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Wohnflächenermittlung

Stand: 29.10.2015

Eine korrekte Wohnflächenermittlung ist im Rahmen der Vermietung und wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie wesentliche Vertragsgrundlage.

Denn die Wohnfläche stellt die Grundlage für die Ermittlung des Mietpreises dar und ist vielfach Verteilungsschlüssel bei Modernisierungsumlagen und Betriebskostenabrechnungen. Des weiteren ist die Wohnflächenermittlung für die Wertermittlung einer Immobilie, ihre wirtschaftliche Nutzung und Verwertung maßgeblich. Die korrekte Ermittlung ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung (WoFIV 2004).
Grundsätzlich gilt die WoflV nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Nach einem Urteil des BGH gelten die Bestimmungen für frei finanzierte Wohnungen entsprechend. Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.07.2005 - Az.: XIII ZR 347/04 - stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen Wohnungsfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsfläche einen Mietmangel dar, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, die Miete anteilsmäßig zu kürzen. Als Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist dabei die Bruttomiete anzusetzen. Darüber hinaus kann nach dem o.g. Urteil des BGH auch die anteilige Rückzahlung der Kaution verlangt werden. Eine exakte Ermittlung der Wohnungsfläche kann sich daher schnell bezahlt machen. Da bei der Ermittlung der Wohnungsfläche Spezialvorschriften bzgl. des Aufmasses von Wohnungsschrägen, Balkonen, niederen Räumen u.ä. zu beachten sind, ist eine exakte Ermittlung der Wohnungsfläche oft nur mit Hilfe eines Sachverständigen möglich.

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