Frage: Mein Freund hat einen Zeitmietvertrag lt. § 575 BGB, der endet am 31.05.2010. Da wir eigentlich erst zum 01.06 ausziehen wollen, haben wir vorsichtshalber dieses Vertragsende bestätigt zum 31.05.2010. Bestätigung seitens des Vermieters erfolgte am 20.07.2010. Nunmehr haben wir eine Wohnung zum 15.03. gefunden. Unser neuer Vermieter meint, wir kommen aus diesem Vertrag früher raus. Lt. § 575 BGB ist dieser Vertrag wohl mit der 3-monatigen Kündigungsfrist zu kündigen, aufgrund dessen, weil kein Grund für die Befristung angegeben wurde. Mit Datum 31.01 haben wir diesen Vertrag nun zum 30.04. erneut gekündigt, mit der Begründung neue Wohnung und Bezug genommen auf § 575 BGB. Mit Datum 02.02. kam nun ein Schreiben seines Vermieters (handschriftlich auf der Erstkündigung), daß der Vertrag am 31.05. endet und er ja diese erste Kündigung 07/09 bestätigt hat.
Antwort: Sehr geehrte Mandantin,
Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:
Der neue Vermieter hat in gewisser Weise Recht. Um einen Mietvertrag befristen zu können, muss der Vermieter nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit
? die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie beim Eigenbedarf) nutzen wollen, oder
? in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
? Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen
und
der zutreffende Grund muss vermieterseits schriftlich dem Mieter mitgeteilt werden. Dabei muss es sich um eine konkrete Mitteilung handeln. Eine pauschale Sachverhaltsdarstellung oder die Verwendung von Schlagworten genügt nicht.
In Ihrem Mietvertrag ist der Grund ? nach Ihren Schilderungen ? schriftlich nicht benannt; dies hat zur Konsequenz, dass der Vertrag nicht wirksam befristet werden konnte. Folglich handelt es sich gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB um einen unbefristeten Vertrag. Dieser Vertrag konnte mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB gekündigt werden.
Die wechselseitigen Bestätigungen der Kündigung durch den Vermieter und Sie sind m. E. nach ohne Belang.
Allerdings kann es dann anders sein, wenn nach Erklärung der Kündigung durch die Bestätigung des Vermieters und Sie in den Erklärungen Inhalte enthalten gewesen wären die einen wechselseitigen Verzicht auf ein Kündigungsrecht bis zu diesem Zeitpunkt enthielten. Generell gilt, dass abweichende Vereinbarungen von der gesetzlichen Vorschrift zur Befristung nicht zulässig sind. Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Vereinbarung zulässig ist, wonach Mieter und Vermieter gegenseitig auf das Kündigungsrecht verzichten können und so unabhängig von der Vorschrift des § 575 BGB eine Befristung schaffen können.
Ich kann mir allerdings nicht vorstellen, dass in den wechselseitigen Erklärungen Ihrerseits und seitens des Vermieters ein derartiger Inhalt erkennbar gewesen sein soll.
Folglich konnten Sie mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Rechtsanwältin Mandy Riedel
Frage: Ist unser Mietvertrag anfechtbar?
Antwort: Sehr geehrte Mandantin,
bei Ihrem Mietvertrag handelt es sich um einen Zeitmietvertrag i.S.v. § 575 BGB. Danach kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Diese Regelung ist zwingend und kann gem. Abs. 4 nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden.
Ihre Vermieterin hat es verabsäumt, den Befristungsgrund im Mietvertrag zu benennen, wie § 575 Abs. 1 BGB es zwingend erfordert. Damit ist die Befristung unwirksam und es tritt die Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 S. 2 BGB ein, sodass ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit kann vom Mieter gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ordentlich gekündigt werden.
Durch Ihre Kündigung vom 24.11.2009 endet damit Ihr Mietverhältnis zum Ende dieser Woche. Sie sollten daher umgehend einen Übergabetermin mit der Vermieterin vereinbaren.
Rechtsanwalt Uwe Peters
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