswegen auch nicht mehr verkaufen, vererben oder verschenken, denn er kann einem Dritten daran kein Eigentum mehr verschaffen, da das Eigentum bereits gesetzlich an den Grundstückseigentümer fällt.
Der nunmehrige Eigentümer der beiden Flurstücke kann, sofern die Investitionsschutzfristen abgelaufen sind und keine neuen Vereinbarungen über die Laufzeit eines Pachtvertrages abgeschlossen worden waren, mithin also das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit weiterlief oder möglicherweise sogar rechtlich beendet war aber nur faktisch weiterlief, durch eine entsprechende Kündigung das Vertragsverhältnis beendigen. Dies hat der nunmehrige Eigentümer der Flurstücke getan. Damit entsteht die Situation, dass der Eigentümer des Grundstückes eine dann nicht mehr legitimierte Nutzung des Grundstückes vorfindet. Er kann deshalb die Beräumung des Grundstückes verlangen, Abrisskosten hat deshalb der ehemalige Gebäudeeigentümer zu tragen. Mithin sind Sie bzw. die anderen Garageneigentümer auch verpflichtet, die Kosten des Abrisses zu tragen. Dies setzt freilich voraus, dass der nunmehrige Eigentümer des Grundstückes den Abriss auch verlangt. Es kann ja durchaus auch sein, dass dies gar nicht gewünscht ist.
Eine Entschädigung wird, wie oben angedeutet, nur dann zu fordern sein, wenn entweder die Kündigung zum 31.12.2006 erfolgte, was hier natürlich ausgeschlossen ist, oder aber wenn das auf dem fremden Grundstück stehende Gebäude zu einer Werterhöhung geführt hat. Dies ist allerdings bei Garagen kaum der Fall, insbesondere bei älteren Garagen. Hier käme es dann möglicherweise darauf an, diese Wertsteigerung beweisen zu müssen, was letztlich nur über ein Gutachten machbar wäre.
Rechtsanwalt Thomas Lork
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