Telefonische Rechtsberatung zum Thema Räumungsklage

Nürnberg (D-AH) - Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der Vermieter die Person offenzulegen, für die er die Wohnung benötigt. Es reicht grundsätzlich aus, wenn er dazu kurz das Interesse dieser Person an der Wohnung darlegt. Weitere Umstände müssen in dem Kündigungsschreiben nicht wiederholt werden, soweit sie dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm anderweitig bekannt sind. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof betont (Az. VIII ZR 317/10) und damit eine vor dem zuständigen Amtsgericht erwirkte Räumungsklage bestätigt.

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, kündigte ein Münchener Immobilienbesitzer die 1-Zimmer-Wohnung seiner Mieterin. Seine Tochter sei von einem Auslandsstudienjahr in Neuseeland zurückgekehrt und wolle jetzt zu Hause weiterstudieren und ihren eigenen Hausstand begründen. In ihr ehemaliges Kinderzimmer bei den Eltern könne sie nicht mehr zurück, weil dort inzwischen ihre Schwester wohne.

Glaubhafte Gründe, deren Darstellung der betroffenen Mieterin jedoch nicht ausreichte. Sie erklärte die Kündigung für formell unwirksam und wollte den Zwangsauszug nicht akzeptieren.

Zu Unrecht allerdings, wie Deutschlands oberste Bundesrichter in Bekräftigung ihrer bisherigen Rechtsprechung feststellten. Dem gesetzlich vorgeschriebenen Begründungserfordernis für die Kündigung eines Vermieters ist bereits ausreichend Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Einer weiteren Darstellung bedarf es nicht. Zumal dann, wenn die angemahnten Informationen der gekündigten Mieterin längst selbst bekannt sind.

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Frage: Ich habe ein gewerbliches Mietverhältnis aufgrund erheblichen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt. Zur Vermeidung einer langwierigen und kostspieligen Räumungsklage würde ich gerne erfahren, ob ich einvernehmlich eine Rückgabe der Räume mit dem Mieter vereinbaren kann und hierbei mit festhalte, dass sich der Mieter per Unterwerfungserklärung zur Räumung verpflichtet. Kann ich im Falle dessen, dass der Mieter dann nicht räumt kraft dieser Vereinbarung direkt einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, oder wäre auch dann weiterhin eine Räumungsklage zur Erzielung eines Räumungstitels erforderlich?

Antwort: Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

Außergerichtlicher Räumungstitel zur Vermeidung eines Räumungsrechtsstreits

Grundsätzlich besteht natürlich, soweit die Mietrückstände eine ausreichende Höhe erreicht haben, die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Allerdings schließt sich daran oft ein langwierigen Räumungsrechtsstreit an, der nicht nur kostenintensiv, sondern im gewerblichen Bereich häufig auf Grund von Insolvenzen zu erheblichen Verlusten auf Vermieterseite führen (uneinbringliche Kosten).

Es bietet sich daher die wenig bekannte Möglichkeit an, dass sich der Mieter bereits bei Vertragsschluss oder während der Mietzeit durch notarielle Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Eine solche Urkunde i.S.v. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO stellt einen Räumungstitel dar, der den Vorteil hat, dass der Vermieter nicht erst ein langwieriges Räumungsverfahren anstrengen muss. Allerdings genügt eine schriftliche Vereinbarung, wie Sie sie offensichtlich anstreben, allein nicht. Denn ohne einen vollstreckungsfähigen Titel (Urteil oder notarielle Urkunde) könnten Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung im Falle des Verbleibens des gekündigten Mieters nicht wirksam beauftragen. Es muss also in der Urkunde auch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel enthalten sein.

Ferner muss die Geltendmachung des Räumungsanspruches an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sein. So müssen eine wirksame Kündigung und deren Voraussetzungen vorliegen. In Ihrem Fall kann sich die zu erstellende Urkunde auf die Räumung selbst beschränken, da Sie offensichtlich bereits wirksam gekündigt haben. Dies ist in der Urkunde festzustellen.

Diese Vorgehensweise ermöglicht es, dass nicht Sie als Vermieter klagen müssen, sondern der Mieter müsste, wenn er sich gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde wehren möchte, Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO erheben und dort seine Einwendungen geltend machen.

Hinweis: Gegenstand einer Urkunde i.S.d. § 794 ZPO kann jeder vollstreckungsfähige Anspruch sein, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich ist. Ausgenommen sind nur Ansprüche, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betreffen (Räumungs- und Herausgabeanspruch nach späterer (künftiger) Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 574 bis 574 c BGB), vgl. Zöller/Stöber ZPO 28. Aufl. 2010 § 794 Rn 26. Bei gewerblichen Mietverhältnissen, wie in Ihrem Fall, ist obige Vorgehensweise jedoch zulässig.

Frage: Mieterin meiner Wohnung - Mietvertrag seit 01.06.2009 - zahlt unregelmäßig und ist mittlerweile mit 6 Monatsmieten im Rückstand. Miete = 330.-Euro pro Monat.
Bitte um Mahnschreiben und Angabe über meine nächsten Schritte.

Antwort: Sehr geehrter Mandant,

nun ja, da haben Sie es schon ziemlich weit kommen lassen.
Fordern Sie mit Brief mit Zustellnachweis den Mieter auf, binnen 14 Tagen die rückständigen Mieten umgehend auf Ihr Konto einzuzahlen. Überschreiben Sie den Brief mit dem Titel " ABMAHNUNG".
Setzen Sie eine Frist von 10 Tagen, anderenfalls Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen wegen Zahlungsverzugs. Drohen Sie auch im Wiederholungsfalle sofortige Kündigung an.
Nach dem Gesetz haben Sie das Recht, bei Verzug mit zwei Monatsmieten und mehr eine außerordentliche, heißt fristlose Kündigung zu erklären und den Mieter, falls er nicht nachzahlt, mit einer Räumungsklage zu überziehen. Nach Ablauf der obigen Frist steht Ihnen dieses Recht zu.

Eine Empfehlung: Nach meiner Erfahrung steht jemand, der es zu einem derartigen Verzug kommen lässt, finanziell meist mit dem Rücken zur Wand. Das Ganze sieht ein bißchen so aus, als wären Sie einem Mietnomaden aufgesessen. Für den Vermieter ist es dann das Beste, die Wohnung schnell wieder freizukriegen, um sie an einen solventen Mieter zu vermieten. Lassen Sie es daher nicht zu weiteren Verzögerungen kommen.