Telefonische Rechtsberatung zum Thema Mietminderung

Nürnberg (D-AH) - Ist es im Hochsommer in angemieteten Gewerberäumen nachweislich zu heiß, habe deren Nutzer das Recht, in dieser Zeit einen Teil des vereinbarten Mietbetrags von sich aus einzubehalten. Allerdings nicht mehr in den anschließenden Monaten der kälteren Jahreszeiten. Periodisch auftretende und absehbar wieder verschwindende Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache dürfen nämlich nicht mit einer ganzjährigen Mietminderung geahndet werden. Das hat jetzt in höchster Instanz der Bundesgerichtshof betont (Az. XII ZR 132/09).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, hatte ein Kinderarzt Räume für den Betrieb seiner Praxis gemietet. Der Mediziner kürzte zunächst für den Monat September und dann auch für den anschließenden Oktober und November die vereinbarte Monatsmiete. Die Begründung: Wegen der im Sommer nachweislich aufgetretenen übermäßigen Innen-Temperaturen stellten die vermieteten Räume eine Gefahr für die anfälligen kleinen Patienten dar und seien nur eingeschränkt als Kinderarzt-Praxis nutzbar.

Dem widersprach das Hausbesitzer-Ehepaar. Zur Zahlung der restlichen Septembermiete sei der Arzt bereits in einem gesonderten Rechtsstreit verurteilt worden. Und für die Monate Oktober und November stehe ihm ein Minderungsanspruch schon deshalb nicht zu, weil der Gebrauch der Mieträume in diesem Zeitraum unstreitig nicht durch Überhitzung beeinträchtigt und eine Beeinträchtigung in der kühleren Jahreszeit auch nicht zu erwarten gewesen sei.

Eine Argumentation, der sich der Bundesgerichtshof vorbehaltlos anschloss. Zwar müsse ein Hauseigentümer eine Mietsache immer so bereitstellen, dass der Mieter in der Lage ist, sie vertragsgemäß zu gebrauchen. Doch zum vertragsgemäßen Gebrauch war der Arzt während der kühleren Jahreszeit, in der sich die unterstellte Überhitzung objektiv nicht einstellen kann, ohne Einschränkungen in der Lage den Karlsruher Urteilsspruch. Wirkt sich ein Mangel jedoch nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum auf die Gebrauchstauglichkeit einer Gewerbemietsache aus, lässt das Gesetz auch nur eine periodische Minderung des Mietzinses in diesem Zeitraum zu.

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Frage: Darf ein unter mir wohnender Mieter direkt unter meinem Schlafzimmer bis nachts 1.00 Uhr parfümierte Zigaretten rauchen, obwohl der Gestank in unser Schlafzimmer eindringt?

Die Balkone führen direkt unter den Schlafzimmerfenstern vorbei und unsere Mitmieterin raucht jetzt bei dem warmen Wetter fast jeden Abend bis nachts 1.00 Uhr. Sie ist eine sehr starke Raucherin. Ich kann schon tagsüber nur selten im Schlafzimmer wegen des Rauchgestanks lüften. Sie ist übrigens die einzige Raucherin im ganzen Haus (wir sind vier Parteien).

Antwort: Rauchende Nachbarn und die durch sie verursachte Belästigung sind kein einfaches Thema. Grundsätzlich ist das Rauchen auf dem Balkon erlaubt, allerdings gilt immer auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, d. h. geringe Beeinträchtigungen durch einen rauchenden Nachbarn sind hinzunehmen, allerdings ist der Nachbar auch dazu verpflichtet, sich zu bemühen, keinen anderen zu stören und auch zu gefährden, da Tabakrauch immerhin gesundheitsgefährdend ist. Vergleichsweise einig sind sich die Gericht dabei, daß der Tabakrauch im Hausflur nicht hinzunehmen ist, wobei einzelne Gerichte - wahrscheinlich waren die Richter selbst Raucher - das auch anders sehen.
Für die Frage des Rauchens auf dem Balkon gibt es noch nicht sehr viel Rechtsprechung, man kann sagen, daß es sich die Waage hält, ob ein rauchender Nachbar hinzunehmen ist bzw. wie viel Rauch hinzunehmen ist.
Eine Mietminderung ist i. d. R. aus Sicht der Rechtsprechung bislang noch nicht möglich, was sich allerdings jederzeit ändern kann, da der Nichtraucherschutz immer stärker wird.
Einzige Möglichkeit wäre dann zunächst, sich direkt an den Nachbarn zu wenden und Unterlassung gem. §§ 906, 1004 BGB zu fordern. Das hat immer dann Erfolg, wenn man wesentlich beeinträchtig wird, wobei der Begriff der wesentlichen Beeinträchtigung natürlich dehnbar ist.
Man wird eine wesentliche Beeinträchtigung wohl bei einem exzessiven Raucher, mehr als ca. 60 - 80 Zigaretten pro Tag annehmen können, ebenso, wenn bis in die späte Nacht / frühe Morgenstunden geraucht wird.
Zunächst sollten Sie sich mit einem Brief an die Nachbarin wenden und sie bitten, das Rauchen auf dem Balkon so zu gestalten, daß Sie die Chance haben, Ihre Räume zu lüften.
Zur Sicherheit sollten Sie sich zusätzlich eine Liste anlegen, wann und wie oft Sie wiedermal zwangsweise mitrauchen bzw. nicht lüften können. Diese Liste kann in einem eventuellen Gerichtsverfahren helfen, das Ausmaß Ihrer Beeinträchtigung deutlich zu machen und ist deshalb ganz wichtig.
Sollte Ihre Nachbarin weiterhin keine Rücksicht nehmen, dann hilft nur noch eine Klage mit dem Ziel, daß Rauchen auf dem Balkon soweit zu reduzieren, daß Sie wieder lüften können. Das kann man dann so formuliert bekommen, daß z. B. Nachts nicht mehr auf dem Balkon geraucht werden darf. Hierfür empfehle ich aber einen Anwalt vor Ort, der das mit Ihnen formuliert und der dann auch mit Ihnen über das Kostenrisiko eines solchen Prozesses spricht.
Ich gehe davon aus, daß ein normaler Richter mit Ihnen der Ansicht sein wird, daß in Ihrem Fall die Belästigung einfach zu groß ist und sich die Nachbarin einschränken muß, gerade weil es das Schlafzimmer und nicht die Besenkammer ist.

Frage: Ich bin am 15.07.08 in meine jetzige Mietwohnung eingezogen. Es war bei Übergabe Schimmel an den Fenstern. Trotz mehrmaliger Aufforderung wurde dieser nicht beseitigt. Bin ich berechtigt eine Mietsminderung durchzuführen und ggf auch rüchwirkend.

Unsere Terasse ist für unser Baby 16 Monate seit dem Einzug ebenfalls nicht benutzbar wegen Unebenheiten der Platten. Ebenfalls seit Einzug bekannt.

Die Haustür ist defekt. Die Türschliessautomatik hält nicht, dadurch knallt diese jedesmal beim schliessen unerträglich laut, so dass unser Baby wach wird.

Es gibt keinen Kabelanschluss in der Wohnung und eine Satschüssel ist verboten.

Ein Sichtschutz und gleichzeitig Zasun für unsere Terasse wurde bei kürzlich ausgeführten Dacharbeiten (Gerüst) entfernt und zerstört. Der Vermieter bezahlt keinen neuen.
Als wir den Vermieter auf die Mängel hingewiesen haben, wurden alle Mängel schriftlich abgewiesen und eine von uns eingeforderte Mietminderung mit rechtlichen Schritten gedroht. Ausserdem hat man uns abgemahnt wegen dem lauten weinen und schreien von unserem Baby. Sie wollen dies dem Jugendamt melden und und fristlos kündigen.

Antwort: Bei den geschilderten Mängeln halte ich eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent für durchaus angemessen. Der Hauptmangel liegt hier, wie Sie es selbst zutreffend einschätzen, in dem Schimmelbefall an den "Fensterrahmen in der Schlafstube, in der Küche, in den Kinderzimmern sowie im Wohnzimmer." Um hier eine genauere Einschätzung abgeben zu können, wäre die exakte Kenntnis von der Massivität des Befalls und einer eventuellen Toxizität erforderlich. Die hier von Ihnen veranschlagten 15 Prozent hierfür erscheinen allerdings noch moderat und damit in jedem Fall akzeptabel. Beachten Sie aber, dass Sie hier die Beweislast für das Vorhandensein des Schimmels in der Vergangenheit tragen und diese Zustände am besten durch Fotos und Zeugen festhalten.

Auch die weiteren 5 Prozent für die Unebenheit der Platten auf der Terrasse und die defekte Türschließautomatik sind nicht zu beanstanden. Sofern der Kabelanschluss Bestandteil des Mietvertrages ist bzw. Sie dies bei Einzug im Mängelprotokoll festgehalten haben, ist hierfür eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent möglich.

Grundsätzlich ist die Mietminderung auch für die Vergangenheit zulässig. Dies war früher anders, ist aber durch die Schuldrechtsreform und die sich anschließende BGH-Rechtsprechung gekippt worden. Allerdings ist es erforderlich, dass der Vermieter durch Mängelanzeige über das Vorhandensein der einzelnen Mängel informiert wurde. Aber dies ist bei Ihnen offenbar nicht problematisch, da Sie bereits bei Einzug im letzten Jahr darauf in schriftlicher Form (wichtig aus Beweisgründen) hingewiesen haben. Zu beachten ist aber das Rechtsinstitut der Verwirkung. Nach einiger Zeit ist demnach eine Verwirkung der Mietminderung für die Vergangenheit denkbar. Hier wird jedoch mindestens ein Zeitraum von einem Jahr zugrunde zu legen sein. Neben diesem zeitlichen Moment bedürfte es für die Verwirkung jedoch auch noch eines Umstandsmomentes dergestalt, dass Ihr Vermieter aus Ihrem Verhalten zulässigerweise Rückschlüsse hätte ziehen dürfen, dass Ihnen nichts mehr an der Beseitigung der Mängel gelegen ist. Dies ist aber nach Ihrem entschiedenen Vorgehen nicht der Fall, so dass Verwirkung nicht eingetreten ist.

Sie dürfen die kommenden Mietansprüche des Vermieters im Übrigen auch mit Ihren aus einer angemessenen Mietminderung resultierenden Ansprüchen aufrechnen und daher z.B. die nächste Miete nicht zahlen. Fordern Sie den Vermieter "nur" zur Zahlung eines bestimmten Betrages auf und mindern Sie nicht aktiv, wird sich der Erfahrung nach zunächst gar nichts tun, da der Vermieter sicherlich darauf spekuliert, dass es sich nach all der Zeit doch nur um "Drohgebärden" handelt. Dies legt jedenfalls auch das bisherige Verhalten des Vermieters nahe, der die Problematik offensichtlich auszusitzen gedenkt und sogar durch Abmahnungen zum Gegenangriff starten und "Nebenkriegsschauplätze" eröffnen will.

Sofern die Matratzen durch den Schimmelbefall kontaminiert und damit unbrauchbar wurden, können Sie grundsätzlich auch die Kosten dafür ersetzt verlangen. Nach einer teilweise vertretenen Rechtsansicht müssen Sie sich hier aber einen Zeitwertabzug gefallen lassen. Aber da Sie die Matratzen laut Kaufdatum erst am 06.03.2008 erworben haben, dürfte dies hier zu vernachlässigen sein. Im Übrigen kann ich Ihnen mitteilen, dass ein Zeitwertabzug immer einzelfallabhängig ist. Neulich habe ich in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Recklinghausen meinen Mandanten mit einer ganz ähnlichen Problematik vertreten. Dort musste der Wert einer von Schimmel betroffenen Matratze laut vollumfänglich uns stattgebendem Urteil vom beklagten Vermieter in Gänze erstattet werden.

Eine Abmahnung wegen des natürlichen Schreiens eines kleinen Kindes oder gar eines Babys ist nicht gerechtfertigt und kann erst recht keine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Ein solches kindliches Verhalten ist als Regung des natürlichen Äußerungsbedürfnisses von Babys nach der Rechtsprechung nicht zu beanstanden und muss von der nachbarschaftlichen Gemeinschaft toleriert werden.

Frage: 1. Kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung von den vorhergehenden Jahren (ab 2005) die Nebenkosten anfordern, wenn er nicht alle Belege vorgelegt hat?

2. Ist eine Betriebskostenabrechnung zulässig, wenn sie einen Zeitraum von 13 statt von 12 Monaten umfasst?

3. Kann ich die Miete kürzen und wenn ja, in welcher Höhe, wenn folgender Tatbestand vorliegt:
Es handelt sich um eine Dachgeschoss-Wohnung in einem Neubau, der ca. 50-80 Meter von zwei landwirtschaftlichen Betrieben entfernt liegt. Bei meinem Einzug 2005 habe ich den Vermieter mehrmals gefragt, ob es zu Geruchsbelästigungen kommt. Er hat angegeben, dass dies nur selten der Fall sei. Ich habe ihn ausdrücklich mehrmals darauf hingewiesen, dass ich aufgrund meiner Schwerbehinderung nicht ohne weiteres wieder umziehen kann. Ebenso ist meine Mitbewohnerin (sie hat den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben) davon betroffen. Auch sie ist schwerbehindert und zudem schwere Allergikerin. Wir beide sind aufgrund unserer Schwerbehinderung in Erwerbsunfähigkeitsrente.
Der Tatbestand ist folgender: Fast jeden Tag sind unerträgliche Fäkaliengerüche vorhanden. Dadurch kann der Balkon nicht genutzt werden, die Fenster können nicht geöffnet werden, ohne dass der unerträgliche Gestank in die Wohnung kommt. Besonders in den Sommermonaten bleibt dadurch auch die Wärme in der Dachgeschoss-Wohnung.
Dazu kommen saure, starke Geruchsbelästigungen durch die Silagen.
Zurzeit sind, wie schon häufiger, unerträgliche Schrei- und Brüllgeräusche aus dem Bullenstall zu hören. Es handelt sich nicht um normale, artgemäße Geräusche ( als Diplombiologin sind mir diese bekannt ), sondern um Geräusche, die vermuten lassen, dass Tiere schwer erkrankt sind.
Zusätzlich wüßte ich gern, ob der Vermieter unter diesen Bedingungen die Umzugskosten übernehmen müßte, wenn wir in eine andere Wohnung ziehen.

Antwort: zu Frage 1:
Kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung von den vorhergehenden Jahren
(ab 2005) die Nebenkosten anfordern, wenn er nicht alle Belege vorgelegt hat?

Ich gehe davon aus, daß bei Ihrem Vermieter das Abrechnungsjahr identisch mit dem Kalenderjahr ist.

Nachforderungen aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter nur stellen, wenn er Ihnen die Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres übermittelt, d.h. die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, Abrechnungszeitraum vom 01.01.2005 bis 31.12.2005, muss Ihnen bis zum 31.12.2006 zugegangen sein, um überhaupt Nachforderungen darauf geltend zu machen.

Die Nachforderung aus dieser Abrechnung verjährt mit dem 31.12.2009.

Nun zur Kernfrage:
Der Vermieter ist nicht verpflichtet die Belege für die Betriebskosten vorzulegen.
Er hat Ihnen auf Verlangen Einsicht zu gewähren oder ausnahmensweise gegen Kostenerstattung Kopien zuzusenden , z.B. wenn es für Sie wegen der Behinderung außerordentlich schwierig ist den Vermieter aufzusuchen.

Sie können natürlich einzelne Positionen der Abrechnung bezweifeln, wenn der Vermieter deren Berechtigung nicht durch Belege nachweisen kann und Sie die Berechtigung nicht aus allgemeinen Quellen nachvollziehen können.

Soll heißen: Es macht wenig Sinn die Müllgebühren anzuzweifeln, wenn der Vermieter zwar keinen Beleg vorzeugen kann, die Gebühren für die bei Ihnen benutzten Tonnen sich jedoch auf der Internetseite des Entsorgers einfach ablesen lassen.

Anders wäre es bei der Abrechnung der Wasserwerke unter Ausweis der verbrauchten Mengen oder Kosten des Hausmeisters ohne Lohnbelege.
Da können Sie die Ansätze in der Abrechnung herausnehmen und nur wenn dann noch eine Nachforderung besteht, diese bezahlen.

Sollte die Sache auf einen Prozeß zulaufen, ist es durchaus sinnvoll um die Prozeßkosten und das Kostenrisiko gering zu halten einen gewissen Leistungsanteil als angemessen zugrundezulegen. Das heißt wenn z.B. der Stromverbrauch 1200 kw/h sein soll und kein Beleg existiert dann wird er nicht gestrichen, weil Sie haben ja Strom verbraucht. Sie legen aufgrund Erfahrungswerten oder eine Betriebskostenstatastick eine Verbrauch von 600 kw/h zugrunde und machen darauf eine Abrechnung zu Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung. Dann muss der Vermieter beweisen, wenn er mehr verlangt. Das Prozeßkostenrisiko beschränkt sich dann auf den Differenzbetrag.


2. Ist eine Betriebskostenabrechnung zulässig, wenn sie einen Zeitraum von 13 statt von 12 Monaten umfasst ?

Der Abrechnungszeitraum darf höchstens ein Jahr umfassen (LG Bremen WuM 06,199; LG Leipzig, WuM 04, 481).

3. Kann ich die Miete kürzen und wenn ja, in welcher Höhe?

Die Berechtigung einer Mietminderung richtet sich nach dem Einzelfall, der in Ihrem Fall kompliziert zu beurteilen ist.

Sie können meine nachstehenden Ausführungen anhand des Gesetzes mit den §§ 536a bis d BGB verfolgen. Die Texte finden Sie: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html

Grundsätzlich können Sie die Miete wegen Mängeln der Mietsache mindern. Der Vermieter hat eine Minderung auch hinzunehmen, wenn der Grund für die Minderung nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Der BGH hat so in Fällen von lärmenden Baustellen in der Nachbarschaft entschieden.

Ich habe keine Entscheidung gefunden, die die Minderung wegen landwirtschaftlicher Betriebe zur Grundlage hätte. Aber es gibt diverse Entscheidungen zu Tiergerüchen im Haus und aus der Nachbarschaft. Wenn eine Minderung in Frage kommt, düfte eine Quote von 10 bis 20 % angemessen sein.

Wenn das Haus in dem Sie leben ein Neubau ist, ging die Baugenehmigungsbehörde vermutlich davon aus, daß die Geruchsbelastung hinnehmbar ist. Bei Klärung der Frage der berechtigten Minderung könnte das Gericht die Auffassung vertreten, daß es sich um Belastungen handelt, die für die ländliche Umgebung üblich sind und hinzunehmen sind. Dann kämen Sie mit der Minderung nicht durch.

Weiteres Hindernis Ihrer Rechtswahrnehmung könnte sein, daß Sie den Mangel bei Vertragsschluss kannten (§ 536b BGB). Die emittierenden Betriebe waren ja in dem Moment als Sie sich einmieteten schon vorhanden. Sie hätten also schon Lärm und Geruch wahrnehmen können. Sie schildern ja selber, daß Sie beim Vermieter dahingehend nachgefragt haben.

Das ließe sich vielleicht dann umgehen, wenn Sie darlegen und beweisen, das Lärm und Gestank über das Hinausgehen, was Sie zum Zeitpunkt des Einzuges wussten oder hätten wissen kÖnnen. Also wenn sich erweisen lässt, daß die Tiere wegen einer Erkrankung mehr stinken und mehr lärmen.

Genauso könnte Ihnen "Verwirkung" entgegengehalten werden. Wenn Sie die Störung über mehrere Jahre hingenommen haben, ohne den Vermieter auf die Mängel hinzuweisen und eine Abstellung des Mangels zu verlangen, kann dieses lange Hinnehmen die Minderung ausschließen. (§ 536c BGB).

Anders kann das ganze beurteilt werden, insbesondere kann ein Schadensersatz-anspruch für einen Umzug begründet sein, wenn Sie die Zusicherung des Vermieters, daß von den landwirtschaftlichen Betrieben keine Lärm- und Geruchsbelästigung ausgeht beweisen können. Wobei Ihre Mitbewohnerin in einem Rechtsstreit auch Partei wäre. Es müsste also was schriftliches oder einen Dritten Zeugen geben, der die Zusicherung bestätigt.

Also sind Ihre Erfolgsaussichten ohne Nachweis der Zusicherung und/oder der neuerlichen Steigerung der Störung eher gering.

Als Tip:
Wenn Ihre Einschätzung zutrifft, daß die Tiere krank sind deshalb die Störungen extremer als normal sind, können Sie vielleicht Amtstierarzt und Ordnungsamt in die Spur schicken um diese Umstände abzustellen.

Frage: Wir sind Mieter in einem 17-Familienhaus. Mieter im Haus stellen Müll und anderen Unrat vor die Wohnungstür, lassen diesen Müll etc. mitunter über mehrere tage vor der Tür stehen, so daß es im Haus stinkt wie auf einer Müllkippe. was kann ich tun, oder um wieviel kann ich die Miete kürzen?
Die Mietparteien gehören verschiedenen Vermietern, die Hausverwaltung ist ohne Interesse.

Antwort: Sehr geehrter Mandant,

Ihre Rechtsauffassung, dass bei groben Verstößen gegen die Hausordnung durch andere Mieter eine Mietminderung zulässig ist, ist grundsätzlich richtig. Dabei ist es ohne Belang, wer Eigentümer der vermieteten Wohnung ist. Es ist dann Sache des Vermieters sich im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder durch Einflussnahme auf den Verwalter Gehör zu verschaffen und für Ordnung sorgen zu lassen.

In welchem Umfang an eine Mietkürzung zulässig ist, kann abstrakt nicht gesagt werden. Die Entscheidung in welchem Maße eine Mietminderung akzeptiert wird, ist immer eine persönliche Einzelentscheidung des erkennenden Richters. Dazu kommt es darauf an, in welchem Maß und Umfang genau das Treppenhaus mit Müll zugestellt wird und welche Belastungen (Geruch, Ungeziefer) davon ausgehen und ob der Müll zu besonderen Gefahren (verstellen von Fluchtwegen)führt. Weiter dürfte entscheidungserheblich sein, in welchem Umfang Ihre Wohnung davon betroffen ist (also Vermüllung unmittelbar vor der eigenen Wohnungstür oder in anderen Teilen des Hauses).

Eine Mietminderung gibt immer das Maß an, in dem die Nutzung Ihrer Wohnung durch den aufgetretenen Mangel beeinträchtigt wird. Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung in vollem Umfang nutzen; Probleme treten nur beim Erreichen der Wohnung auf, so dass eine Mietminderung - je nach den tatsächlichen Umständen- zwischen 2 und 10% gerechtfertigt sein kann.

Sie sollten Ihren Vermieter zunächst schriftlich auffordern, den Mangel abzustellen und für den Fall, dass ein Abstellen nicht erfolgt, die Mietminderung schriftlich ankündigen.