Telefonische Rechtsberatung zum Thema Bebauungsplan

Nürnberg (D-AH) - Türkische Hochzeiten sind in der Regel ein Massenvergnügen, und die Gebäude, in denen sie zelebriert werden, deshalb Vergnügungsstätten. Mit dieser so schlichten wie einleuchtenden Begründung hat jetzt das Verwaltungsgericht Karlsruhe die regelmäßig an den Wochenenden stattfindende Umnutzung einer 800 m² großen Veranstaltungshalle in einem Gewerbegebiet zu einem vor allem türkischen Hochzeitspalast untersagt (Az. 5 K 3274/09).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, liegt das betroffene Grundstück im baden-württembergischen Wiesloch auf einem Gelände, für das der festgesetzte Bebauungsplan die Zulassung von Vergnügungsstätten ausdrücklich ausschließt. Der clevere Investor hatte deshalb den Ausbau der vorhandenen Hallengebäude nebst Cafeteria zu einer Veranstaltungsstätte für Messen, Ausstellungen, Seminare und Vorträge mit einem dazu gehörenden Gastgewerbe beantragt. Was da so unverfänglich nach Räumlichkeiten für harte Arbeit klingt, sollte laut internem Geschäftsplan aber in Wahrheit vor allem an Wochenenden großen, insbesondere türkischen Hochzeitsgesellschaften dienen - mit durchschnittlich 700 Gästen und mehrstündige Musikdarbietungen, deren Halleninnenpegel schon mal eine Lärmdauerbelastung von 90 dB erreichen könne.

Wodurch natürlicherweise die für die Wohnbebauung in der Nachbarschaft Verantwortlichen aufschreckt wurden. Und deren Widerspruch dann auch die uneingeschränkte Rückendeckung des Gerichts erhielt. Die Richter untersagten nämlich den Umbau der Gewerbehalle zur offensichtlichen Vergnügungsstätte. Ausschlaggebend für die bauplanungsrechtliche Ablehnung des Vorhabens waren insbesondere die städtebaulich negativen Auswirkungen, die mit dem Massenhochzeitspalast an den Wochenenden einhergehen würden - neben dem Lärm der feiernden Gesellschaften vor allem der zu erwartende mehrstündige An- und Abfahrtsverkehr der illustren Gäste aus dem überörtlichen Einzugsbereich. Damit würde - so der Urteilsspruch - das planerische Leitbild der Gemeinde in erheblicher Weise angetastet.

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Frage: Unser 10.000 qm Grundstück mit Haus (Erbengemeinschaft) grenzt zur einen Seite an eine stark befahrene Bundesstraße, zur anderen an ein FFH-Waldgebiet. Nun soll zur Streckenbegradigung und Verminderung des Verkehrslärms fürs Dorf eine Ortsumgehung gebaut werden. Die geplante Trasse führt auf der Waldseite über unser Grundstück, touchiert wohl auch das Haus. Zur Realisierung des Straßenbaus soll unser gesamtes Grundstück beansprucht (zerstört) werden (eine Umweltverträglichkeitsstudie wurde weit im Vorfeld erstellt, Ergebnis im Sinne des Auftragsgebers, Widerspruch in allen Punkten abgelehnt).

Zur Zeit wird das Haus nur teilweise bewohnt und steht zum Verkauf. Die Gemeinde hat jetzt ihr Vorkaufsrecht für alle betroffenen Grundstücke ausgesprochen. Der Verkehrswert des Grundstücks ist wegen des geplanten Straßenbaus und wegen des Renovierungsstaus (wegen des unsicheren Status) gering. Ich würde der Miterbin gerne ihren Anteil abkaufen, mit Kindern einziehen und mich dort freiberuflich (Tierphysiotherapie) und gewerblich (Tierpension) selbstständig machen - ohne das mir die Gemeinde einen Strich durch die Rechnung macht.

Besteht Aussicht auf Erfolg sich dem Verkauf zum Zweck des Straßenbaus zu verweigern? Wir wollen von der Gemeinde nicht billig um unser Erbe gebracht werden. Ich will meine Zukunft darauf bauen.


Antwort: Die Beantwortung Ihrer Frage und mögliche Handlungsalternativen hängen davon ab, welchen Stand das Planungsverfahren mittlerweile erreicht hat.

Es geht aus Ihrer Anfrage nicht eindeutig hervor, ob nun die Bundessstrasse verlegt werden soll (dann gilt das Bundesfernstraßengesetz) oder ob die Gemeinde eine Gemeindestrasse als Entlastungsstrasse plant (dann gilt das Bundesbaugesetz).

In beiden Verfahren ist jedoch geregelt, dass ein Vorkaufsrecht und erst recht eine Enteignung nur auf der Grundlage eines gültigen Plans erfolgen kann. Bei der Bundesstrasse ist dieses der Planfeststellungsbeschluss und bei der Gemeinde der Bebauungsplan. Sind diese Pläne erst einmal in Kraft getreten, gibt es nur noch eingeschränkten Rechtsschutz.

In beiden Planverfahren ist eine umfangreiche frühzeitige Bürgerbeteiligung vorgesehen. Die Bürger werden über den Stand des Verfahrens informiert und haben jetzt die Möglichkeit Bedenken und Anregungen vorzutragen. Über diese Anregungen und Bedenken muss bei der Planaufstellung förmlich entschieden werden. Auf der anderen Seite gilt aber auch, dass ausschließlich die Bedenken und Anregungen, die in diesem Stadium des Verfahrens vorgetragen werden, in späteren Gerichtsverfahren nicht mehr vorgetragen werden dürfen. Klageberechtigt sind auch nur die Grundstückseigentümer bzw. deren Rechtsnachfolger, die Anregungen und Bedenken erhoben haben.

Ist der Plan bereits in Kraft getreten, kann innerhalb bestimmter Fristen sowohl eine Klage gegen den Planfeststellungsbeschluss wie gegen den Bebaaungsplan eingelegt werden mit den obengenannten Einschränkungen.

Sind die Pläne bereits in Kraft getreten und können diese von Ihnen nicht mehr angefochten werden, bestehen allerdings Vorkaufsrechte und Enteignungsrechte. Das Vorkaufsrecht kann z.B. auch dann ausgeübt werden, wenn Sie Anteile von Ihren Miterben an dem Grundstück erwerben. Der Einstiegspreis z.B. der Gemeinde richtet sich dann nach der Höhe des Preises, den Sie mit Ihren Miterben vereinbart haben. Aber Achtung: Das Vorkaufsrecht ist ein Recht und keine Pflicht, so dass die Gemeinde bei überhöhten Preisen nicht kaufen muss.

Gegen das Vorkaufsrecht können Rechtsmittel eingelegt werden. Auch mit diesem Rechtsmittel kann

Unabhängig von den oben genannten Einschränkungen eine gerichtliche Prüfung eines Bebauungsplanes erreicht werden. Um dieses Verfahren durchzuführen und ggfs. auch zu gewinnen sind aber spezielle Rechtskenntnisse notwendig und ohne Beistand eines qualifizierten Rechtsanwaltes nahezu aussichtslos. Ein gut begründeter Plan ist aber auch mit einem guten Anwalt kaum zu "kippen".

Enteignung und Vorkaufsrecht dürfen nur insoweit ausgeübt werden, wie sie zur Durchführung des Planes unverzichtbar sind. Diese Frage sowie die Höhe einer Entschädigung werden im Enteignungsverfahren selbnst geprüft. Bei der Bemessung der Entschädigung ist dabei der Wert der Immobilie vor Aufstellung des Planes anzusetzen. Der Bürger erleidet also keinen Schaden dadurch, dass das Grundstück durch die Planung einen Schaden erlitten hat. Allerdings sind andere Kriterien wie bauliche Nutzbarkeit des Grundstückes vorher, Lage an einer vielbefahrenen Strasse und marode Bausubstanz sehr wohl mit zu berücksichtigen. Im Streitfall ist ein Gutachten von einem vereidigten Sachverständigen anzufertigen.

Zusammengefasst kann Ihre Frage wohl so beantwortet werden:

Eine Verweigerung der Grundstücksabgabe ohne qualifizierte fachanwaltliche Hilfe erscheint für einen juristischen Laien wenig aussichtsreich. Ob der Anwalt erfolgreich für Sie tätig sein kann, hängt vom Stand des Planverfahrens und etwaigen vorherigen Einwendungen und - ganz entscheidend- von der planerischen Qualität des angegriffenen Vorhabens ab. Ob sich die nicht geringen Kosten hier letztlich lohnen, kann anhand einer e-mail Anfrage ohne jede Detailinformationen nicht beantwortet werden. Halten Sie sich bei ihrer Entscheidung bitte vor Augen, dass der Gesetzgeber dem Planungsträger die Planungshoheit übertragen hat, die als Konsequenz auch ein Enteignungsrecht enthält. Die planerische Entscheidung geht zumindest dann, wenn sie allen rechtlichen Anforderungen entspricht, den Interessen des einzelnen Grundstücksbesitzers vor.