Telefonische Rechtsberatung zum Thema Umlage

Nürnberg (D-AH) - Schließt ein Hausbesitzer nach Abschluss der Mietverträge eine neue Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude ab, kann er die Kosten dafür ab der nächsten Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umlegen. Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, ist dieses Vorgehen laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 80/06) nicht zu beanstanden, wenn die Umlage neuer Betriebskosten im Mietvertrag von vorneherein vereinbart worden war. Dafür genügt es, dass in dem Vertrag unter der Aufstellung der üblichen Betriebskosten eine Sach- und Haftpflichtversicherung aufgeführt wird. Die Mieter müssen nach Auffassung der Bundesrichter den Mehrbetrag auch dann zahlen, wenn sie erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu eingeführten Betriebskosten Kenntnis erhalten haben. Die allgemeine Klausel im Mietvertrag genüge dem Transparenzgebot. Auch sei die Umlegungsfähigkeit nicht davon abhängig, ob dem Mieter durch die neu entstandenen Kosten Vorteile entstehen oder nicht. Eine Frau beanstandete die neu aufgetauchte Belastung von 141,63 Euro in ihrer jüngsten Jahresabrechnung. Ihre Vermieterin hatte nach Übernahme des Hauses von ihrem Vater die umstrittene Versicherung gegen Sturm und Feuer abgeschlossen und die Kosten dann anteilig auf die Hausbewohner umgelegt - zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied.

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Frage: Es geht um den Einspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung unserer Hausverwaltung, bei der für uns die Bestimmung des Einheitswertes durch den Energieversorger für die Heiz-/Warmwasserkosten in 2008 a) für das gesamte 6-Parteienhauses und b) die Umlage auf unsere Wohneinheit nicht nachvollziehbar ist. Wir sind Eigentümer einer 80qm-Wohnung. Wir haben in einem 1. Schritt nach Erhalt der Abrechnung im September bereits Widerspruch gegen die Einzelabrechung für das Jahr 2008 gelegt mit folgender Begründung: "Im Vergleich zum Abrechnungsjahr 2007 ist im Jahr 2008 der Gesamtenergieverbrauch des Hauses um 2,355% gesunken. Die Gesamtenergiekosten stiegen gleichzeitig um 11,67% bei einer Preissteigerung der Kilowattstunde Gas um 14,36%. Für unsere Wohnung ist laut abgelesener Verbrauchswerte 2008 (wir erhalten über die Ablesewerte seit einiger Zeit keine Quittung mehr) ein Mehrverbrauch an Heizkosteneinheiten von nur 12,47% gegenüber 2007 zu verzeichnen. Gleichzeitig werden aber für die Wohnung 134,34% höhere Heizkosten für 2008 als für 2007 abgerechnet. Aufgrund der uns vorliegenden Daten können diese Berechnungen nicht stimmen." Der Energieversorger ließ uns über unsere Verwaltungsgesellschaft Informa mitteilen, dass alle Geräte einwandfrei funktionieren u. die Abrechung korrekt erstellt wurde. Wir sehen nicht, wie das den o.g. Sachverhalt beantwortet. Wie kann es sein, dass trotz gar nicht so erheblich gestiegenem Verbrauch unserer Wohneinheit bzw. der Energiekosten an sich, eine so hohe Rechnung gestellt wird? Wie gehen wir hier jetzt am besten weiter vor?

Antwort: Sehr geehrte Mandanten, Auch nach mehrmaligem Durchsehen der Abrechnungsunterlagen kann ich die im Verhältnis zum relativ mäßig angestiegenen Verbrauch sehr deutlich erhöhten Heizkosten nicht nachvollziehen. Die Antwort des Energieversorgers auf Ihren Widerspruch ist ein reiner Formsatz ohne jede inhaltliche Substanz und kann die Diskrepanz daher ebenfalls nicht erklären. Daher gehen Sie wie folgt vor: Leisten Sie die Zahlung des Teils der Abrechnung, der den gestiegenen Heizkosten entspricht, derzeit nicht, wenn Sie direkt an den Energieversorger bezahlen müssen. Wenn Sie an die WEG oder an den Versorger bezahlen müssen, gilt prinzipiell das Gleiche: wenn Sie aber Streitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft oder den Versorgern vermeiden möchten, zahlen Sie den streitigen Teil nur unter ausdrücklichem schriftlichen Vorbehalt ?ohne Anerkennung einer Rechtspflicht?. Bestehen Sie auf eine schriftliche und nachvollziehbare Erklärung der Nebenkostenabrechnung bzw. der streitigen Erhöhung; Lassen Sie sich nicht mit Formschreiben abspeisen. Die Gegenseite muss dann Ihre Forderung notfalls anwaltlich oder gerichtlich geltend machen; auch hierbei wird sie jeweils zu einer Begründung der unverhältnismäßigen Erhöhung gezwungen sein, so dass die Begründung aussergerichtlich hiermit quasi erzwungen werden kann.