Frage: Ich habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen mit der ganz neuen Position "Strom für Rohrbegleitheizung".
In unserem Haus (80 Wohnungen) habe ich wie jedes Jahr 4 % des Warmwassers verbraucht, aber ich habe nur 1 % von der Wohnfläche.
Der Vermieter will nun für 2008 den "Strom für Rohrbegleitheizung". nach Warmwasserverbrauch auf die Mieter umlegen und ich soll 600 Euro dafür bezahlen. Bei einer Umlage nach Wohnfläche (wie die anderen Betriebskosten auch) müßte ich nur 150 Euro dafür zahlen.
Kann "Strom für Rohrbegleitheizung" überhaupt auf die Mieter umgelegt werden und wenn ja, darf das dann nach Verbrauch erfolgen? Die Kosten dafür entstehen doch nicht dadurch, dass die Heizung benutzt wird oder dass Warmwasser verbraucht wird, sondern sind unabhängig vom Verbrauch immer gleich hoch. Das Haus ist erst 10 Jahre alt, fast noch ein Neubau in München.
Antwort: Maßgeblich für die Beantwortung Ihrer Anfrage ist allein der Mietvertrag. Ihre Anfrage kann allein unter Berücksichtigung der mietvertraglichen Vereinbarungen korrekt beantwortet werden. Soweit ich Ihre Anfrage richtig verstehe, ist Streitgegenstand die Umlage einer neuen bis dato noch nicht abgerechneten Betriebskostenposition.
Die BetriebskostenVO bestimmt, welche Nebenkostenarten prinzipiell umlegbar sind. Welche Nebenkosten letzten Endes tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden, bestimmt allein das Mietverhältnis. Es ist also Aufgabe des Vermieters und des Mieters, bei Vertragsabschluss exakt festzulegen, welche Betriebskostenarten umgelegt werden dürfen. Zugleich wird zumeist eine Einigung über dem Umrechnungsmaßstab erfolgen.
Der Vermieter hat 2 Möglichkeiten, die Umlagemöglichkeit von Nebenkostenarten zu regeln:
Entweder er zählt im Mietvertrag jede einzelne Position auf oder aber er verweist pauschal auf o. g. BetriebskostenVO. Jedenfalls bei letzterer Verweisungstechnik bestünde auch die Möglichkeit, neu entstandene Betriebskostenarten als so genannte sonstige Betriebskosten umzulegen.
Fraglich ist nunmehr, ob es sich bei der Betriebskostenart ?Strom für Rohrbegleitheizung? tatsächlich um eine neue Betriebskostenart handelt oder aber um eine Unterart der Heizkosten. Die Heizkosten werden mit Sicherheit in dem Mietvertrag als umlegbar definiert sein. Hierzu fehlt mir jedoch etwas das Verständnis von der Art der Betriebskosten. Eine Rohrbegleitheizung ist in den vielen bisher von mir geprüften BKA?s nicht untergekommen. Ich vermute jedoch, dass diese Betriebskosten durch ein System zur Verbesserung der Energieeffizienz entstehen. Technische Neuerungen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz dienen, sind wünschenswert. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich die Tür zur Umlage der daraus entstehenden Kosten offen gelassen.
Es kann daher dahinstehen, ob diese Betriebskostenart als Unterart der Heizungskosten oder aber als neue Betriebskostenart zu definieren sind, solange die Hinzunahme der neuen Betriebskostenart möglich ist.
Wenn nunmehr aber die neue Betriebskostenart dem Grunde nach umlegbar ist, stellt sich nicht die Frage über das ob sondern nur über das wie der Umlage.
Anzuwenden ist im preisfreien Wohnraum immer ein gerechter Maßstab. Welcher Maßstab gewählt werden kann, vereinbaren die Parteien, kann aber auch durch den Vermieter, insbesondere bei neuen Betriebskostenarten, bestimmt werden. Der gerechte Maßstab ist regelmäßig das Verhältnis der Wohnflächen zueinander.
Lediglich die Kosten, die durch den Verbrauch bestimmt werden, unterliegen diesem Maßstab nicht. Sie schreiben, dass diese Betriebskostenart verbrauchsunabhängig anfällt. Mithin wäre eine Abrechnung allein nach dem Verbrauch willkürlich. Hier wäre der Flächenmaßstab der richtige Maßstab. Sollten diese Betriebskosten als Teil der Heizkosten definiert werden können, beachten Sie bitte, dass diese, wie alle anderen Heizkosten auch, z. T. nach dem Verbrauch umgelegt werden müssen (beispielsweise im Maßstab 30 % : 70 %).
Rechtsanwalt Thomas Lork
Frage: Die Nebenkostenabrechnung erscheint uns als extrem hoch. Wir sollen über 1871,74 € nachzahlen. In den letzten Jahren hatten wir Nachzahlungen in Höhe von ca. 500-600 €. Deshalb möchten wir die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
Antwort: Sehr geehrter Mandant,
Fragestellung: Prüfung Nebenkostenabrechnung (NK) 2008
I. Vergleich NK 2007 mit NK 2008 (sämtliche Beträge in Euro gerundet)
Erhöhungen:
Bei den Erhöhungen sind gegenüber dem Vorjahr die Grundsteuer mit 67,00, die Heizungskosten mit 500,00 sowie die Position Wartung/Brand mit 80,00 erwähnenswert.
Neue Positionen:
Hinzugekommen sind die Positionen Sicherheitsdienst mit 318,00, Tiefgarage mit 168,00 sowie Lastenaufzug mit 80,00.
Senkungen:
Die Positionen Gebäudeversicherung hat sich um 120,00 und die Position Hausmeister um 273,00 vermindert.
Die Gesamtkosten bezogen auf Ihre Wohneinheit haben sich gegenüber 2007 um 1530,00 erhöht. (Kontrolle: Nachzahlung 2007: 330,00 + Erhöhung zu 2008: 1530,00 = Nachzahlung 2008: ca. 1870,00)
II. Gründe der hohen Nachzahlung
1. Es wurde keine Anpassung der Vorauszahlungen vorgenommen, obwohl 2007 bereits 330,00 nachzuzahlen waren. Eine Verpflichtung hierzu besteht allerdings nicht. Wäre eine Anpassung vorgenommen worden, so fiele der jetzige Betrag natürlich geringer aus.
2. Die Positionen Grundsteuer, Heizung und Wartung sind vermutlich auf die regelmäßig auftretenden Preissteigerungen zurückzuführen, wobei die Energiepreise besonders ins Gewicht fallen. Letztere sicherlich auf Grund der Berichterstattung in der Presse nicht unerwartet.
3. Die neu hinzugetretenen Positionen Sicherheitsdienst, Tiefgarage und Lastenaufzug machen zusammen 566,00, mithin mehr als 1/3 der Steigerung aus.
III. Beanstandungen
Die Position Tiefgarage wurde in der Abrechnung 2007 (noch) nicht berücksichtigt. Ich kann nur vermuten, dass Sie im Laufe des Jahres 2008 einen Tiefgaragenplatz angemietet haben oder dass sich die neue Hausverwaltung die Ansicht der City Hausverwaltung GmbH aus dem Schreiben/NK 2007 vom 20.04.2009 zu eigen gemacht hat. Über die Stichhaltigkeit der dort vorgebrachten Argumente lässt sich sicherlich trefflich streiten.
Die Position Lastenaufzug erscheint fragwürdig und ist für mich nicht nachvollziehbar. In der NK 2007 fehlt dieser Posten. Es ist zu vermuten, dass der Lastenaufzug lediglich und ausschließlich den Gewerbeeinheiten zugerechnet werden kann. Dann ist jedoch eine Kostenverteilung auf die Wohnungsmieter unzulässig.
Die ebenfalls neue Position Sicherheitsdienst findet Ihre Rechtfertigung jedenfalls nicht in § 2 der BetrKV, da sie dort nicht als umlagefähig ausgewiesen ist. Eine Umlage der Kosten für einen Sicherheitsdienst ist mietrechtlich nur als sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 i.V.m. § 1 Abs. 1 BetrKV möglich. Die Umlage von Sicherheitsdienstkosten als sonstige Betriebskosten erfordert jedoch zusätzlich, dass entweder im Mietvertrag oder anderweitig ganz konkret die Umlage dieser Kosten vereinbart worden ist. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, vermag ich mangels Vorlage des Mietvertrages nicht nachzuvollziehen. Ich empfehle daher, insoweit keine Nachzahlungen zu leisten, wenn im Mietvertrag die Kosten des Sicherheitsdienstes nicht ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen sind.
Rechtsanwalt Uwe Peters
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