Himmlische Heimsuchung im HühnerstallNürnberg (D-AH) - Nichts Gutes kam da von oben, aller sonstigen Verheißung zum Trotz, als ein niederländischer Heißluftballon über einer Hühnerfarm in Niedersachsen abzustürzen drohte. Mit der Notzündung der rettenden Gasflamme nur wenige Meter über dem Bauernhof nahm das Teufelswerk erst richtig seinen Lauf: Der Flieger gewann zwar wieder an Höhe, doch die 20.00 Legehühner gerieten beim Zischen und Fauchen des Brenners vollends in tierische Panik. In Folge dieser wahrhaft höllischen Bedrängnis, so der Vorwurf des Bauern, drosselte das Federvieh seine Legeleistung, die etwa zehn Tage nach der Heimsuchung auf rund 60 Prozent abgesunken war.
Den dafür geforderten Schadensersatz in Höhe von 26.000 Euro versagte ihm jetzt aber das Landgericht Osnabrück (Az. 5 O 2657/05). Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, hielt der vom Gericht bestellte Sachverständige den vom Hühnerhalter unterstellten Zusammenhang für ausgeschlossen. Zwar sei nach den vorgelegten Dokumenten ab dem 10. Tag nach dem Beinahe-Absturz des Ballons die Legeleistung auf dem Hof tatsächlich erheblich zurückgegangen. Doch innerhalb der ersten fünf Tage war keinerlei Leistungsverminderung zu verzeichnen den Schwachpunkt der bäuerlichen Beweisführung.
Da die Bildung eines Hühnereies vom Follikelsprung bis zur Eiablage etwa 23 Stunden dauert, wäre aber bereits ein bis zwei Tage nach der nicht in Abrede zu stellenden Panik mit einer Minderung oder einem gänzlichen Ausbleiben der Legeaktivität zu rechnen gewesen. Somit kann nicht der Ballonfahrer für den dauerhaften Rückgang der Eierproduktion erst zehn Tage danach verantwortlich sein, sagt der Anwalt.
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Frage: Mietminderung ab wann und in welcher Höhe?
Meine Mietwohnung besteht aus 3 1/2 Zimmern zu ca 75qm. EG Schadenmeldung nach Rohrbruch am
23.08.2009 an Vermieterin.
31.08.2009 Aufschlagen von Kachel und Mauerwerk am Ablauf der Duschtasse im Bad/WC
02.09.2009 Versagung der Benutzung der Badewanne und Dusche durch Schadenregulierer
11.09.2009 teilweise Auslagerung der Möbel aus Wohnzimmer ins Kinderzimmer (nun vollgestellt) restliche Möbel Wohnzimmer mittig gestellt. Wände bis aufs Mauerwerk auf ca 6 m aufgeschlagen. Teilweise Auslagerung der Flurmöbel ins Schlafzimmer ca 14 qm und Aufschlagen der Wand auf ca 2 m. Aufstellung von Bautrocknern im Wohnzimmer,Bad/WC und Keller. Freier Blick auf WC Sitz, da durch Trocknungsrohr das Schließen der Tür nicht möglich.Überwärmung und Austrocknung der Raumluft sowie Lärm durch die Bautrockner 24 Stunden am Tag bis heute 03.10.2009 Ende offen.
Antwort: Sehr geehrter Mandant,
Fragestellung: Mietminderung nach Wasserschaden
Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.
Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung unerheblich, wer den Wasserrohrbruch verursacht und zu verantworten hat.
Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.
Ihre Schilderung erweckt den Eindruck, dass die Wohnung kaum noch zu benutzen ist. Hier erscheint eine Minderung weit über das normale und übliche Maß hinaus gerechtfertigt zu sein. Sind lediglich einzelne Bereiche der Wohnung oder einzelne Räume betroffen, so bewegen sich die Minderungsansprüche in aller Regel zwischen 10 und 30%. In Ihrem Fall scheinen jedoch 50 bis 70% durchaus vertretbar.
Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Rechtsanwalt Uwe Peters
Frage: Vor einiger Zeit habe ich meinen Zwangsverwalter über die Misstände in unseren Mietshaus informiert. Leider kam keine Reaktion. Kann ich eine Mietkürzung vornehmen, bis die ganze Angelegenheit, bereinigt wurde? Der Flur zum Eingang unserer Wohnung wird als Abstellraum genutzt, bis weit nach Mitternacht läuft die Waschmaschine und ständige Verunreinigung der Terrasse durch den Obermieter. Wenn eine Mietkürzung in Frage kommt, wieviel Prozent?
Antwort: Sehr geehrter Mandant,
Fragestellung: Mietminderung
- Verstellen des Hausflurs mit Gegenständen
- Lärmbelästigung durch Nachbarn während der Ruhezeiten
- Terrassenverschmutzung durch Obermieter
Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.
Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung daher unerheblich, wer die Gegenstände in den Hausflur gestellt hat. Es genügt insoweit, dass Sie beim ungehinderten Zugang zu Ihrer Wohnung behindert werden. Gleiches gilt für die Lärmbelästigung und die Verschmutzung durch Ihre Nachbarn. Hier ist es Aufgabe Ihres Vermieters, auf die Nachbarn einzuwirken und diese ggf. abzumahnen.
Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.
Ihre Schilderung lässt keine übermäßigen Beeinträchtigungen erkennen, sodass die Minderungsquote im unteren Bereich liegen dürfte. Ich halte die drei benannten Mängel für etwa gleichwertig und halte 5 % pro Mangel, insgesamt 15 % für vertretbar.
Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Die Mietminderung sollte in dem Maße verringert werden, wie die Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt ist. Es ist taggenau abzurechnen, also z.B. bis der Hausflur entrümpelt ist.
Rechtsanwalt Uwe Peters
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