Telefonische Rechtsberatung zum Thema Erbengemeinschaft

Frage: Ich soll für eine Erbengemeinschaft einen Käufer für eine geerbte Immobilie suchen. Mit einem Kaufinteressenten wurden nach zwei Hausbesichtigungen mehrere telefonische Konditionsverhandlungen geführt. Es wurde eine Einigung über den Kaufpreis getroffen. Der Käufer wollte darauf hin die Finanzierung klären, was sich jedoch zeitlich hingezogen hat.

Die Verkäuferseite möchte jedoch inzwischen dem Kauf nicht zustimmen und möchte stattdessen neue, weitere Interessenten mittels Makler suchen.

Der erste Interessent wurde darüber informiert und dieser besteht nun auf die Erfüllung des Vertrages, der aus seiner Sicht mit mir am Telefon abgeschlossen worden sei, zumal er in der Zwischenzeit die Finanzierung geregelt habe.

Frage: Ist der Kaufvertrag tatsächlich bei diesem Gespräch zustande gekommen oder handelte es sich dabei lediglich um eine Verhandlung zur Anbahnung eines Verkaufs bzw. eines Kaufvertrags, zumal ich selbst nicht Eigentümer der Immobilie bin?


Antwort: Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Kaufvertrages über eine Immobilie

Der Kaufvertrag einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Grundstück) kommt gem. § 433 BGB durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Dabei handelt es sich um ein Angebot und eine Annahme. Da Sie sich offensichtlich über die wesentlichen Bestandteile geeinigt haben, ist zwischen Ihnen ein Kaufvertrag grundsätzlich geschlossen worden. Allerdings ist bereits an dieser Stelle fraglich, ob der Käufer sich schon fest binden wollte. Es spricht mehr dafür, dass er seine endgültige Zusage (Vertragsannahme) von einer Finanzierungszusage abhängig machen wollte. Im Zweifel ist nämlich nicht zu vermuten, dass jemand ein Grundstück erwirbt, ohne eine stehende Finanzierung hinter sich zu haben. Hierauf kommt es jedoch in Ihrem Fall nicht an, siehe unten.

Wäre es in Ihrem Falle z. B. um ein Kfz gegangen, spräche mehr für das Zustandekommen eines Vertrages als dagegen.

Im Falle eines Immobilienkaufs kommt jedoch ein entscheidender Unterschied zum Kaufvertrag über eine bewegliche Sache zum Tragen. Gem. § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, einer notariellen Beurkundung. Es genügt mithin im Gegensatz zu normalen Kaufverträgen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht, dass die Parteien sich einigen. Es muss in jedem Fall die in § 311 b BGB vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung beachtet und eingehalten werden. Ist das formbedürftige Rechtsgeschäft überhaupt nicht beurkundet, so ist es gem. § 125 S. 1 BGB nichtig.

Fraglich könnte noch sein, ob in Ihrem Fall ein Vorvertrag geschlossen wurde, da lediglich noch die Finanzierungszusage des Käufers fehlte. Der Vorvertrag bedarf grundsätzlich der Form des Hauptvertrages, da aus ihm der Abschluss des Hauptvertrages erzwungen werden kann und deshalb die mit der Form bezweckte Warnfunktion in den Vorvertrag vorgelagert werden muss, vgl. Bamberger/Roth/Eckert BGB 2. Auflage 2008 § 145 Rn. 24. So ist zum Schutz vor Übereilung der Vorvertrag zu einem Grundstücksverkauf formbedürftig, vgl. BGHZ 97, 147.

Hinwies und Empfehlung: Sie sollten künftig mit Erklärungen dieser Art zurückhaltender sein. Im Prinzip ist nämlich zwischen Ihnen ein Kaufvertrag zustande gekommen; seine Wirksamkeit scheitert lediglich an der nichteingehaltenen Form.

Frage: Am 16.03.10 ist unser Stiefmutter gestorben, 3 Jahre zuvor unser leiblicher Vater. Wir 3 Kinder erbten das Haus, die Stiefmutter hatte Nießbrauch bis Lebensende. Vom Haus erbte sie nichts.

Nun, nach ihrem Tode, von dem wir am 22.04.10 erfuhren, schickten wir am 25.04. ein Schreiben ihren leiblichen Sohn zu, indem wir ihn aufforderten am 08.05.10 den Hausschlüssel zu übergeben und vorher das Mobiliar von ihr zu entfernen. In dem Schreiben stand der Satz: Das Betreten des Anwesens durch sie oder andere Personen ohne unser Beisein ist nicht möglich. Diesen Satz wollte der Sohn gelöscht haben, aber unser Bruder besteht auf diesen Satz.

Wenn er den Termin nun platzen läßt, können wir das Schloß der Haustüre austauschen lassen? Wir drei Kinder reisen aus entfernten Städte an und möchten nicht für nichts vor der Türe stehen. Er hatte ja dann Zeit vom 16.03 bis 08.05.10 das Inventar, das ihr gehört zu entsorgen. Das Inventar, das unserem Vater gehörte und jetzt uns befindet sich ja auch noch im Haus. Das Haus steht nun leer, da auch laut Testament nur die Stiefmutter darin wohnen durfte, der Erbe also nicht!

Antwort: Sehr geehrte Mandantin,

leider muss ich Ihnen mitteilen, dass ich unter rechtlich Gesichtspunkten nur begrenzt dazu raten kann gewaltsam in das Haus einzudringen und das Schloss auszuwechseln.

Durch den Erbfall ist die Erbengemeinschaft Eigentümer des Hauses geworden und hat alle Rechte eines Eigentümers. Der Sohn der bisherigen Bewohnerin hat demgegenüber kein Recht an dem Haus; er ist allerdings möglicherweiser Besitzer. Besitzer ist derjenige, der die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache ausübt. Zwar ist er vorliegend unberechtigter Besitzer, da er kein Besitzrecht hat, jedoch ändert das zunächst nichts an seiner Besitzerstellung.

Der Besitzer darf nicht gegen seinen Willen ohne entsprechenden Rechtstitel aus dem Besitz gedrängt werden. Die Situation des Sohnes ist damit vergleichbar einem Mieter, dessen Mietvertrag wirksam gekündigt worden ist. Auch in diesem Fall darf der Vermieter bei nicht erfolgtem Auszug nicht einfach das Schloss der Mietwohnung austauschen. Diesen Fall der Selbstjustiz lässt unsere Rechtsordnung nicht zu. Es droht sogar ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruch gegen den Eigentümer.

Notwendig ist in einer solchen Situation vielmehr ein gerichtlicher Räumungstitel, der in einem solchen Fall schnell und sicher zu bekommen ist. Notfalls kann dieses mit guter Begründung (drohende Gefahr) auch schon in einem Eilverfahren erfolgen.
Dann kann unter Beiziehung eines Gerichtsvollziehers die Wohnungsübergabe erfolgen. Die Kosten des Verfahrens trägt der (insoweit unterlegene) Sohn.

Anders stellt sich die Situation nur dann dar, wenn der Sohn den Besitz an der Wohnung bereits aufgegeben hat. Das ist dann der Fall, wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnt und seine eigenen Sachen bereits aus der Wohnung entfernt hat. Wenn Sie vermuten, dass das der Fall ist, spricht nichts dagegen mit einem Nachschlüssel die Wohnung zumindest zunächst zu öffnen um sich Gewissheit zu verschaffen. Ist die Wohnung noch bewohnt, dürfen Sie sich allerdings nicht dort aufhalten und dürfen auch das Schloss nicht austauschen. Stellen Sie fest, dass der Sohn die Nutzung des Hauses aufgegeben hat, steht einer Inbesitznahme Ihrerseits auch unter Austausch des Schlosses dagegen nichts entgegen.

Soweit die Rechtslage. Allerdings haben Vermieter in vielen Fällen die Erfahrung gemacht, dass ein entsprechendes Vorgehen bei noch benutzten Wohnungen sich als durchaus erfolgreich erwiesen hat. In Kenntnis des fehlenden Besitzrechtes unternimmt der unberechtigte Besitzer oft keine weiteren rechtlichen Schritte, da er ahnt, dass er letztlich doch unterliegen wird. Wenn Sie diesen Weg einschlagen, sollten Sie allerdings wissen, dass Sie sich im Konflikt mit unserer Rechtsordnung befinden.

Wenn Sie also den Eindruck haben, das das Haus leer ist, sollten sie sich schon auf den Weg machen.