Telefonische Rechtsberatung zum Thema Nebenkostenabrechnung

Nürnberg (D-AH) - Werden die Heizkosten der einzelnen Mieterparteien eines Wohnhauses in der jährlichen Nebenkostenabrechnung unter anderem auf der Grundlage der jeweils bewohnten Fläche ermittelt, dürfen in den Verteilerschlüssel auch solche Räumlichkeiten einbezogen werden, in denen sich gar keine Heizkörper befinden. Eine derartige Heizkostenverteilung im Rahmen eine verbrauchsabhängigen Gesamtabrechnung ist sachgerecht und prinzipiell nicht zu beanstanden, hat in einem aktuellen Urteil das Amtsgericht Berlin-Spandau entschieden (Az. 11 C 217/09).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, verlangten die klagenden Mieter, bestimmte Nebenräume mangels Heizgelegenheit gänzlich aus den Heizkosten herauszurechnen. Das träfe für den Flur und den Windfang ihrer Wohnung zu, die beide überhaupt nicht beheizbar seien.

Dem widersprach das Gericht. Denn wenn beispielsweise im Korridor einer Wohnung gar keine Heizkörper angebracht sind, wird dieser Wohnungsteil doch zwangsläufig über die angrenzenden Räume der Wohnung mit beheizt - selbst bei weitgehend ständig geschlossenen Türen über die Abstrahlung der aufgewärmten Zimmerwände den Urteilsspruch. Da beim derzeitigen Stand der Technik hierfür aber keine messtechnische Erfassung möglich ist, sei gerade die zusätzliche Umlegung der angefallenen Gesamtheizkosten per Wohnfläche der einzig gangbare und damit rechtlich nicht zu beanstandene Weg.

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Frage: Aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels sehe ich mich veranlasst mein Haus zu vermieten. Einen Mieter haben wir bereits gefunden, nun geht es um die Festlegung der Verteilung der Nebenkosten.

In unserem Haus befinden sich 2 Wohnungen, eine Hauptwohnung mit Balkon (Fläche: 155 qm) + Keller und separate Terrasse (zusammen noch einmal ca. 100 qm) und eine kleine Einliegerwohnung (ca. 50 qm) , die wir selbst nutzen werden. Wir gehen davon aus, dass wir die Wohnung für maximal 5 Wochen im Jahr, vorwiegend an Wochenenden bzw. verlängerten Wochenenden nutzen.

Unser potentieller Mieter mietet die Hauptwohnung mit seiner Lebenspartnerin. Seine insgesamt 4 Kinder aus erster Ehe werden ihren Vater häufiger am Wochenende und in den Ferien besuchen.

Um eine ?verursachungsgerechte Verteilung? der Nebenkosten zu erreichen werden verschiedene Hilfsgrößen empfohlen, so z.B. die Größe der Wohnung als Basis der Verteilung für Grundsteuer und Versicherungen, oder die Anzahl der Personen als Basis der Verteilung für Müllgebühren.

Da die Einliegerwohnung von uns nur sehr selten genutzt wird, stellt sich für uns die Frage, wie die Nebenkosten ?verursachungsgerecht? verteilt werden können. Sollte die geringe Nutzung zu einer anderen Aufteilung der Nebenkosten führen? Ich finde ja. Wie ist hier die rechtliche Lage.

Antwort: Wie Sie richtigerweise festgestellt haben, soll eine verursachungsgerechte Verteilung der Nebenkosten erreicht werden, dies ist insbesondere bei den verbrauchsabhängigen Kosten auch notwendig, um dem Mieter einen Anreiz zur Kostensenkung und letzten Endes auch zum Umweltschutz zu bieten.

Dem Grunde nach ist dem Vermieter immer frei, welchen Kostenansatz er wählt. Er muss jedoch in der Vereinbarung des Mietvertrages betreffend der Verteilung der Nebenkosten diese Vereinbarung klar auslegen bzw. sich die Änderungsmöglichkeit offen lassen. Wichtig ist allein, dass es sich bei all den möglichen Ansätzen zur Verteilung der Kosten um einen so genannten gerechten Maßstab handelt.

Verbrauchsunabhängige Kosten, wie beispielsweise die Straßenreinigungsgebühren, die Grundsteuer, Versicherungen, die Grundkosten für Wasserversorgung-, -entsorgung und Heizung und andere verbrauchsunabhängige, also von der Art und Weise sowie der Intensität der Nutzung es einzelnen Wohnraumes völlig unabhängigen Kostenarten, werden dabei klassischerweise nach dem Anteil des betreffenden Wohnraumes am Gesamtwohnraum des Objektes, mithin nach Quadratmetern berechnet. Dabei ist es völlig irrelevant, ob die von Ihnen zeitweise genutzte Wohnung stark, wenig oder überhaupt nicht genutzt wird, da das so genannte Leerstandrisiko immer vom Vermieter getragen wird. Anders ausgedrückt, der Vermieter haftet grundsätzlich für alle Kosten, die sämtliche Wohnungen des Objektes aufwerfen, unabhängig davon, ob diese Wohnung belegt ist oder nicht. Nur wenn diese Wohnung belegt ist, können diese Kosten evtl. auf den Mieter umgelegt werden. Da die verbrauchsunabhängigen Kosten gerade von der Art und Weise der Nutzung sowie vom Verbrauch unabhängig sind (wie der Name bereits sagt), kommt es also auf die Frage, ob die eine Wohnung lediglich mit 2 Personen, die andere Wohnung jedoch möglicherweise mit 6 Personen genutzt wird, überhaupt nicht an. Die gerechteste aller Verteilungsmöglichkeiten ist daher immer der Anteil des Wohnraumes an der Gesamtwohnfläche. Dieser ist aber bei der in Frage stehenden Hauptwohnung ohnehin sehr beträchtlich.

Anders sieht dies bei den verbrauchsabhängigen Kosten aus. Verbrauchsabhängige Kosten werden (auch dies sagt natürlich schon der Name) nach dem Anteil am Verbrauch des gesamten Objektes umgelegt. Auch hier brauchen Sie sich im Prinzip keine weiteren Sorgen zu machen. Wichtig ist lediglich, dass Sie die Vereinbarung der Anwendung einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung in den Mietvertrag aufnehmen, etwa indem Sie die Umlage nach Gebrauch vereinbaren. Wenn der Mieter der Hauptwohnung allein durch die Tatsache, dass dieser über das gesamte Jahr die Wohnung ständig nutzt und über größere Zeiten auch zu sechst nutzt, allein auf Grunde des damit einhergehenden höheren Verbrauches, den entsprechenden Anteil an den Gesamtkosten zu tragen verpflichtet sei.

Beachten Sie bitte, dass beispielsweise die Müllkosten sicherlich ein größeres Problem darstellen können, da der Mieter der Hauptwohnung naturgemäß einen deutlich höheren Anteil am Müll haben wird, als Sie, der Sie nur unwesentlich die kleinere Wohnung nutzen werden. Hier würde sogar eine Verteilung der Kosten nach dem Anteil der Wohnflächen für Sie nachteilig sein. Als realistischste Variante wäre sicherlich eine getrennte Müllentsorgung zu empfehlen. In den Fällen, wie von Ihnen benannt, hat es sich bewährt, wenn die jeweiligen Mieter einzelne Mülltonnen zugewiesen bekommen und diese zugleich mit einem Schloss gegen Fremdbenutzung gesichert sind. In diesem Fall fallen dann sämtliche Kosten für die Entleerung dem jeweiligen Mieter separat zur Last. Allerdings fallen dann auch 2 x Grundgebühren an, wobei durch Wahl einer möglichst kleinen Tonne auch diese Grundgebühr sich sicherlich in Grenzen hält.