Telefonische Rechtsberatung zum Thema Kaution

Frage: Ich ziehe nach 5 Jahren in meiner Mietwohnung zum 31.10. aus. Im Mietvertrag sind starre Fristen zur Renovierung angegeben: "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen [...] fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen sind in der Küche, in Bädern und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem Zeitraum vom 5 Jahren und in sonstigen Nebenräumen in einem Zeitraum von 7 Jahren fachgerecht durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist." Es folgen Klauseln für prozentuale Abschlagszahlungen bei Auszug vor den Fristen. Meiner Meinung nach sind diese Regelungen nicht rechtmäßig. Ist das richtig? Bisher habe ich noch keine Schönheitsreparatur ausgeführt. Was muss ich vor dem Auszug tun, bzw. bezahlen? Kann der Vermieter meine Kaution einbehalten, bzw. wie kann ich dies verhindern? Muss ich in diesem Fall klagen?

Antwort: Bei der vorliegenden Regelung für die laufenden Schönheitsreparaturen, die auch bei Auszug gelten sollen, handelt es sich um einen starren Fristenplan, der zur Unwirksamkeit führt. Dies haben Sie zutreffend erkannt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen ?im allgemeinen? bestehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan der die Unwirksamkeit der Klauseln gem. § 307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB zur Folge hat. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2008, Az VIII ZR 106/05. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume. Zwar besteht nach dem von Ihnen vorgelegten Mietvertrag in § 11 Ziff.1 die Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vorgegebenen Fristen renovieren zu müssen, wenn der Zustand dies erforderlich macht. Dies mag ohne weiteres noch zulässig sein. Jedoch müssen Sie nach Ablauf der Fristen quasi nach dem Kalender die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen, und zwar ohne dass es auf die Erforderlichkeit ankäme. Anders ausgedrückt: auch der nichtrauchende, sorgsam und besonders schonend mit der Mietsache verfahrende Mieter müsste die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vornehmen, gleichviel ob eine Notwendigkeit besteht oder nicht. Hier müsse dem Mieter der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. 307 Abs.1, S.2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe, BGH-Urteil vom 18.10.2006 Az: VIII ZR 52/06. Damit sind die Klauseln bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam. Fraglich ist, ob die Abgeltungsklausel (auch: Quotenklausel) durchsetzbar ist. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert Ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, vgl. BGH NJW 2006, 248; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2.Aufl. 2008, § 546 Rn 17a. Damit scheidet auch insofern eine Inanspruchnahme aus. Schließlich bestimmt § 11 Ziff.1 des Mietvertrages, dass die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben sind, der einer vertragsgerechten Erfüllung im Sinne des Mietvertrages entspricht. Klauseln sind nicht ausreichend, nach denen der Mieter die Mieträume in einem vertragsgemäßen oder einen ordnungsgemäßen Zustande zurückzugeben hat. Denn auch der normal abgenutzte Zustand ist nach dem Gesetz ordnungsgemäß, vgl. Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. 2008, § 535 Rn 96. Im Ergebnis müssen Sie beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen, sondern die Wohnung besenrein zurückgeben. Mietkaution Sofern der Vermieter keine rechtmäßigen Ansprüche (Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Schäden an der Mietsache etc.) gegen Sie hat, muss er die Mietkaution nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung an Sie abrechnen (Zinsen) und auskehren. Nur zu gern versuchen Vermieter, durch willkürliche Gegenforderungen die Aufrechnung zu erklären. Die meisten Klageverfahren über die vermeintliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen finden über Zahlungsklagen der Mieter statt, die Ihre Mietkaution einklagen müssen.

Frage: Ich habe zum 1. Juli meine Wohnung gekündigt: 1. Frage: Wenn ich die Kündigungsfrist verlängern möchte und die Vermieterin nicht zustimmt, kann sie mich dann zwingen zum 1.7. auszuziehen? 2. Frage: Der Boden war bei meinem Einzug schon sehr stark beschädigt. Kann sie mich zwingen den Boden neu zu machen, wenn ich nicht beweisen kann, dass die Schäden nicht von mir sind? 3. Frage: Wie kann ich an meine Kaution kommen, wenn sie sie mir nicht geben will? 4. Frage: Muss ich das Zimmer streichen? Die Wände sind in einem sehr leichtem Fliederton gestrichen. 5. Frage: Muss ich potenziellen Nachmietern erlauben die Wohnung zu besichtigen, während ich noch in ihr wohne?

Antwort: Sehr geehrte Mandantin, 1. wenn Sie gekündigt haben, ist das Mietverhältnis zum 01.07. beendet und Sie sind verpflichtet, auszuziehen. Tun Sie dies nicht, kann Sie die Vermieterin auf Räumung verklagen. Sie können natürlich im Räumungsprozess versuchen, den Auszugstermin hinauszuzögern und Härtegründe geltend zu machen - an der Verpflichtung als solcher ändert dies nichts. 2. Grundsätzlich sind Böden - je nach Art, Parkett, Teppich, etc. - nach einer gewissen Dauer abgenutzt und der Mieter muß sie auch dann nicht ersetzen, wenn sie schadhaft sind. Bei Teppich und Linoleum gelten idR. 7-8 Jahre, bei Parkett dagegen 20-30 Jahre. Abnutzungsspuren müssen Sie nicht ersetzen, Schäden, wie Riefen, Dellen etc. innerhalb der Abnutzungsdauer aber sehr wohl. 3. Grundsätzlich hat der Vermieter für etwaige Schäden und/oder Nebenkosten ein Zurückbehaltungsrecht, das die Rechtsprechung im Allgemeinen auf ein halbes Jahr datiert. Die Kaution vorher zu bekommen, wenn der Vermieter sich wiegert, ist im Allgemeinen aussichtslos. Zahlt der Vermieter danach nicht, muß die Kaution herausgeklagt werden. 4.Seit dem Wegfall der Gültigkeit "starrer Renovierungsfristen" ist im Allgemeinen ein Streichen der Wände nicht mehr geschuldet. Es sei denn, der Farbanstrich wirkt stark verunstaltend - bei leichtem Fliederton dürfte dies nicht der Fall sein. Eine komplette Streichung können Sie also verweigern - Löcher, Risse o.ä. müssen Sie allerdings schließen. 5. Besichtigung durch Nachmieter sind bei entsprechender Vorankündigung im allgemeinen zulässig - der Vermieter hat sich da allerdings weitgehend nach dem Zeitplan des Mieters zu richten. Auch dürfte dies auf maximal einen Besichtigungstermin pro Woche begrenzt sein.