Frage: Kündigung eines Nießbrauchsrechts, das nicht dinglich im Grundbuch eingetragen ist, sondern meinem Vater von mir eingeräumt wurde.
Wortlaut des Vertrags:
Herr L. räumt hiermit für die o.a.Wohnung seinem Vater ein Nießbrauchsrecht bis zu dem Zeitpunkt ein, an dem der Eigentümer Herr L. selber in die Wohnung einziehen möchte bzw. sein Vater seinerseits das Nießbrauchsrecht aufgibt oder nicht mehr durch Ableben in Anspruch nehmen kann. Sollte der Vater die Wohnung nicht selber nutzen, sondern vermieten, soll der Mieterlös dazu beitragen, pflegerische Hilfe finanziell ihm zu erleichtern. Ende des Wortlauts.
Mein Vater ist finanziell nicht auf den Mieterlös angewiesen, da er selbst 3 Eigentumswohnungen besitzt, von denen 2 Wohnungen vermietet sind und in der 3. er selbst wohnt.
Die Einräumung des Nießbrauchrechts erfolgte am 01.08. 2006 aus steuerlichen Gründen, ist notariell nicht beglaubigt und nur von meinem Vater und mir unterschrieben.
Antwort: Sehr geehrter Mandant,
da das Nießbrauchsrecht nicht dinglich vereinbart wurde und damit ins Grundbuch eingetragen wurde, besteht zwischen Ihnen und Ihrem Vater nur ein schuldrechtliches Nießbrauchsrecht, welches den vereinbarten Vertragsbedingungen unterliegt. So, wie die Bedingungen formuliert sind, sind sie Auslegungsfrage, d.h: Fällt das Nießbrauchsrecht alleine schon dann, wenn Sie in die Wohnung einziehen wollen, oder nur, wenn Sie in die Wohnung einziehen wollen UND Ihr Vater auf das Recht verzichtet? Sofern der Nießbrauch unentgeltlich war - wie Sie sagen, aus steuerlichen Gründen - meine ich, dass das Wörtchen " beziehungsweise " auf eine Alternative hindeutet. Danach können Sie also meines Erachtens das Nießbrauchsrecht kündigen, wenn Sie in die Wohnung einziehen wollen. Hinzukommt, dass sich dieses als Schenkung darstellt und daher der Vertrag zwischen Ihnen mangels notarieller Beurkundung formunwirksam und daher nichtig sein könnte.
Insgesamt meine ich daher, dass Sie ganz gute Chancen haben, das Nießbrauchsrecht zu beenden.
Rechtsanwalt Florian Wehner
Frage: Meine Schwester als Erblasserin will meiner Tochter als Erbin ein Einfamilienhaus vererben. Meinem Bruder (82 Jahre) hat meiner Schwester ein lebenslängliches Wohnrecht in diesem Haus eingeräumt. Meine Fragen: Gilt dieses Wohnrecht auch für die Ehefrau/Lebenspartnerin/Teilzeitgeliebte meines Bruders und deren Nachkommen? Kann er das Wohnrecht vererben? Kann er es verkaufen?
Antwort: Sehr geehrter Mandant,
das Wohnrecht (auch Wohnungsrecht genannt) ist eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit und in § 1093 BGB gesetzlich geregelt. Dort heißt es:
§ 1093
Wohnungsrecht
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
Wie Sie aus dem Text des Gesetzes bereits entnehmen können, darf der Wohnrechtsinhaber seine Familie, Pflegepersonal und / oder Bedienstete bei sich aufnehmen, d. h. in jedem Fall die Ehefrau und etwaige Kinder etc.. Die Gerichte sind darüber einig, daß unter Familie auch nichteheliche Lebensgemeinschaften zu verstehen sind, also auch Lebensgefährten dürfen aufgenommen werden. Anderen Personen - ausgenommen Pflegepersonal u. Bedienstete -, z. B. der Teilzeitgeliebten darf die Nutzung der Wohnung bzw. des Hauses nur überlassen werden, wenn dieses bei Überlassung bzw. Einräumung des Wohnrechts ausdrücklich (im entsprechenden Vertrag) gestattet worden ist, ihre Schwester also z. B. geschrieben hätte, abweichend von der gesetzlichen Regelung darf jeder dort wohnen oder das Haus darf auch von meinem Bruder vermietet werden.
Der Wohnrechtsinhaber muß nicht selbst auch noch in dem Haus wohnen, damit seine Familie dort wohnen darf, d. h. er könnte z. B. in einem Altenheim wohnen und seine Lebensgefährtin dürfte noch in dem Haus wohnen.
Wie lange andere Personen als der Wohnrechtsinhaber in dem Haus wohnen dürfen, richtet sich danach, wie lange das Wohnrecht gilt. Ein lebenslanges Wohnrecht erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten, d. h. erst dann müssen die übrigen Familienangehörigen ausziehen.
Das Wohnrecht ist fest an die Person gebunden, die es bekommen hat. Verliert sie es, verlieren auch die Familienangehörigen ihr Recht, in dem Haus zu wohnen.
Ein lebenslanges Wohnrecht muß nicht mit dem Tod erlöschen, man kann sich, wenn man ein solches Wohnrecht hat, dieses auch "abkaufen" lassen, d. h. man verzichtet gegen die Zahlung einer bestimmten Summe auf das Recht und es ist damit dann bereits erloschen.
Ein Verkauf eines Wohnrechts ist nicht möglich in dem Sinne, daß dann ein anderer dieses Wohnrecht übertragen bekommt.
Auch die Vererbung eines Wohnrechts ist nicht möglich. Dieses ist - ebenso wie die fehlende Verkaufsmöglichkeit - in § 1092 BGB geregelt. Dort heißt es:
§ 1092
Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung
(1) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.
(2) Steht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder der Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.
(3) Steht einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu, die dazu berechtigt, ein Grundstück für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Öl oder Rohstoffen einschließlich aller dazugehörigen Anlagen, die der Fortleitung unmittelbar dienen, für Telekommunikationsanlagen, für Anlagen zum Transport von Produkten zwischen Betriebsstätten eines oder mehrerer privater oder öffentlicher Unternehmen oder für Straßenbahn- oder Eisenbahnanlagen zu benutzen, so ist die Dienstbarkeit übertragbar. Die Übertragbarkeit umfasst nicht das Recht, die Dienstbarkeit nach ihren Befugnissen zu teilen. Steht ein Anspruch auf Einräumung einer solchen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einer der in Satz 1 genannten Personen zu, so ist der Anspruch übertragbar. Die Vorschriften der §§ 1059b bis 1059d gelten entsprechend.
Zusammengefaßt:
Ehefrau, Kinder, Lebenspartner dürfen als Familie ebenfalls beim Wohnrechtsinhaber wohnen, haben aber kein eigenes Wohnrecht, d. h. der Wohnrechtsinhaber muß sie bei sich aufnehmen wollen. Die Teilzeitgeliebte darf dort nicht aufgenommen werden.
Alle müssen ausziehen, wenn das Wohnrecht erlischt, d. h. der Wohnrechtsinhaber entweder verzichtet oder stirbt.
Das Wohnrecht kann weder verkauft noch vererbt werden.
Rechtsanwältin Petra Nieweg
Frage: Ich bin im Grundbuch als Eigentümerin eines Hauses eingetragen, meine Mutter hat Nießbrauch. Trete ich den Mietern gegenüber als Vermieterin oder Bevollmächtigte meiner Mutter auf?
Antwort: Sehr geehrte Mandantin,
Fragestellung:
Stellung des Eigentümers eines Mietshauses nach Einräumung eines Nießbrauchrechts
Durch die Begründung des Nießbrauchrechtes ist Ihre Mutter in das bestehende Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Dies ergibt sich aus § 567 S. 1 BGB.
Bestellt ein Eigentümer nämlich an einer von ihm vermieten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt nach dieser Vorschrift der Nießbraucher an Stelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird dabei uneingeschränkt Vermieter. Die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über die Beendigung des Nießbrauchs hinaus und der Eigentümer wird vollständig aus dem Mietverhältnis verdrängt.
Die bedeutet aber auch, dass Ihre Mutter als neue Vermieterin in den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten eingetreten ist, § 566 Abs. 1 BGB.
Sofern Sie die Verwaltung des Objektes und den Verkehr mit den Mietern übernehmen wollen, ist dies ohne weiteres durch Erteilung einer entsprechenden Vollmacht durch Ihre Mutter möglich. Ohne entsprechende Vollmacht sind Sie gegenüber den Mietern praktisch handlungsunfähig, da das uneingeschränkte und umfassende Sachnutzungsrecht gem. § 1030 Abs. 1 BGB dem Nießbrauchberechtigten zusteht.
Rechtsanwalt Uwe Peters
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