Telefonische Rechtsberatung zum Thema besenrein

Frage: Meine Großtante lebt seit Ende letzten Jahres in einem Seniorenpflegeheim bei Hamburg. Sie hat ihre Wohnung in Berlin zum 30.04.2010 gekündigt. Diese Wohnung bezog sie im August 1968. Die Wohnungsverwaltung forderte zu einem Vorabnahmetermin mit einem Hausmeister auf u. stellte schon vorab die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu Lasten meiner Großtante in Aussicht. Meine Großtante hat mich gebeten, in ihrem Auftrag den Vorabnahmetermin u. insgesamt die Auflösung der Wohnung vorzunehmen. Bevor ich zur Vorabnahme reise, möchte ich gern wissen, ob der Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann. Im Mietvertrag (von 1986) lauten die entspr. Passagen: Unter § 3 "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen."; unter § 17 "Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigem Zustand und mit allem, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben. Anderenfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen und reinigen zu lassen." Meine Großtante kann sich nicht erinnern, wann sie zuletzt die Wohnung renovieren ließ. Nach meinem Eindruck ist das wohl schon länger als 5 Jahre her. Die Wohnung ist in gutem, aber natürlich auch verwohntem Zustand, eine Weitervermietung ist m.E. auch ohne Renovierung möglich.

Antwort: Sehr geehrter Mandant, gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer etwaigen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen Stellung. Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der BGH in seinem Urteil - Az.: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass es sich auch dann bzgl. der Schönheitsreparaturen um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind. Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Es ist daher nicht erforderlich, dass weitere Formulierungen wie "zwingend, mindestens alle ..., wenigstens alle...? vorliegen. Vielmehr liegt ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Klausel - wie in Ihrem Fall in § 3- bereits dann vor, wenn eine Öffnungsklausel durch Formulierungen wie in der Regel alle.., grds. alle... nicht enthalten ist. Die Formulierung in Ihrem Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen entgegen der mietvertraglichen Hauptleistungspflichten des § 535 Abs. 1 BGB pauschal auf den Mieter abgewälzt werden sollen, stellt daher eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel dar. Da eine Renovierungsverpflichtung in Ihrem Fall nicht zusätzlich individuell vereinbart wurde, etwa unter sonstige Vereinbarungen, sind Sie nach der neuesten BGH-Rechtsprechung berechtigt, die Wohnung lediglich geräumt und besenrein zu übergeben.