Was tun, wenn einem eine Abmahnung ins Haus flattert?Zunächst einmal die Ruhe bewahren und schauen, ob das Schreiben überhaupt genaue Angaben über den vermeintlich Geschädigten enthält, also seriös ist. Wenn ja, ist allerdings Eile geboten. Zunächst sollte man den beanstandeten Sachverhalt schnellstmöglich abstellen - unabhängig von seinem Wahrheitsgehalt. Also beispielsweise entsprechende Dateien oder Fotos im Internet zumindest vorübergehend beseitigen.
Wegen der extrem kurzen Fristen vieler Abmahnung bleibt auch danach keine Zeit zu verlieren. Nichts tun und nunmehr den weiteren Lauf der Dinge abzuwarten, wäre die schlechteste aller Optionen. Vor allem natürlich, wenn die Abmahnung berechtigt ist, muss man auf alle Fälle und schnell handeln. Es bleibt nichts anderes übrig, als eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben und somit juristisch die Wiederholungsgefahr auszuschließen. Dabei gehört meistens zur unbedingten Schadensbegrenzung, nicht die original beigefügte Unterlassungserklärung abzugeben, sondern eine modifizierte. Manche Anwälte wollen hier nämlich den Abgemahnte tüchtig über den Tisch ziehen. Und vergessen Sie nicht: Eine Unterlassungserklärung ist immer eine vertragliche Verpflichtung - mit allen, oftmals lange nachwirkenden juristischen Konsequenzen daraus.
Bei hohen Anwaltsrechnungen oder ernsthaften Folgen der abzugebenden Unterlassungserklärung empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen spezialisierten Anwalt zu beauftragen - obwohl man zunächst einmal selbst dafür zahlen muss. Dafür sollte man auf einen besonders versierten Experten zurückgreifen. Bei der Gestaltung der Unterlassungserklärung oder der Frage nach der Übernahme der für die Abmahnung in Rechnung gestellten Anwaltskosten bestehen nämlich erhebliche Gestaltungsspielräume.
Nicht viel anders, was die notwendige anwaltliche Unterstützung angeht, verhält es sich auch in dem Fall, wo die Abmahnung offensichtlich ungerechtfertigt ist, sodass der Abgemahnte selbst in die Offensive gehen kann. Ist eine Abmahnung unbegründet, weist man per Anwaltsschreiben die Gegenseite mit Kostenrechnung auf die Fehlerhaftigkeit der Abmahnung hin und fordert beispielsweise einerseits sie zur Abgabe einer Unterlassungserklärung auf - unter Zurückweisung der zu Unrecht geforderten Zahlungen. Oder droht mit einer negativen Feststellungsklage.
Rechtsanwalt Jörg-Matthias Bauer, Deutsche Anwaltshotline
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Frage: Wir haben einen Kiosk vermietet; teil des Vertrages war die mündliche Absprache, dass der Mieter alle 2 Wochen die Mülltonnen an die Straße zu stellen hat. Dieses hatte der Vormieter ca. 15 Jahre gemacht und der jetzige Mieter, als er dort noch angestellt war, die letzten Jahre auch. Seit der Mieter vor Jahren den Kiosk in eigener Regie übernommen hat, ist er dieser Verpflichtung immer nachgekommen. In der letzten Woche hat er dann am Telefon erklärt, dass die Aufgabe zukünftig nicht mehr ausführen wird.
Ist damit der Mietvertrag gebrochen? Welche Möglichkeiten haben wir das einzufordern? Steht uns ein Kündigungsrecht zu?
Antwort: Sehr geehrter Mandantin,
Die Frage, inwieweit Ihr Mieter verpflichtet ist, an der Müllbeseitigung mitzuwirken, haben Sie ausdrücklich in § 18 Ziff. 2. Ihres Mietvertrages geregelt. Darin ist vereinbart, dass Abfälle aus dem Gewerbebetrieb nicht in den Hausmüll verbracht werden dürfen. Ferner, dass der Mieter die aus seinem Betrieb (also dem Kiosk!) anfallenden Abfallstoffe, und hier im besonderen die umweltschädlichen, auf eigene Kosten und entsprechend den umwelt- und sicherheitsrechtlichen gesetzlichen Vorschriften selbst zu beseitigen hat. Dann heißt es noch, dass außerhalb der Mieträume Gegenstände wie Kisten oder Materialien nur nach vorheriger Zustimmung des Vermieters gelagert werden dürfen.
Damit ist hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Mieter für die Beseitigung seines Mülls selbst zu sorgen hat. Wie er dies tut, können Sie ihm im einzelnen nicht vorschreiben. Es kommt mithin auf Ihre mündliche Vereinbarung nicht mehr an. Diese hätte auch kaum Bedeutung, denn in § 28 Ziff. 2 des Mietvertrages haben Sie vereinbart, dass mündliche Nebenabreden zu Ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedürfen.
Letztlich haben Sie in § 29 des Mietvertrages unter Ziff. 2 nochmals besonders auf § 18 des Mietvertrages hingewiesen.
Um eine außerordentliche Kündigung aussprechen zu können, genügt diese, als geringer Verstoß einzuschätzende Pflichtverletzung, noch nicht. Allerdings können Sie Ihrem Mieter bei anhaltender Weigerung der ordnungsgemäßen Müllbeseitigung eine Abmahnung zukommen lassen.
Rechtsanwalt Uwe Peters
Frage: Wir (2 Erwachsene, 2 Kinder 10 und 5 Jahre alt) haben eine Doppelhaushälfte mit großem Garten gemietet, Nettomiete kalt 2.350€. Der Vermieter wohnt hinter unserem Haus in der zweiten Doppelhaushälfte und geht an unserem Grundstück vorbei, um zu seinem Eingang zu gelangen.
Wir möchten im hinteren Teil des Gartens (der von vorne nicht gut einsehbar ist) unser Trampolin aufstellen (Durchmesser ca. 3,50m). Beim "Bewerbungsgespräch" hatten wir nicht mitgeteilt, dass wir ein Trampolin haben, da wir nicht mit Problemen gerechnet haben. Am zweiten Teil des Einzuges, als unsere Umzugsleute das Trampolin aufbauen wollten, haben wir ein Verbot mitgeteilt bekommen. Begründung: der Rasen gehe dadurch kaputt (der hintere Teil des Gartens ist eine Mooswiese, kein Rasen).
Wie sieht hier die Rechtslage aus?
Unser Problem ist, dass es in unserer Gegend kaum schöne und bezahlbare Häuser gibt, sonst wären wir schon längst wieder ausgezogen (da sich schon mehr Vorfälle ereignet haben mit den Vermietern) und wir befürchten, wenn wir trotz Verbot das Trampolin aufstellen, wir eine Kündigung erhalten. Das hatte der Vermieter bereits meinem Mann angekündigt für den Fall, dass wir das Trampolin trotz Verbot aufstellen.
Unsere Tochter geht hier in das Gymnasium und hat bereits 4 Umzüge hinter sich, so dass wir ihr keinen weiteren Schulwechsel antun möchten.
Antwort: Sehr geehrte Mandantin,
Es ist sicher bedauerlich, dass Ihr Vermieter sehr penibel zu sein scheint und Ihnen ein Verbot im Hinblick die Aufstellung und Nutzung des Trampolins erteilt und sogar eine Kündigung in Aussicht gestellt hat. Zu Unrecht! Ein Verbot wäre nur möglich, wenn die Nutzung des Gartens durch Aufstellung eines Trampolins nicht mehr als vertragsgemäß angesehen werden kann oder aber von dem Trampolin eine Lärmbelästigung ausginge, die den Nachbarn nicht mehr zumutbar wäre. Denn nur dann könnte der Vermieter auf Grundlage des Mietvertrages und aus § 1004 Abs.1 BGB die Beseitigung des Trampolins oder die Unterlassung seiner Aufstellung verlangen.
Da Sie eine Doppelhaushälfte mit Garten gemietet haben, ist auch ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag die Nutzung des Gartens selbstverständlich erlaubt. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass ein Garten u.a. auch zu Erholungszwecken und bei Kindern auch zu Spielzwecken genutzt werden kann. Bei einem Einfamilienhaus ist es dem Mieter unbenommen, den Garten sogar alleine zu Spielzwecken zu nutzen.
Das Aufstellen von Spielgeräten (z.B. Schaukel, Klettergerüst, Sandkasten) im Garten ist ohne entgegenstehende mietvertragliche Regelung als vertragsgemäße Nutzung anzusehen, jedenfalls dann, wenn das Spielgerät nicht fest mit dem Erdboden verbunden und ohne Beschädigung der Mietsache entfernbar ist (so etwa AG Kerpen ZMR 2002, 924-925).
Nach Auffassung des Gerichts kann allenfalls bei einer festen Verankerung mit dem Grund und Boden eine bauliche Veränderung der Mietsache vorliegen, die nach regelmäßigen Bestimmungen in Mietverträgen der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters bedürfen.
Auch das AG Bonn (WuM 1994, 20) geht etwa davon aus, dass im Rahmen eines zur Nutzung überlassenen Gartens sogar die fachgerechte Einrichtung eines Spielplatzes (Schaukel und Sandkasten) im Garten während der Dauer des Mietverhältnisses erlaubt ist.
Davon ausgehend, dass in Ihrem Fall das Trampolin nicht fest mit dem Grund und Boden verbunden ist, kann es sich selbst bei einer etwaigen Regelung in Ihrem Mietvertrag nicht um eine bauliche Veränderung (von Haus und Garten) handeln. Mangels beeinträchtigender Einwirkung auf die Substanz von Wohnhaus und Garten bedarf es hiernach auch keiner ausdrücklichen Zustimmung Ihres Vermieters im Hinblick auf die Aufstellung und Nutzung des Trampolins.
Eine vielleicht denkbare Beschädigung des Rasens kann zu keinem anderen Ergebnis führen, da die Nutzung des Gartens mit einem Spielgerät, das nicht fest mit dem Boden verankert ist, als vertragsgemäße Nutzung anzusehen ist, die keiner Zustimmung des Vermieters bedarf.
Etwaige Beschädigungen des Untergrundes durch die Nutzung des Trampolins ? soweit dies überhaupt denkbar ist - müssten natürlich spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses beseitigt werden.
Im Rahmen der Nutzung des Trampolins sollte wie bereits angesprochen beachtet werden, dass die Grenzen dort liegen, wo andere Mieter oder Eigentümer in ihrer Nutzung beeinträchtigt werden. Das könnte etwa der Fall sein, wenn Nachbarn sich durch die Nutzung akustisch gestört fühlen. Um dem denkbaren Vorwurf einer ?Lärmbelästigung? vorzubeugen, ist daher zu empfehlen, jedenfalls die allgemeinen Ruhezeiten tagsüber und nachts einzuhalten.
Eine von Ihrem Vermieter angekündigte Kündigung wäre daher selbst bei vorheriger formgerechter Abmahnung m.E. rechtswidrig, ein darauf gestützter außergerichtlicher oder gerichtlich geltend gemachter Räumungsanspruch nicht erfolgreich durchsetzbar.
Ungeachtet der Rechtslage sollten Sie vielleicht dennoch prüfen bzw. ausloten, ob trotz der wohl insgesamt bestehenden unterschiedlichen Auffassungen ein Gespräch mit Ihrem Vermieter noch möglich erscheint, um eine rechtliche oder gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden.
So könnte man etwa im Hinblick auf das Trampolin versuchen , sich mit dem Vermieter auf bestimmte Nutzungszeiten zu einigen, verbunden mit der Zusage, dass man für tatsächlich am Rasen oder Boden entstehende Schäden Ihrerseits aufkommen werde.
Rechtsanwalt Michael Zemann
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