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Wann dem Vermieter Einlass gewährt werden muss

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Michael Wübbe
Stand: 28.06.2016

Eine immer wiederkehrende Frage ist die, nach dem Besichtigungsrecht der Mieträume durch den Vermieter. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht. Aber der Grund ist entscheidend.

Wenn unangenehme Gerüche über einen längeren Zeitraum anhalten, darf der Vermieter die Räumlichkeiten besichtigen, denn die Ursache dafür könnte Schimmelbefall sein oder irgendwo in einer Mauerlücke verwesendes Ungeziefer. Hier hat der Mieter die Pflicht Zugang zu gewähren, denn der Vermieter hat die Pflicht Mängel rechtzeitig zu beseitigen.

Aber der Vermieter hat nicht das Recht, willkürlich Besichtigungen einzufordern. Hierzu ist Voraussetzung, dass eine plausible Begründung (Besichtigung wegen Verkauf, geplanter Modernisierung oder eines drohenden Schadens) vorliegt sowie rechtzeitiger ein Termin angekündigt worden ist. Ein weiterer Grund ist, wenn seit der letzten Wohnungsbegehung mehr als zwei Jahre vergangen sind.

Beispiel: Dringen während der Mietzeit unangenehme Gerüche auf den Hausflur, können auch Nachbarn den Vermieter alarmieren. Denn Ursache für Gestank kann der Zustand der Wohnung sein, aber z. B. auch Fäulnis, Schimmel oder Verwesung. Der Vermieter hat hier ein Besichtigungsrecht. Das gilt selbst dann, wenn zur Zeit der geplanten Besichtigung kein Gestank mehr feststellbar ist. (Amtsgericht München, Urteil v. 08.01.2016, Az.: 461 C 19626/15).

Jedoch gibt es auch die Möglichkeit, dem Vermieter den Zutritt zu verweigern. Aber was hat das für Folgen? Wenn der Mieter den Vermieter trotz getroffener Vereinbarung nicht in die Wohnung lässt, könnte er sich dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Dies geht dann sogar so weit, dass der Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses riskiert (Landgericht Oldenburg, Urteil v. 03.08.2012, Az.: 6 S 75/12). Der Bundesgerichtshof sagt, für den Fall, dass das Besichtigungsrecht auf bestimmte Zimmer beschränkt wurde und der Mieter dem Zutritt verweigert, so ist eine daraufhin ausgesprochene Kündigung unwirksam. (BGH, Urteil v. 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

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