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Vermieterrecht

Stand: 20.04.2016

Aktuell leben ca. 57 Prozent der Deutschen in einem Mietverhältnis. Daher sind Fragen zum Mietrecht in der telefonischen Rechtsberatung entsprechend häufig. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stritten sich Mieter und Vermieter 2014 ca. 271.780 Mal vor Gericht. Mietrechtsstreitigkeiten sind damit die häufigste Art der Zivilprozesse. Dabei geht es um Prozesse wegen Mieterhöhung, Eigenbedarfskündigung oder Mietschulden. Letztere können sich gar über Jahre hinziehen. Doch sind Vermieter richtig informiert, muss es gar nicht erst soweit kommen. Denn viele Streitigkeiten lassen sich bereits außergerichtlich mit anwaltlicher Hilfe günstig und unkompliziert lösen.

Miethöhe und Mieterhöhung

Sind sich Vermieter unsicher, wie viel Miete sie für ihre Wohnung verlangen sollen, kann der Mietspiegel ein erster Anhaltspunkt sein. In den Mietspiegel fließen Kriterien wie Wohnungslage, Baujahr oder die Qualität der Wohnungsausstattung ein. Der sog. qualifizierende Mietspiegel wird alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt. Keine Gemeinde ist in Deutschland verpflichtet, einen Mietspiegel aufzustellen. Ebenso wenig sind Vermieter verpflichtet, sich an ihn zu halten. Die Nachfrage bestimmt also den Preis. Erst wenn die Miete mehr als 20 oder 50 Prozent (variiert nach Region) über der örtlichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter zusätzlich die Unerfahrenheit seines Mieters ausnutzt, ist von Wucher die Rede. Damit sind die Mietverträge nichtig.

Wer die Miete erhöhen möchte, muss einiges beachten:

  • So muss die Ankündigung zur Erhöhung stets schriftlich an alle im Mietvertrag genannten Mieter erfolgen.
  • Vermieter dürfen dabei die Vergleichsmiete nicht überschreiten. Die Miethöhe muss sich also im Rahmen des Mietspiegels oder von drei vergleichbar ausgestatteten Wohnungen in vergleichbarer Lage bewegen.
  • Ortsweise gilt die sog. Kappungsgrenze. Sie besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf – in einigen Regionen sogar nur um 15 Prozent.

Der Vermieter kann die Miete nur mit Zustimmung des Mieters erhöhen. Allerdings gilt: Entspricht die Mieterhöhung den genannten gesetzlichen Voraussetzungen, so muss der Mieter zustimmen. Tut er das nicht, kann der Vermieter das gerichtlich einklagen.

Bei einer neuen Vermietung mit höherer Miete handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung, die etwa unter die Kappungsgrenze fällt. Es steht dem Vermieter also frei, beim neuen Mieter einfach die Kaltmiete anzuheben. Beachten muss er lediglich die bereits genannte Wuchergrenze und eine eventuell vorhandene Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse gilt nur in bestimmten Regionen. Die Miete darf dort nicht höher als zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Wenn der Vormieter aber bereits mehr als bis zur Mietpreisbremse gezahlt hat, muss der Vermieter die Miete nicht absenken, um sie an die Mietpreisbremse anzupassen.

Vermieterrecht Haus

Wann der Vermieter eine Mietminderung dulden muss

Möchte der Mieter eine Mietminderung geltend machen, so kann er das nur, wenn ein Mangel vorliegt oder der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Dazu zählt beispielsweise die Barrierefreiheit für Behinderte oder die Qualität der Wärme- und Schalldämmung.
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn die gemietete Immobilie nicht als Wohnraum vermietet werden darf, aber trotzdem als Wohnung vermietet wird. Vermieter sollten also vorher klären, ob das Mietobjekt den Bedürfnissen des Mieters gerecht wird. Tut er das nicht, drohen Schadensersatzansprüche. Von einem Sachmangel ist zum einen die Rede, wenn die Wohnung Schäden aufweist, die eine vertragsgemäße Nutzung einschränken. Zum anderen zählen dazu auch Einflüsse von außerhalb, die sich während der Mietzeit verschlechtert haben. War der Straßenlärm bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden, ist dieser kein Mietminderungsgrund. Als Mietmängel zählen etwa:

  • Schimmelbefall
  • kaputte Heizung
  • fehlende Klingel
  • überlaufende oder fehlende Mülltonnen
  • kein Warmwasser
  • ein Bordell benutzt den Wohnhauseingang mit
  • ein nahe gelegener Altglascontainer
  • Silberfische in der Wohnung
  • Urinstrahlgeräusche des Nachbarn
  • Baulärm

Manche Sachmängel rechtfertigen gar eine Mietminderung von 100 Prozent. Das trifft allerdings nur in Extremfällen zu, wie bei einem Heizungsausfall in den Wintermonaten, einem längeren Stromausfall oder dem heimlichen Ausspionieren der Mieter.

Handelt es sich um einen Mietminderungsgrund, den der Vermieter zu vertreten hat, so muss der Mieter den Mangel beim Vermieter anzeigen und ihm mit angemessener Frist die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben. Erst wenn er das nicht tut, darf der Mieter seine Miete mindern. Das ist allerdings nicht Fall, wenn der Mieter durch Selbstverschulden den Mangel verursacht hat, wie etwa bei Schimmelbefall durch falsches Heizen oder Lüften. Der Vermieter hat dann der Mangelanzeige zu widersprechen und muss dem Mieter eine angemessene Frist setzen, die einbehaltene Miete nachzuzahlen.

Kann der Vermieter nichts gegen den Minderungsgrund unternehmen, so muss er die Mietminderung hinnehmen. Etwa wenn sich das Verkehrsaufkommen wegen Umleitungen und damit auch der Straßenlärm erhöht.

Bei Fällen von Mietminderungen ist selten die Sachlage eindeutig: So kann etwa der Grund berechtigt sein, die Mietminderung aber zu hoch. Mieter wie Vermieter sollten sich daher umgehend Hilfe vom Anwalt holen, wenn eine Mietminderung ansteht.

Eigenbedarf anmelden und als Vermieter kündigen

Der Vermieter kann seinem Mieter nur unter wenigen und ganz bestimmten Gründen kündigen. Einer davon ist der Eigenbedarf, wenn er die vermietete Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen, oder etwa Pflegepersonal benötigt. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an strenge Regeln gebunden.

  • Der Vermieter muss im Zweifel belegen können, dass er die Wohnung tatsächlich für sich oder einen Angehörigen braucht. Den Eigenbedarf einfach als Grund in der Kündigung vorzuschieben, reicht nicht aus.
  • Zu den berechtigten Angehörigen zählen Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Stiefkinder sowie Nichten und Neffen. Bei weiter entfernteren Angehörigen muss der Vermieter eine besondere persönliche Verbundenheit darlegen können. Auch einige Personen außerhalb der Verwandtschaft wie z. B. Schwiegereltern und Haushaltshilfen können dazugehören.
  • Gekündigt werden darf auch, wenn der Eigenbedarf nur für eine begrenzte Zeit besteht.
  • Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt und die Gründe für den Eigenbedarf nennen.

Einen rechtssicheren Mustervertrag zur Eigenbedarfskündigung finden Sie hier.

Bei einer unrechtmäßigen Kündigung kann der Mieter im Nachhinein Schadenersatz fordern. So können etwa Detektivkosten, wodurch eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung aufgedeckt wurde, hinterher auf den Vermieter abgewälzt werden. Damit die Eigenbedarfskündigung wasserdicht ist, lohnt es sich, einen Rechtsanwalt etwa per Telefon über das richtige Vorgehen um Rat zu fragen.

Verfügt der Vermieter über eine weitere ähnliche Wohnung in vergleichbarer Wohnlage, so ist er verpflichtet, diese dem Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung anzubieten.

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Etwas anders verhält es sich, wenn der Vermieter aus der Wohnung eine Eigentumswohnung machen möchte und sie anschließend verkauft. Der Käufer kann nicht einfach Eigenbedarf anmelden, um so die Mieter loswerden: Er muss dabei eine besondere Frist beachten. Diese sog. Kündigungssperrfrist beträgt in den meisten Fällen mindestens drei Jahre, in einigen Bundesländern kann sie aber auf bis zu zehn Jahre erweitert werden.

Bundesland Dauer Einbezogene Städte und Regionen Dauer der Sperrfrist
Bayern 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2022 115 Städte und Gemeinden 10 Jahre

Berlin

1. Oktober 2013 bis 30. September 2023 Stadt Berlin 10 Jahre
Hamburg 1. Februar 2004 bis 31. Januar 2014 Stadt Hamburg 10 Jahre
Hessen 1. September 2004 bis 31. Dezember 2014 Darmstadt, Frankfurt/Main, Wiesbaden, Kelsterbach, Rüsselsheim, Kronberg i. Ts., Oberursel/Ts., Schwalbach a. Ts., Kelkheim, Maintal 5 Jahre
Nordrhein-Westfalen 10. Februar 2012 bis 31. Dezember 2021 1)  Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster
2) Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bedburg-Hau, Bornheim, Bottrop, Dortmund, Drensteinfurt, Emmerich, Hattingen, Herzogenrath, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Leopoldshöhe, Leverkusen, Lindlar, Mettmann, Monheim, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Niederkrüchten, Ostbevern, Paderborn, Ratingen, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Waltrop, Weilerswist, Willich, Würselen
1) 8 Jahre
2) 5 Jahre

In allen anderen Bundesländern sowie nach Ablauf der oben genannten Geltungsdauern gilt eine Sperrfrist von drei Jahren.

Mietschulden: Wann darf der Vermieter kündigen?

Ist der Mieter unfähig oder gar unwillig, seine Miete zu bezahlen, so darf der Vermieter ihm unter folgenden Voraussetzungen fristlos kündigen:

  • Wenn der Mieter zweimal hintereinander versäumt hat, rechtzeitig einen wesentlichen Teil der Miete zu bezahlen.
  • Wenn die Mietschulden (auch rückständige Kaution) über einen längeren Zeitraum so hoch angewachsen sind, dass sie zwei Kaltmieten erreichen.

Eine fristlose Kündigung muss stets begründet sein und schriftlich (per Post oder Boten) zugehen. Eine Kündigung nur per Fax oder E-Mail ist ungültig. Um auf der sicheren Seite zu sein, kann der Vermieter sowohl fristlos als auch fristgerecht gleichzeitig kündigen. Am besten gelingt das mit der Formulierung: „Hiermit kündige ich fristlos, hilfsweise fristgerecht“. Bezahlt der Mieter innerhalb einer gesetzten Räumungsfrist seine Rückstände, so wird die Kündigung hinfällig. Diese Heilungsmöglichkeit ist allerdings nur einmalig möglich. Nicht nur die säumige Kaltmiete zählt zu den Mietschulden, sondern auch ausstehende Nebenkosten - also die komplette Warmmiete.

Es kann allerdings passieren, dass selbst eine fristlose Kündigung den Mieter nicht zum Auszug bewegt. Auch in einem solchen Fall sollte ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden, um bestmöglich zum Ziel zu kommen.

Kündigungsfristen

Kündigungsfristen für Vermieter sind in der Regel von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Ist das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre alt, so gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Ab fünf Jahren gelten sechs Monate und ab acht Jahren schließlich neun Monate.

Bis zu zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist kann der Mieter der Kündigung durch den Vermieter schriftlich widersprechen, wenn bestimmte Härtefälle vorliegen. Dazu gehört z. B. eine fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter oder drohende Obdachlosigkeit.

Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter auszieht?

Zieht ein Mieter aus seiner Wohnung aus, so ist das auch immer mit Aufwand für den Vermieter verbunden. Zunächst sollte ein Termin für die Wohnungsübergabe ausgemacht werden. Dieser sollte möglichst bei Tageslicht stattfinden, da einzelne Lampen eventuell schon abmontiert wurden. Dabei ist der Allgemeinzustand der Wohnung zu begutachten und eventuelle Schäden zu protokollieren, die der Mieter zu beheben hat.

Ein Musterübergabeprotokoll ist hier im Vertragscenter zu finden.

Schönheitsreparaturen Klauseln

Grundsätzlich darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter aubwälzen. Dazu zählt etwa das Tapezieren oder Anstreichen von Wänden, Decken, Heizungen oder Türen bzw. Türrahmen. Etwa einen Parkettboden abzuschleifen und zu versiegeln oder einen Teppichboden zu erneuern, darf nicht dem Mieter aufgebürdet werden.

Drei Viertel aller Mietverträge haben unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Das geht aus Urteilen des Bundesgerichtshofs hervor. Sobald eine Klausel unwirksam ist, muss der Mieter gar nicht renovieren. Unwirksam sind etwa folgende Regelungen:
Ein starrer Fristenplan zur Renovierung, etwa wenn der Mieter alle x Jahre zum Streichen verpflichtet wird.
Quotenklauseln, die den Mieter zu Renovierungskosten verpflichten, wenn er nach einer bestimmten Zeit wieder auszieht.

Zulässig ist lediglich eine flexible Renovierungsklausel. Das heißt, dass der Mieter „bei Bedarf“ oder „im Allgemeinen“ Schönheitsreparaturen zu verrichten hat.

Wie hilft der Telefon-Anwalt?

1. Fakten sammeln
Unsere erfahrenen Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen verschaffen sich zunächst einen Überblick über den Sachverhalt. Dazu werden Sie Ihnen möglicherweise folgende Fragen stellen:
  • Liegt ein Mietvertrag über eine Wohnung vor?
  • Welche Regelungen sind in dem Mietverhältnis getroffen worden?
2. Tatbeständen zuordnen
Anhand des eben geklärten Sachverhalts werden die Telefonanwälte Ihr Anliegen einem Problemkreis zuordnen können. Dabei kommen die Berater unter anderem zu folgendem Ergebnis:
  • Nach § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestehen für den Vermieter als Hauptleistungspflichten, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und sie ihm in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen sowie die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
  • Des Mieters Hauptleistungspflichten sind nach § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung des vereinbarten Mietzinses und nach § 546 Abs. 1 BGB die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses.
3. Rechtspositionen ableiten
In dieser Phase des Gesprächs werden Ihre ganz individuellen Rechte bestimmt. Jetzt kann Ihnen der Telefonanwalt genau sagen, was Ihnen zusteht und auf was Sie bestehen können. Dabei treffen die Berater auch ganz konkrete Aussagen wie zum Beispiel:
  • Wenn erhebliche Mietrückstände entstehen, hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, § 569 BGB.
  • Gleiches gilt, wenn der Mieter in anderer Weise anhaltend gegen mietvertragliche Pflichten verstößt, beispielsweise durch Verursachung störenden Lärms, Tierhaltung trotz Untersagung, Nutzung der Mietsache außerhalb des vertraglichen Rahmens.
4. Handlungsoptionen aufzeigen
Zum Abschluss des Gesprächs klärt der Telefonanwalt mit Ihnen, welche weiteren Schritte für Sie im konkreten Fall sinnvoll und notwendig sind. Mögliche Empfehlungen können sein:

In der Regel ist hier jedoch eine Abmahnung des Vermieters vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung Voraussetzung.

Maßgebliche Urteile

Eine Hausordnung kann Regelungen zu Ruhezeiten enthalten.
Üblicher Kinderlärm ist jedoch zu akzeptieren (LG München I NJW-RR 05, 598).


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