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Schadensersatz bei Abbruch von Verkaufsverhandlungen

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Silvana Grass
Stand: 20.11.2015

Einem Immobilien- oder Grundstückskaufvertrag gehen zumeist längere Verkaufsverhandlungen voraus. Am Ende dieser Verkaufsverhandlungen steht oft die Vereinbarung eines Notartermins, um den Immobilienkauf letztlich zu beurkunden. Nach den gesetzlichen Vorschriften ist eine notarielle Beurkundung bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung.

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Käufer oder Verkäufer trotz Übereinstimmung und vereinbartem Notartermin dennoch kurz vor dem Termin einen Rückzieher macht. In diesem Falle stellt sich oft die rechliche Frage, ob der potenzielle Vertragspartner ggf. Schadenersatzansprüche geltend machen kann.

Ausgehend vom Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach jeder Verträge abschließen kann, aber nicht zu einem Vertragsabschluss verpflichtet ist, ist davon auszugehen, dass Aufwendungen, die vor dem notariellen Vertragsabschluss getätigt wurden, nicht zu ersetzen sind.

Zwar kennt das Gesetz grundsätzlich auch einen Anspruch auf Schadenersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein solcher Schadenersatzanspruch ist allerdings nur als Ausnahme zu verstehen und gilt nur für den Fall, dass der Vertragspartner wegen der geführten Vertragsverhandlungen sicher davon ausgehen konnte, dass es zu einem Vertragsabschluss kommen wird. Zudem müsste der Vertragspartner aufgrund des sicher angenommenen Vertragsabschlusses im Vertrauen auf diesen Aufwendungen getätigt haben.

Diese Schadenersatzregeln sind auf einen Immobilienkauf allerdings nicht anwendbar. Ein Immobilienkaufvertrag bedarf zur Wirksamkeit zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB), womit der Gesetzgeber insbesondere das Ziel verfolgte, Verkäufer und Käufer vor einem übereilten Verkaufs- bzw. Kaufentschluss zu schützen.

Aus dieser zwingenden Wirksamkeitsvoraussetzung wiederum ergibt sich, dass jeder der möglichen Vertragsparteien vor einem notariellen Vertragsabschluss jederzeit Abstand von einem Kaufgeschäft nehmen darf.

Würde man in einem solchen Fall einen der möglichen Vertragsparteien den sogenannten Vertrauensschadenersatz auferlegen, würde dies quasi einem Verkaufs- bzw. Kaufzwang gleichkommen. Damit ist der Ersatz des Vertrauensschadens bei einem geplatzten Notartermin lediglich die strenge Ausnahme und nur dann anzunehmen, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung eines der Beteiligten vorliegt.

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