Telefonische Rechtsberatung zum Thema Kündigungsfrist

Nürnberg (D-AH) - Hat ein Lieferant von Flüssigkeitsgas mit seinen Kunden einen langfristigen Vertrag geschlossen, darf er in dieser Zeit seine Preise nicht ohne weiteres erhöhen. Eine Vertragsklausel, die eine automatische Anpassung an den Einstandspreis der Zulieferer des Gasversorgungsunternehmens vorsieht, ist hinfällig, hat jetzt der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 25/06) entschieden. Selbst die dem Verbraucher eingeräumte Möglichkeit, den Vertrag bei einer Preiserhöhung vorzeitig aufzukündigen, stellt nach höchstrichterlicher Auffassung in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich für die Kunden dar, berichtet die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline .
Die Transport- und Lagerungsbehälter für das Flüssigkeitsgas werden bei derartigen, auf bis zu zehn Jahren angelegten Verträgen in der Regel vom Lieferunternehmen nur vermietet. Festgelegt ist, dass der Kunde nach Vertragsablauf die Kosten für den Abbau der Tanks zu tragen hat. Auch werden in den Behältern verbleibende Brennstoffreste ausdrücklich nicht rückvergütet.
Kündigt, um einer Preiserhöhung zu entgehen, der Kunde also vorzeitig, so schlagen ihm nicht nur die erheblichen, eigentlich auf zehn Jahre berechneten Rückgabekosten sofort zu Buche - ihm geht auch das bereits bezahlte Gas verloren, weil er wegen der Kündigungsfrist von einem Monat dies nicht mehr zu Ende verbrauchen kann, erklärt der Rechtsanwalt die Wirkungsweise der unzulässigen Knebel-Verträge. Zumal, wie der Bundesgerichtshof monierte, die nichtige Preiserhöhungs-Klausel es an der nötigen Klarheit und Verständlichkeit fehlen lasse. Sie stellt es dem Gas-Unternehmen frei, den vereinbarten Preis faktisch ohne jegliche Begrenzung anzuheben, kritisiert der Rechtsanwalt.

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Frage: Wir möchten in Kürze ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung käuflich erwerben. Die Einliegerwohnung ist vermietet, allerdings existiert kein Mietvertrag und eine Mietkaution wurde auch niemals hinterlegt.

Die junge Frau wohnt seit ca. 2 Jahren in dieser Wohnung. Wir wollen der Mieterin aber die Wohnung kündigen, weil wir die beiden Wohnungen zusammenfügen wollen, da dies aus Platzgründen (2 Kinder+ 2 Erwachsene) notwendig ist. Welche Inhalte muss die Kündigung enthalten und welche gesetzliche Kündigungsfrist müssen wir einhalten?

Antwort: Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der von Ihnen angeführte Grund der Wohnungszusammenlegung zum Zwecke der Nutzung durch Ihre Familie ausreichend ist, um eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB zu rechtfertigen.

Der von Ihnen geschilderte Grund für die Eigenbedarfskündigung ist dabei gem. § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Da die Mieterin noch nicht mehr als 5 Jahre in der Einliegerwohnung wohnt, muss gem. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen.

Frage: Frage wegen Kündigungsfrist, da meine Tochter sich von Ihrem Freund getrennt hat.

unter § 2 - Mietzeit und ordentliche Kündigung, steht:
1.a) Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2008, (es läuft auf unbestimmte Zeit usw. = durchgestrichen worden).
1.b) Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2008 und endet am 31.08.2010. Es verlängert sich jedoch, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2.
2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn...usw.

Dann ist noch unter § 1 - Mieträume unter anderem 1 Küche angegeben.
Es ist aber kein Raum für die Küche da, sondern ist quasi im Eingangsbereich der Wohnung. Dort ist eine Wand mit den Anschlüßen - hier haben wir dann auch eine gerade Küchenzeile unterbringen können.

Frage: gibt es eine Möglichkeit "vorzeitig" aus dem Mietvertrag zu kommen oder läuft der Vertrag fest bis zum 31.08.2010?

Hinweis: wir suchen einen Nachmieter oder Untermieter - aber da muss ja auch der Vermieter damit einverstanden sein?

Antwort: Fragestellung: Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses trotz fester Laufzeit

Aus dem Vordruck des Einheitsmietvertrages ergibt sich bereits, dass es sich um ein älteres Formular handelt, welches aus der Zeit vor der Mietrechtsreform 2001 stammt. § 2 dieses Mietvertrags ist ausgesprochen widersprüchlich ausgefüllt. Zum einen ist eine feste Laufzeit vom 01.09.2008 bis 31.08.2010 vereinbart und zum anderen in § 2 Ziff. 2 eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Dies passt nicht zusammen.

Auf diesen Widerspruch kommt es jedoch dann nicht an, wenn die fest vereinbarte Laufzeit bis 31.08.2010 unwirksam ist. Bei der Vereinbarung einer festen Laufzeit handelt es sich um einen sog. Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB.

Gem. § 575 Abs.1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter einen Grund hierfür angibt (Ziff.1bis 3 des Abs.1 ) und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Daran fehlt es im vorliegenden Mietvertrag, so dass § 575 Abs. 1 S. 2 BGB zur Anwendung kommt. Danach gilt das Mietverhältnis bei Nichtangabe des Grundes als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Rechtsfolge der Mieterkündigung ist, dass sich diese nach § 573 c Abs.1 S.1 BGB richtet. Danach ist die Kündigung spätestens ab dem 3.Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Sollte es Ihre Tochter also eilig haben, kann sie das Mietverhältnis bis nächsten Mittwoch, den 05.08.2009 fristegerecht zum Ende des Monats Oktober 2009 kündigen. Die Kündigung muss spätestens am 05.08.2009 beim Vermieter eingegangen sein.

Ich empfehle stets, mindestens einen Tag früher für den Zugang zu sorgen.

Hinweis: Die handschriftliche Zusatzklausel in § 20 Nr.2 des Mietvertrages dahingehend, dass 50,00 EURO an den Vermieter als Instandhaltungsrücklage zu zahlen sind, ist unwirksam.

Frage: Ich bin seit Nov. 2002 in ungekündigter Stellung als Wirtschaftsprüfer bei meinem Arbeitgeber angestellt. Laut meinem Anstellungsverhältnis kann dieses mit einer Frist von drei Monaten zum 30.6./30.9. (nicht aber zum 31.12. oder 31.3.) gekündigt werden.

Die ausgeschlossene Kündigungszeiten stellt jedoch für mich ein erhebliches Erschwernis beim Arbeitsplatzwechsel dar, wenn man bedenkt, dass ich heute (im August) somit eine Kündigungsfrist von 11-12 Monaten einhalten muss, also frühestens im Juni nächsten Jahres wechseln kann.

Meine Frage ist nun: Ist der Ausschluss in meiner Branche wie der Wirtschaftsprüfung rechtlich in Ordnung ? Oder gibt es hier eine gesetzliche Frist, die für den Arbeitnehmer nicht überschritten werden darf (z.B. max. 6 Monate)? Oder ist dies durch § 622 Abs. 5 S. 4 BGB gerechtfertigt ?

Antwort: Aus dem von Ihnen angesprochenen und hier der Vollständigkeit halber unten zitierten § 622 BGB ergibt sich die Grundkündigungsfrist von vier Wochen zu den beiden Kündigungsterminen (zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats), die sich mit zunehmender Betriebszugehörigkeit zumindest für die Kündigung durch den Arbeitgeber verlängert und als Kündigungstermin nur noch das Ende eines Kalendermonats vorsieht. Im Umkehrschluss zu § 622 Absatz 5 und 6 BGB ergibt sich, dass eine Verlängerung der Kündigungsfrist möglich ist, soweit die Kündigungsfristen für Kündigungen durch den Arbeitgeber mindestens genauso lang sind. Entgegen dem Wortlaut gilt dies auch für Veränderungen von Kündigungsterminen, solange diese jedenfalls am Ende von irgendwelchen Kalendermonaten (und nicht neue Kündigungstermine erfunden werden wie z.B. "zu jedem ersten Mittwoch im Quartal" o.ä.) liegen. D.h. es ist auch möglich, Kündigungen nur noch zum Quartalsende bzw. ausschließlich zum Ende des zweiten und dritten Quartals in einem Kalenderjahr zuzulassen, sofern diese Beschränkung in den Kündigungsterminen auch mindestens in diesem Maße für arbeitgeberseitige Kündigungen gelten soll, was bei Ihnen wohl der Fall sein dürfte.

Eine Kombination aus einer Reduzierung von Kündigungsterminen (nur noch am Ende zweier Quartale) und Verlängerung von Kündigungsfristen (drei Monate) ist grundsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden. Solche Modifikationen der gesetzlichen Fristen und Termine sind allerdings nicht grenzenlos zulässig. Gesetzliche Höchstgrenzen liegen hier zunächst bei fünfeinhalb Jahren, was man § 624 BGB und § 15 IV TzBfG entnehmen kann. Die Rechtsprechung geht aber davon aus, dass eine einzelvertragliche Kündigungsfrist, die zwar die genannten Grenzen einhält, aber wesentlich länger als die gesetzliche Frist ist, im Einzelfall das Grundrecht des Arbeitnehmers auf freie Wahl des Arbeitsplatzes nach Artikel 12 des Grundgesetzes verletzen kann oder diesen in sittenwidriger Weise in seiner beruflichen und wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit beschränken kann. Es wurde hier aber z.B. bereits eine einjährige Kündigungsfrist zum Ablauf eines Fünf-Jahres-Vertrages als nicht unangemessen gewürdigt. Die Branche spielt bei dieser Betrachtung nur eine sehr untergeordnete Rolle. Vor diesem Hintergrund erscheint die Abrede aus Ihrem Arbeitsvertrag als noch zulässig, da sich die konkreten Fristen für Kündigungen aufgrund der Reduzierung auf nur noch zwei Kündigungstermine zwischen 3 und maximal 12 Monaten bewegen können.

Frage: Laut meinem Arbeitsvertrag habe ich 6 Monate Kündigungsfrist und darf erst Ende Februar 2010 gehen. Nun habe ich aber ein sehr gutes Jobangebot bekommen und möchte das Angebot wahr nehmen, da es eine seltene Möglichkeit ist. Dafür muss ich aber schon Ende September meine aktuelle Stelle verlassen.

Ich würde gerne wissen, was mein Arbeitgeber unternehmen kann, wenn ich die Stelle frühzeitig verlasse. Mein Vertrag ist mit einem deutschen Arbeitgeber, aber auf Englisch.

Antwort: Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass die Vereinbarung langer, auch 6monatiger Kündigungsfristen, nach der Rechtsprechung und gem. § 622 BGB durchaus als wirksam zu beurteilen ist, sofern die lange Kündigungsfrist auch für eine Kündigung durch den Arbeitgeber gilt.

Auch der Umstand, dass Ihnen hierdurch ein Arbeitsplatzwechsel wesentlich erschwert wird, führt dabei zu keinem anderen Ergebnis, da Sie auf der anderen Seite durch die vereinbarte lange Kündigungsfrist auch abgesichert werden und zum anderen der Vereinbarung der langen Kündigungsfrist zugestimmt haben.

Es wäre daher Ihrerseits mit dem derzeitigen Arbeitgeber die Vereinbarung eines Aufhebungsvertrages zum 30.09.2009 zu versuchen.

Sollte hierbei eine Einigung nicht erzielbar sein und sollten Sie dennoch die derzeitige Stelle frühzeitig verlassen, könnte Ihr Arbeitgeber evtl. Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen.

Allerdings wäre er hierbei beweispflichtig dafür, dass ihm tatsächlich ein Schaden, welcher konkret und in welcher Höhe entstanden ist.

Da er im Falle einer ordentlichen fristgerechten Kündigung Ihrerseits ohnehin Anzeigenkosten, Kosten für Bewerbungsgespräche etc. gehabt hätte, scheiden derartige Kosten aus.

Denkbar sind lediglich Kosten, die dem Arbeitgeber dadurch entstehen, dass ihm von Ihrem Verlassenszeitpunkt bis zum Wirken einer fristgerechten Kündigung, also bis Ende Februar 2010, erhöhte Kosten aus der Beschäftigung einer adäquaten Ersatzkraft entstanden wären.

Hierbei müsste Ihr Arbeitgeber allerdings konkret darlegen, dass es sich tatsächlich um eine adäquate Ersatzkraft handelt und nicht um eine höhere qualifizierte und dass auf dem Stellenmarkt zu Ihren Konditionen keine adäquate Ersatzkraft ausfindig gemacht werden konnte.

Die Beweisanforderungen an den Arbeitgeber sind hierbei durchaus als hoch zu beurteilen, so dass das verbleibende Risiko Ihrerseits bzgl. einer etwaigen Schadensersatzverpflichtung im Falle des frühzeitigen Verlassens Ihres derzeitigen Arbeitsplatzes ? gerade in der derzeitigen wirtschaftlichen Situation ? eher als gering zu beurteilen ist.

Frage: Ich habe vergangenen Dienstag, 19.01.2010 einen Mietvertrag unterschrieben.
Sowohl bei der Wohnungsbesichtigung als auch bei Vertragsunterzeichnung sicherte mir der Vermieter zu, dass eine DSL-Geschwindigkeit im Haus von 1.500 vorhanden sei.
Beim Ummelden des Telefonanschlußes wurde mir jedoch im T-Online Geschäft mitgeteilt, dass an dem Anschluß in dieser Wohnung maximal eine DSL-Geschwindigkeit von 385 zu erreichen ist. Ich bin daher gestern, Samstag 23.01.2010 vom Mietvertrag schriftlich, per e-mail wieder zurückgetreten.
Davon abgesehen - der Vermieter wollte mir eine Kopie des Mietvertrages an meinem Arbeitsplatz vorbeibringen, was ebenfalls nicht geschehen ist. Aufgrund der Tatsache, dass ich in der Wohnung keine Kellerräume zur Verfügung hatte, sagte mir der Vermieter, daß meine Sachen "schon irgendwo untergebracht werden können...." - Dies war mir ebenfalls zu unsicher und zu vage. Jetzt besteht der Vermieter darauf, dass ich eine 3-monatige Kündigungsfrist einzuhalten habe und für diese 3 Monate Miete zu bezahlen habe.

Antwort: Sehr geehrter Mandant,

Ein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht von dem Mietvertrag existiert nicht; ein solches gibt es nur bei sogenannten Fernabsatzverträgen, also Verträgen, die ausschließlich über Fernkommunikationsmittel, zum Beispiel im Internet, abgeschlossen werden.

Man könnte darüber nachdenken, ob Sie Ihre auf den Abschluss des Vertrages gerichtete Willenserklärung anfechten können, weil Sie vom Vermieter über vertragswesentliche Bestandteile getäuscht worden sind im Sinne des § 123 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Hierbei gibt es folgende Schwierigkeiten:

Man kann darüber streiten, ob Ihr Vermieter mit der für eine Anfechtung notwendigen Arglist gehandelt hat, oder ob er ?nur? ins Blaue hinein etwas behauptet hat.

Weiter kann man darüber streiten, ob es ein vertragswesentlicher Bestandteil der Mietsache ist, wie schnell das Internet in der Wohnung ist: streng genommen ist das Internet ja keine Leistung des Vermieters, sondern des Telekommunikationsunternehmens. Ggf. kann zudem eine höhere Geschwindigkeit mit einem anderen Anbieter oder einem Stick usw. erreicht werden.

Desweiteren kann Sie der Vermieter schnell in Beweisnöte bringen: er braucht nur zu behaupten, dass er mit Ihnen nicht über das DSL gesprochen hat oder aber dabei nichts Verbindliches zusagte. Dem hätten Sie nach Ihrer Schilderung keinen Beweis entgegenzusetzen, wobei Sie aber die Beweislast tragen.

Ähnliches gilt für die Unterstellmöglichkeiten: hier wurde anscheinend nur sehr vage, und wiederum nicht beweisbar, besprochen. Darin dürfte schon keine Arglist des Vermieters zu sehen sein.

Daher würden Sie mit einiger Wahrscheinlichkeit eine gerichtliche Auseinandersetzung über die 3 Monatsmieten verlieren, wenn der Vermieter so weit gehen würde, weil er zum Beispiel die Wohnung nicht entsprechend schnell wieder vermieten kann.

Ich rate daher, eine Einigung mit dem Vermieter zu suchen; andernfalls sollten Sie einen Prozess nicht riskieren.

Anmerkung:

Sie sollten den Mietvertrag vorsichtshalber richtig, das heisst schriftlich, unterschrieben und per Einschreiben, zum Ende der Dreimonatsfrist, hilfsweise zum jeweils nächstmöglichen Zeitpunkt, kündigen ? nicht das noch ein Monat dazukommt.