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Sollte der Mieter vor Wohnungsrückgabe renovieren?

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 04.01.2016

Wie häufig, lautet die zwar richtige, aber vage erste Antwort als Rechtsanwalt auf diese Frage: Das kommt darauf an. Rechtlich gesehen obliegt die Verpflichtung zur Renovierung nämlich grundsätzlich dem Vermieter. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

In der Praxis wird diese Pflicht aber im Mietvertrag regelmäßig dem Mieter auferlegt, und das ist auch generell zulässig. Allerdings hat die höchstrichterliche Rechtsprechung im Mietrecht zu Schönheitsreparaturen, Bagatellreparaturen und Endrenovierungsklauseln bzw. Quotenabgeltungsklauseln recht enge Grenzen für solche Klauseln gesetzt, die sich besonders bei der Wohnungsmiete nach § 307 ff. BGB richten – der sogenannten Inhaltskontrolle bei unfairen Klauseln.

Starre Renovierungsklauseln unzulässig

Unzulässig sind besonders starre Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter immer komplett renovieren muss. Unzulässig sind auch Klauseln mit starren Fristenplänen, die dem Mieter Renovierungspflichten auferlegen möglicherweise auch für Schäden oder Abnutzung, die nicht abhängig sind vom ursprünglichen Zustand der Wohnung und von der Abnutzung durch den Mieter.

Als zulässig erachtet werden andererseits weiche Klauseln mit Renovierungspflichten, worin der Mieter abhängig vom eigenen Wohnverhalten und dem durch die Miete verschlechterten Zustand der Wohnung zur Instandhaltung verpflichtet wird, nach Fristenplänen, die auch Ausnahmen zulassen. Das erkennt man an Formulierungen wie z. B. „in der Regel“, „üblicherweise“ oder „im Allgemeinen“.

Renovierungspflicht: neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 18. März 2015, (Az. VIII ZR 242/13) die Überwälzung der Renovierung bzw. Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter und eine damit zusammenhängende Quotenabgeltungsklausel dann nach § 307 BGB unfair und daher unwirksam erklärt, wenn die Wohnung ursprünglich schon renovierungsbedürftig überlassen worden ist und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hatte.

Das wichtigste Beweismittel ist dabei das von den Mietparteien unterzeichnete Übernahmeprotokoll. Um auf die Ausgangsfrage zurückzukommen: Wenn eine Klausel nicht eindeutig nach den oben aufgezeigten Kriterien oder nach anderer höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam ist, sollte der Mieter vor der Rückgabe vorsichtshalber lieber renovieren. Gegebenenfalls kann er dann die ihm dabei wegen unwirksamer Klauseln entstandenen zusätzlichen Kosten dem Vermieter dann später immer noch zurückbelasten.

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