Telefonische Rechtsberatung zum Thema Balkon

Frage: Ich kann meinen Balkon seit Ende Dezember 2009 nicht benutzen, weil sich immer wieder Putz von der Außenfassade gelöst hat und auf den Balkon gefallen ist. Ich habe die Miete seit Februar 2010 um 10% gekürzt und mehrfach auf Abhilfe gedrängt. Passiert ist nichts, außer der Aufforderung, die Miete wieder voll zu zahlen. Ich wohne in einem Berliner Altbau in einer Wohnung von ca. 60m2. Ist mein Vorgehen gerechtfertigt oder kann ich gar die Miete noch mehr kürzen?

Antwort: Sehr geehrter Mandant, Sofern die Mietwohnung in der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. dem Wohnen, herabgesetzt ist, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, d.h. er kann die Miete für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Wohnung entsprechend kürzen. Dies ergibt sich bereits aus dem unten auszugsweise zitierten § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB). Auch in einem Altbau gehört es nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass dort regelmäßig der Putz von der Außenfassade bröckelt und den Balkon wie hier offensichtlich fortwährend verunreinigt. Dieser Zustand muss daher nicht hingenommen werden. Der Vermieter muss hier Abhilfe schaffen. Als Druckmittel steht Ihnen als Mieter die Mietminderung zur Verfügung. Es stellt sich hier aber die Frage nach der Höhe der Minderung. Eine solche ist stets am genauen Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu bemessen, sodass sich Pauschalurteile eigentlich verbieten. Kriterien hier für die Bemessung der konkreten Minderungsquote können z.B. sein: Art und Umfang von Funktionseinbußen für den Mietgebrauch (hier wohl eher geringer, da ein Balkon nicht zu den wesentlichen Räumen, wie z.B. Schlaf- und Wohnzimmer, gehört), Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung (täglich neue Verunreinigungen oder nur sporadisch?), Berücksichtigung der Jahreszeit (Balkon wird in der Regel im Winter nicht so häufig genutzt), optische Auffälligkeit des Mangels. 10 Prozent Mietminderung dürften hier wohl etwas hoch angesetzt sein. 10 bis 15 Prozent wird von der Rechtsprechung nur zugebilligt, wenn der Balkon überhaupt nicht nutzbar ist, so z.B. wenn sich ein Gerüst mit Plane in unmittelbarer Balkonnähe befindet, sodass Lärm zu ertragen ist und kein Licht einfallen kann. Für regelmäßige Verunreinigungen z.B. durch Dreck vom darüber liegenden Balkon oder für Verkotung durch Tauben wurden z.B. nur 2,5 bzw. 5 Prozent für angemessen erachtet. Nach Auswertung dieser und weiterer Gerichtsurteile in diesem Bereich und aufgrund meiner Erfahrungen im Bereich des Mietrechts empfehle ich Ihnen vorliegend, die Minderung auf 5 Prozent von der monatlichen Miete für die Dauer des misslichen Zustandes zu reduzieren.

Frage: Ich wohne in einer Eigentumswohnung mit Balkon. Seit ca. 4 Jahren halte ich 3 Zwergkaninchen meiner Kinder auf dem Balkon, in einem artgerechten Gehege, mit gelegentlichem Freigang auf den Gemeinschaftsrasen der Eigentümer. Durch Eigentümerwechsel, wohnt seit ca. 1 Jahr eine Nachbarin in der Wohnanlage, und möchte, dass ich die Tiere entferne. Die Nachbarn links, rechts und über mir haben kein Problem mit der Kaninchenhaltung. Ihre Wohnung und meine Wohnung (EG) sind durch einen Balkon eines Nachbarn, der zwischen uns liegt, getrennt. Sie bemängelt Lärmbelästigung und massive Beschädigung des Rasens. Die Rasenfläche ist so groß, dass keine Beschädigungen sichtbar sind, und die Kaninchen lärmen selten durch ihre "Hinterläufe".

Antwort: Sehr geehrter Mandant, grundsätzlich hat Ihre neue Nachbarin keine Handhabe gegen Ihre Tierhaltung. Einen persönlichen Anspruch gegen Ihre Tierhaltung hat die Nachbarin auf keinen Fall. Die Sache mit der Lärmbelästigung kann kein mit Verstand gesegneter Mensch nachvollziehen. Wenn Sie so ein gutes Gehör hat, dürfte das Rasenwachstum die Kaninchen übertönen, die Ironie erlaube ich mir. Die Geruchsbelästigung müsste Sie nachweisen, was über 2 Balkone hinweg kaum möglich sein dürfte. Bei entsprechender Umsetzung leidet auch der Rasen nicht, was nachzuweisen wäre. In zweiter Linie wäre daran zu denken, daß die Nachbarin über die Eigentümergemeinschaft eine Beschränkung der Tierhaltung betreiben könnte. Aber ein generelles Tierhaltungsverbot ist ausgeschlossen. (OLG Saarbrücken, NZM 2007,168) Dem steht Ihr Nutzungsrecht an Ihrem Sondereigentum entgegen. § 13 WEG Für die gelegentliche Nutzung des Gartens gilt § 16 I WEG. Durchbrochen wird das nur, wenn die Rechte Dritter beeinträchtigt werden oder das Eigentum gefährdet wird. Das sind Fälle in denen z.B. zu viele Tiere - gemessen an der Fläche - gehalten werden ( 30 Katzen auf 40 qm) oder Giftschlangen ins Haus gebracht werden. § 14 WEG Nach BGH sind für Hunde Verzichtsvereinbarungen möglich, d.h. alle Eigentümer vereinbaren miteinander einen Verzicht auf Tierhaltung. Auch im Mietrecht ist gängige Rechtsprechung, daß das Halten von Kleintieren nicht verboten sein darf. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag oder Hausordnung ist unwirksam. Insofern kann Ihnen als Eigentümer nicht versagt werden, was Sie als Vermieter Ihrer Wohnung nicht unterbinden könnten. Allenfalls können Regeln beschlossen werden, Z.B. Leinenzwang für Hunde im Gemeinschaftseigentum. Aber da Ihre Kaninchen keine Gefahr für andere darstellen, scheidet auch diese grundlegende Möglichkeit aus. Erlauben Sie mir einen politisch-taktischen Tip. Überlegen Sie, ob Sie die Auseinandersetung nicht auf die Frage zuspitzen was schlimmer ist: Kaninchen oder Querulanten, wobei Sie eine direkte Benennung ihrer Übernachbarin vermeiden sollten. Damit stellen Sie direkt die Vorzeichen und vermeiden eine sukzessive Aufstachelung Ihrer Nachbarn, die ich aus eigener Erfahrung kenne.