Rechtsberatung vom Rechtsanwalt zum Thema Berechnungsverordnung
(Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz)
Am 1.1.2004 trat die neue Betriebskosten- und die neue Wohnflächenverordnung in Kraft. Sie ersetzen die Regelungen der 2. Berechnungsverordnung. Die Betriebskostenverordnung regelt abschließend, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Sie gilt sowohl für frei finanzierten als auch für geförderten Wohnraum. Die Wohnflächenverordnung ist dagegen unmittelbar nur auf nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderte Wohnungen anwendbar.
Nimmt ein nach dem 01.09.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) abgeschlossener Mietvertrag Bezug auf § 556 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzubuch), gilt für diesen Vertrag seit dem 01.01.2004 die Betriebskostenverordnung. Denn § 556 Abs. 1 BGB verweist auf § 19 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz und dieser auf die Betriebskostenverordnung.
Für ältere oder auch für nach dem 01.01.2004 abgeschlossene Mietverträge, die auf die Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung verweisen, gilt der dort enthaltene Betriebskostenkatalog als vereinbart. Dem Vermieter ist es in diesem Fall verwehrt, die in der am 01.01.2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung aufgeführten neuen Kostenpositionen auf den Mieter umzulegen.
Welche gesetzlichen Regelungen in Ihrem Fall Anwendung finden oder ob eine ordnungsgemäße Umlegung erfolgt ist, können Ihnen gerne die Rechtsanwälte der Deutschen Anwaltshotline mitteilen.
Stand: 06.07.2009
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Infos zum Thema: Berechnungsverordnung
Die II.Berechnungsverordnung enthält Bestimmungen zur Berechnung für die Wohnungswirtschaft.Für die Praxis von besonderer Bedeutung sind die Bestimmungen zur Berechnung der Wohnfläche und die Bestimmungen über Betriebskosten.Die Verordnung enthält insoweit einen abschließenden Katalog über die Kosten, die zwischen Vermieter und Mieter in einem Mietvertag über Wohnraum vereinbart werden können.
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Frage: Wir sind Mieter eines gewerblichen Objektes (Büro+Halle). Der Vermieter kann für die in der Nebenkosten-Abrechnung ausgewiesenen Heizkosten keinen Nachweis erbringen, d.h. es gibt keine Rechnungen übe... Antwort: Sehr geehrter Mandant,
selbstverständlich will ich es gerne so einfach wie möglich formulieren:
1. Natürlich haben Sie ein Anrecht darauf, dass Ihnen der Heizkostenverbrauch so nachvollziehbar wie möglich dargelegt wird. Beispiele finden sich in der II. Berechnungsverordnung - zumeist müsse ...⇒ zum vollständigen Fall
Frage: Wir sind Mieter eines gewerblichen Objektes (Büro+Halle). Der Vermieter kann für die in der Nebenkosten-Abrechnung ausgewiesenen Heizkosten keinen Nachweis erbringen, d.h. es gibt keine Rechnungen über die von ihm verbrauchten Hackschnitzel, er hat dafür einen beliebigen, nicht nachvollziehbaren EUR-Betrag angesetzt.
- ist das zulässig, oder muss der Vermieter Rechnungsnachweise wie z..B. auch bei Gas-Rechnungen von Stadtwerken oder anderen Anbietern, erbringen?
Es wurde ein Gesamtverbrauch in KWH angegeben: aufgrund dieses angegebenen KWH-Wertes können Heizkosten ermittelt werden sowohl für Holzpalets, Hackschnitzel und Gas
- ist diese Ermittlung zulässig - d.h .wir haben die Kosten die Kosten aufgrund der Berechnungsgrundlage von Gas für den ausgewiesenen KWH Heizwert ermitteln lassen und sind wir berechtigt die Differenz der zuviel berechneten Heizkosten in Abzug zu bringen?
Antwort: Sehr geehrter Mandant,
selbstverständlich will ich es gerne so einfach wie möglich formulieren:
1. Natürlich haben Sie ein Anrecht darauf, dass Ihnen der Heizkostenverbrauch so nachvollziehbar wie möglich dargelegt wird. Beispiele finden sich in der II. Berechnungsverordnung - zumeist müssen bei mehreren Parteien die Kosten zu 70% für Verbrauch (mindestens), zu 30% über Fläche umgelegt werden. Sie sind nicht verpflichtet, Heizkosten zu bezahlen, die sich nicht überprüfen lassen. Der Vermieter ist verpflichtet, hierfür Sorge zu tragen, anderenfalls er auf seinen Kosten sitzenbleiben kann bzw. die Kosten dann nach der sogenannten "Grad-Tagzahl-Tabelle" ermittelt werden, also nach den Durchnittsverbräuchen einer Region.
2. Solange tragfähige Nachweise, zu denen natürlich auch Fremdrechnungen, also Lieferungen externer Anbieter gehören, nicht vorgelegt werden, dürfen Sie am Maßstab ermittelbarer Kosten, also entlang des Gasverbrauchs zuviel gezahlte Beträge zurückverlangen bzw. zurückbehalten. Hierbei ist der KWH-Wert, also der Energieverbrauch ein tauglicher Maßstab, da sich hieraus die Kosten errechnen lassen.
Rechtsanwalt Florian Wehner
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