Rechtsberatung vom Rechtsanwalt zum Thema Schönheitsreparaturen
Unter Schönheitreparaturen versteht man alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die ge- bzw. vermieteten Räumlichkeiten in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Dazu gehört alles, was sich beim normalen Mietgebrauch abnutzt und sich in der Regel "mit Farbe, Tapete und ggf etwas Gips" erneuern lässt.
Ob ein Mieter zur Durchführung solcher Schönheitreparaturen verpflichtet ist, lässt sich nur unter Zuhilfenahme des jeweiligen Mietvertrages sagen. Besteht (ausnahmsweise) keine Vereinbarung, so trägt der Vermieter die Arbeiten und der Mieter kann sogar die Durchführung der Schönheitsreparaturen in angemessenen Intervallen vom Vermieter verlangen. In der Praxis werden die Schönheitreparaturen jedoch üblicherweise durch entsprechende Mietvertragsklauseln auf den Mieter abgewälzt.
Hierbei muss dann im Einzelfall geprüft werden, ob die Klauseln über die Durchführung von Schönheitreparaturen durch den Mieter zulässig sind. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter durch eine Formularklausel nur zu den Arbeiten herangezogen werden kann, die durch seine eigene zeitanteilige Abnutzung der Mietsache erforderlich geworden sind.
Zu kurze Fristen führen also zu Unwirksamkeit der gesamten Klausel (BGH WuM 2004,463). Zu Unwirksamkeit einer Schönheitreparaturklausel führt auch immer ein sogenannter "starrer Fristenplan". Ein solcher "starrer Fristenplan" liegt dann vor, wenn die Klauseln eine Verlängerung der Fristen schon vom Wortlaut her nicht zulassen (etwa "spätestens innerhalb einer Frist von..." oder "mindestens nach einem Zeitraum von...).
Eine Klausel zu Schönheitsreparaturen ist allerdings dann wirksam, wenn ein "weicher Fristenplan" vorliegt. Dies ist dann zu bejahen, wenn im Vertrag steht, dass Schönheitreparaturen "im Allgemeinen", "üblicherweise" oder "in der Regel" innerhalb eines bestimmten Zeitablaufes durchzuführen sind.
Stand: 09.10.2011
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Frage: Ich ziehe zum 31.08.2009 aus einer Mietwohnung aus. Beginn des Mietverhältnisses war der 01.09.2005. Ich habe ordentlich und fristgerecht gekündigt. Nun frage ich mich, ob und in wie fern ich in der Wohnun... Antwort: Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei Auszug
Ihren Mietvertrag habe ich mit Dank erhalten und insbesondere § 14 und § 18 (Schönheitsreparaturen während und bei Beendigung der Mietzeit) im Licht der neueren Rechtssprechung des BGH überprüft. Dabei gibt lediglich § 14 Ziff. 4 des Mietvertrages Anlas ...⇒ zum vollständigen Fall
Frage: Ich ziehe zum 31.08.2009 aus einer Mietwohnung aus. Beginn des Mietverhältnisses war der 01.09.2005. Ich habe ordentlich und fristgerecht gekündigt. Nun frage ich mich, ob und in wie fern ich in der Wohnung streichen muss.
Die Tapeten und der Anstrich sind in generell gutem Zustand, bis auf normale Abnutzung und Dübel- bzw. Nagellöcher in üblicher Anzahl. Eine Wand im Wohnzimmer ist terracotta, dieser Anstrich stammt noch von meiner Vormieterin, ich habe ihn so übernommen. Im Flur habe ich ein gelbes Muster und in der Küche ein rotes selbst gemalt (fachmännisch). Als ich einzog, war die gesamte Wohnung frisch und fachmännsich gestrichen (bis auf besagte terracotta-Wand).
Antwort: Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei Auszug
Ihren Mietvertrag habe ich mit Dank erhalten und insbesondere § 14 und § 18 (Schönheitsreparaturen während und bei Beendigung der Mietzeit) im Licht der neueren Rechtssprechung des BGH überprüft. Dabei gibt lediglich § 14 Ziff. 4 des Mietvertrages Anlass zu Beanstandungen. Soweit nämlich der Vermieter dem Mieter die Art der Durchführung und Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen vorschreibt, insbesondere die Auswahl der Tapeten und des Farbtons, ist dies nach der Rechtssprechung des BGH unzulässig. Die Gestaltung und Ausführungsart von Schönheitsreparaturen und generell der Ausstattung der Wohnung während der Mietzeit kann der Mieter grundsätzlich nach seinem Belieben gestalten.
Ansonsten handelt es sich in § 14 bei den Intervallen der laufenden Schönheitsreparaturen nicht um starre Fristen, die zu beanstanden wären, sondern um sog. weiche Formulierungen. Danach sind Schönheitsreparaturen nicht nach Ablauf der Zeiträume (3, 5 und 7 Jahre), sondern erst und nur im allgemeinen bei Erforderlichkeit durchzuführen. Die in § 14 dargestellten Intervalle für die laufenden Schönheitsreparaturen erlangen damit erst im Hinblick auf die Abgeltungsklausel des § 18 Ziff. 2 des Mietvertrages Bedeutung. Zu laufenden Schönheitsreparaturen wären Sie ohnehin nur bezüglich der Nassräume (alle 3 Jahre) im letzten Jahr verpflichtet gewesen, da Sie noch keine 5 oder 7 Jahre dort wohnen.
Auch bei den Nassräumen kommt es darauf an, ob der jetzige Zustand eine Renovierung erforderlich macht.
Nach Ihren Mitteilungen befinden sich die Räumlichkeiten derzeit in einem guten Zustand, so dass der Vermieter keine Renovierung, sondern einen Renovierungskostenanteil fordern kann. Sollte der Vermieter einen Renovierungskostenanteil geltend machen sollten für Sie 2 Punkte im Vordergrund stehen: Zum einen müssen Sie nicht den vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlag eines Fachunternehmens seiner Wahl akzeptieren. In aller Regel sucht sich der Vermieter im Eigeninteresse einen ihm bekannten Fachbetrieb heraus, der die möglichen Kosten künstlich in die Höhe treibt. Hier haben Sie die Möglichkeit, einen eigenen Kostenvoranschlag eines von Ihnen ausgewählten Fachbetriebs vorzulegen.
Zum anderen haben Sie die Möglichkeit, zur Vermeidung der Zahlung der Renovierungskostenanteile, selbst zu renovieren. Dies kann häufig noch günstiger sein, wenn Sie die Fähigkeiten hierzu besitzen.
Zu unterscheiden von den Schönheitsreparaturen sind Schäden an der Wohnung. Schäden sind insbesondere Dübellöcher und Nagellöcher, Abplatzungen an Badewanne oder Waschbecken bzw. Duschtasse, Brandlöcher in Teppichen, um nur einige zu nennen. Dazu gehören auch die von Ihnen verursachten Schimmelflecken. Diese beruhen nicht auf einer Nutzung der Wohnung, sondern auf nichtausreichende Belüftung der Räume (vermutlich).
Schäden sind vom Mieter unabhängig von einer sonstigen Renovierungspflicht stets zu beseitigen. Dies wird durch § 13 Ziff. 3 des Mietvertrages noch bestätigt.
Rechtsanwalt Uwe Peters
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