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Wenn die Wohnfläche von der des Mietvertrags abweicht

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Olaf Bartsch
Stand: 02.09.2015

Der Mieter ist kraft Gesetzes von der Miete (teilweise) befreit, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund eines nicht unerheblichen Mangels ganz oder teilweise aufgehoben ist. (§ 536 I 1 BGB). Ein Mangel der Mietsache liegt regelmäßig vor, wenn die tatsächliche Mietfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Vortrag des Mieters, durch die Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung eingeschränkt, ist nicht erforderlich (BGH U. v. 24.03.04, VIII ZR 295/03 )

Wohnfläche und Gewährleistungsrechte

Die Wesentlichkeitsgrenze von 10 Prozent führt dazu, dass geringere Abweichungen unerheblich und Abweichungen von über 10 Prozent stets relevant sind. Das gilt auch für ein Einfamilienhaus mit Garten (vgl. BGH U. v. 28.10.09 -VIII ZR 164/08). Wird die Toleranzgrenze von 10 Prozent überschritten, wird die Minderung prozentual nach der Minderfläche berechnet. Eine Toleranzfläche wird nicht berücksichtigt. Bemessungsgrundlage ist die Bruttofläche. Der Mieter hat ein Recht zur fristlosen Kündigung (vgl. BGH U. v. 29.04.09, VIII ZR 142/08) wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, wobei nicht erforderlich ist, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Wohnfläche und Betriebskostenabrechnung

  • Wohnung ist tatsächlich größer als im Vertrag angegeben: Es besteht kein Anspruch auf Abrechnung aufgrund tatsächlicher Wohnfläche, egal ob die Abweichung geringer als 10 Prozent ist oder größer als 10 Prozent ist.

  • Wohnung ist tatsächlich kleiner als im Vertrag angegeben: Weicht die tatsächliche von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, so ist bei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt (vgl. BGH U. v. 31.10.07, VIII ZR 261/06), wenn die Abweichung größer als 10 Prozent ist, ist die tatsächliche Wohnfläche zu berücksichtigen.

Wohnfläche und Mieterhöhungen

Wohnung tatsächlich größer als im Vertrag angegeben:

Es besteht kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete aufgrund tatsächlicher Wohnfläche, wenn die Abweichung geringer als 10 Prozent ist. Es ist umstritten, ob das auch gilt, wenn die Abweichung größer als 10 Prozent ist. Der BGH hat mit Urteil vom 23.05.07 - VIII ZR 138/06, NJW 07,2626, entschieden, übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche, ist dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent beträgt, was wohl heißt, dass der BGH meint, bei größer als 10 Prozent größerer Wohnung sei die tatsächliche Fläche der Mieterhöhung zugrunde  zu legen, weil der BGH schreibt, dann werde eine Anpassung in Betracht kommen. Der BGH wird am 18. November 2015 in Sachen VIII ZR 266/14 erneut einen Fall der Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung verhandeln, wobei in einem Hinweisbeschluss vermerkt wurde, dass erwogen werde, nicht an der Rechtssprechung aus dem Jahre 2007 festzuhalten.

Wohnung tatsächlich kleiner als im Vertrag angegeben:

Es besteht kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete aufgrund im Mietvertrag angegebener Wohnfläche, wenn die Abweichung größer als 10 Prozent ist, wenn also die tatsächliche Wohnfläche um über 10 Prozent kleiner ist (vgl. BGH U. v. 7.7.04 – VIII ZR 192/03), auch nicht, wenn die Wohnung unter 10 Prozent kleiner ist.

Grund ist, dass die zuverlässige Ermittlung der Wohnfläche Sache des Vermieters ist und ihn somit das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe treffe. 

Wohnfläche und Angabe im Mietvertrag

Vorrangig ist die vertragliche Vereinbarung zur Wohnfläche (vgl. BGH U. v. 24.03.04, Az.: VIII ZR 44/08). Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, gilt die Berechnungsweise  der Bestimmungen für den preisgebundenen Wohnraum bei Abschluss des Mietvertrages. Das ist für vor dem 01.01.04 abgeschlossene Verträge die II. Berechnungsverordnung, für danach abgeschlossene Verträge die Wohnflächenverordnung.

Bedeutung von Zeitungsinseraten

Es kommt auf die mietvertraglichen Regelungen an (vgl. AG Frankfurt/Main 33 C 582/06 U. v. 5.5.06). Es besteht kein Anspruch wegen der Angabe im Zeitungsinserat, wenn die fragliche Tatsache nicht thematisiert und im Vertrag nicht mitgeregelt worden ist.

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind nicht relevant, solange die zuständige Behörde nicht eingeschritten ist. Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, weil die Nutzbarkeit der Mietsache mangels Einschreiten der zuständigen Behörde nicht eingeschränkt ist. 

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