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Schaden in der Mietwohnung - wer zahlt?

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Olaf Bartsch
Stand: 05.08.2015

Häufig kommt es zum Streit hinsichtlich der Frage, wer die Kosten der Beseitigung von Beschädigungen der Mietsache übernehmen soll. Ist streitig, ob die Mietsache bereits bei Mietbeginn beschädigt war, ist der Vermieter für den schadensfreien Zustand beweispflichtig. Rein wertende Darlegungen (z. B. vertragswidrig, nicht ordnungsgemäß, stark beschädigt, verschmutzt, katastrophal, fürchterlich, schlimm) reichen nicht. Der Vermieter muss darlegen, dass die Mietsache während der Mietzeit eine Veränderung oder Verschlechterung erfahren hat. Deshalb ist es erforderlich, dass der Vermieter im Schadensersatzprozess den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn und bei Mietende präzise beschreibt und darlegt, welche Veränderung oder Verschlechterung eingetreten ist (vgl. Landgericht Berlin, MM 1988, 28).

Für übliche, mit dem Mietgebrauch zusammenhängende Abnutzungen haftet der Mieter nicht. Nach § 548 BGB hat der Mieter für Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht einzustehen. Zu den Veränderungen und Verschlechterungen in diesem Sinne gehören zunächst diejenigen Abnutzungen und Verschleißerscheinungen, die im Verlauf der Mietzeit infolge des üblichen Mietgebrauchs eintreten. Hierzu zählen insbesondere kleinere Risse im Verputz, altersbedingte Verformungen von Fenstern, Abnutzung der Fußböden, Verfleckung der Tapeten, Verblassen der Anstriche, Türen und Rollläden, gebrauchstypische Defekte an den Sanitärgegenständen, brüchige Wasserschläuche in Bädern und Duschen, auch wenn wegen des besonderen Gewichts der Möbel der Bodenbelag Druckspuren zeigt. Die Abgrenzung kann im Einzelfall zweifelhaft sein.

Für Schäden, die durch die Haustiere des Mieters verursacht werden, hat der Mieter immer einzustehen, auch, wenn ihm die Tierhaltung erlaubt worden ist. Der Mieter übernimmt dann im Gegenzug für die Gestattung der Tierhaltung die Haftung für eventuelle Beschädigungen durch das Tier. Der Mieter haftet für solche Beschädigungen, die er schuldhaft verursacht hat. Dabei hat der Mieter Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 276 BGB). Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßgeblich ist, ob der Mieter im Umgang mit der Mietsache diejenige Sorgfalt beachtet hat, die von Mietern im Allgemeinen beachtet werden muss. Es kommt nicht darauf an, ob den Mieter ein persönlicher Schuldvorwurf trifft. Ist streitig, ob der Mieter einen Schaden an den gemeinschaftlich benutzten Hausteilen verursacht hat (Treppenhaus, Speicher, sonstige Gemeinschaftsräume), so trifft die Beweislast in vollem Umfang den Vermieter. 

Der Vermieter muss beweisen, dass der Schaden von einem bestimmten Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine mietvertragliche Klausel, wonach alle Mieter anteilig für Schäden an den gemeinschaftlichen Hausteilen aufkommen müssen, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, verstößt gegen § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB und ist unwirksam. Ist offen, ob eine Verstopfung des Abflussrohrs aus einem vertragswidrigen Gebrauch oder auf einem Schwachpunkt der Rohrführung beruht, so trifft den Vermieter die Beweislast (LG Kiel, WuM 1990, 499 = NJW-RR 1991, 400; ähnlich AG Schöneberg, GE 1983, 37). Für Zufall und höhere Gewalt haftet der Mieter nicht. 

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