Frage: Ich möchte meinem Mieter kündigen, weil das alte Gebäude renoviert werden soll (liegt im Sanierungsgebiet) - Mieter (türkische Familie) wohnt schon lange im Objekt.
Kündigung war von meinem Vater vor ca. 3 Jahren schon einmal ausgesprochen worden - Mieter ist nicht ausgezogen - wir haben bisher nichts weiter veranlasst.
Ich benötige die Formulierung des Kündigungsschreibens (nur das was wichtig und Voraussetzung für eine wirksame Kündigung ist) und möchte wissen, wie das Prozedere ist, wenn der Mieter nicht auszieht.
Anmerkung:
Das Gebäude gehört mir. Mein Vater erhält allerdings die Miete laut Notarvertrag bis der Mieter auszieht - kein Nießbrauch
Antwort: Sehr geehrte Mandantin,
gerne übersende ich Ihnen nachfolgend einen Formulierungsvorschlag für eine Kündigung gem. § 573 BGB. Zu beachten ist hierbei, dass eine Kündigung gem. § 573 BGB durch den Vermieter nur dann zulässig ist, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt werden kann, in Ihrem Fall wenn Sie geltend machen können, dass Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Gem. § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Sie müssten daher, damit die Kündigung gerichtsfest ist, konkret anführen, weshalb die Renovierung erforderlich ist, und dass Sie ohne Renovierung erhebliche Nachteile erleiden würden wie bspw. Verfall des Gebäudes o.ä.
Der nachfolgende Formulierungsvorschlag sollte daher von Ihnen möglichst umfassend und mit konkreter Darlegung der Umstände ergänzt werden:
"Kündigung des Mietverhältnisses xy (konkret zu bezeichnen)
Hiermit kündige ich das o.g. Mietverhältnis zum nächst möglichen Zeitpunkt. Dies ist der 30./31. xy (vgl. § 573c Abs. 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.)
Die Kündigung ist leider erforderlich, weil ich eine umfassende Renovierung der Immobilie/Ihrer Wohnung vornehmen werde und diese Renovierung schon gem. Sanierungsplan erforderlich ist, um einen dauerhaften Schaden/eine dauerhafte Verschlechterung meiner Immobilie zu verhindern.
Ich weise Sie darauf hin, dass Sie in einem besonderen Härtefall gem. §§ 574-574b BGB dieser Kündigung schriftlich mir gegenüber widersprechen können, und zwar bis spätestes zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses.
Datum, Ihre Unterschrift"
Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht im Härtefall ist gem. § 574b Abs. 2 BGB für Sie als Vermieterin deshalb sinnvoll, weil der Widerspruch durch Ihren Hinweis einer Frist unterliegt, nämlich
Erklärung des Widerspruchs bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter demgegenüber nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
Sollte der Mieter Widerspruch einlegen, ist in einem gerichtlichen Klageverfahren, das von Ihnen zu betreiben wäre, zu klären, ob tatsächlich ein besonderer Härtefall vorliegt, so dass der Mieter evtl. noch einige Monate länger in der Wohnung verbleiben könnte, was das Gericht festlegen würde.
Sollte ein Widerspruch nicht erfolgen und der Mieter auch nicht ausziehen, müssten Sie ebenfalls eine Klage, sog. Räumungsklage einreichen, da Sie zur Zwangsräumung einen Titel, also ein gerichtliches Urteil benötigen. Erst nach Erlangung eines Titels/Urteils können Sie sodann den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.
Rechtsanwältin Andrea Fey
Frage: Bin Vermieter und habe die Wohnung mit 3-monatiger Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf gekündigt. Meine Fragen: muß die Mieterin fristgemäß aus der Wohnung? In wieweit bin ich verpflichtet Kosten wie Makler, Ablöse und pauschale Umzugskosten zu übernehmen (komplett bzw. anteilsmäßig)?
Antwort: Sehr geehrte Mandantin,
Fragestellung: Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
1. Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung
2. Kündigungsfristen der Eigenbedarfskündigung
3. Schutzrechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung
4. Zeitpunkt der Bekanntgabe einer Eigenbedarfskündigung
Zu 1.:
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Die Eigenbedarfskündigung ist keine heimliche Kündigung.
Ihr übermitteltes Kündigungsschreiben erfüllt diese Voraussetzungen bei weitem nicht und ist damit unwirksam. Sie sollten ein erneutes Kündigungsschreiben unter Berücksichtigung vorstehender Anforderungen verfassen und der Mieterin zustellen.
Zu 2.:
Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (insgesamt also 3 Monate). Zu beachten ist hier § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert. Im schlechtesten Fall kann dies auf eine Kündigungsfrist von 9 Monaten hinauslaufen. Dies scheidet nach Ihrem Mietvertrag aus, da das Mietverhältnis erst seit August 2009 läuft. Eine erneute Kündigung würde ebenfalls noch zum 31.05.2010 wirken, sofern Sie sie bis zum dritten Werktag im März zustellen.
Zu beachten ist ferner § 568 Abs. 2 BGB. Danach soll der Vermieter dem Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff BGB rechtzeitig hinweisen.
Zu 3.:
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt.
Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10.
Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.
Zu 4.:
Rein rechtlich muss der Eigenbedarf wie oben bereits erläutert, spätestens mit Zugang der Kündigung in dem Kündigungsschreiben dargelegt werden. Eine vorzeitige Verpflichtung des Vermieters bzw. Eigentümers, auch bei Erwerb, besteht nicht.
Häufig kann es jedoch ratsam sein, die Eigenbedarfskündigung vorzeitig anzukündigen um ggf. den Mieter zum freiwilligen und vorzeitigen Auszug zu bewegen. Unabhängig vom bestehenden Kündigungsrecht ist natürlich stets ein Aufhebungsvertrag möglich.
Etwaige Kosten wie Makler, Ablösekosten, Umzugskosten oder Renovierungsbeihilfe etc. müssen Sie der Mieterin natürlich nicht zahlen. Häufig zahlen Erwerber freiwillig einen Betrag zur Vermeidung eines Rechtsstreits, um selbst zügig einziehen zu können.
Rechtsanwalt Uwe Peters
|
