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Checkliste zur Vermeidung von Fehlern beim Vermieten

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 20.03.2014

Wer den falschen Mieter hat, muss häufig im Ergebnis mehr zahlen, als dabei verdient wird. Das reicht bis hin zur vollständigen Zerstörung von Wohnungen, Häusern und deren Einrichtung. Folgende Checkliste könnte sich als nützlich erweisen:

Sind die Mieter seriös? Kann mit Sicherheit ausgeschlossen werden, dass Mietnomaden einziehen möchten?

  • Auffälliges Verhalten der Mieter feststellbar, z. B. herabgelassene Rollläden am helllichten Tage? Möglichkeit, Kontakt aufzunehmen? Keine Telefonnummer angegeben?
  • Namen der Mieter im Internet auf Auffälligkeiten überprüft?
  • Liegt eine aktuelle Selbstauskunft des Mieters bei der Schufa vor?
  • Kontaktaufnahme mit dem oder den vorherigen Vermieter/n über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren erfolgt?
  • Nachweise und Informationen über Einkommensverhältnisse überprüft?
  • Das Mietverhalten aus dritter Quelle überprüft?

Vor der Schlüsselübergabe zu klären:

  • Mietvertrag in aktueller Fassung muss unterzeichnet sein.
  • Wohnungs-Abnahmeprotokoll muss unterzeichnet vorliegen.
  • Die Kaution muss hinterlegt sein und wird auf Sperrkonto angelegt.

Unter keinen Umständen darf auf die Einforderung der Mietkaution verzichtet werden. Nein, § 551 BGB ist nicht durch den Gesetzgeber abschafft worden. Ist der Formularmietvertrag vom neusten Stand? Wenn die Klauseln nicht der neusten Rechtsprechung entsprechen, können Sie unwirksam sein. Umlagefähig sind nur Klein- und Schönheitsreparaturen sowie Kosten für grob fahrlässige oder absichtlich verursachte Schäden.

Betriebsnebenkosten sollten Mieter möglichst direkt zahlen (Strom, Wasser). Gehen Sie nicht unnötig für die Mieter in Vorleistung. Sonstige umlagefähige Betriebsnebenkosten müssen spätestens binnen Jahresfrist abgerechnet werden, § 556 Abs. 2 S. 3 BGB. Probleme und Besonderheiten bei Haustieren, Kindern, Nachbarn, Anzahl der Mieter nachgefragt und zufriedenstellend geklärt? Rechtsschutzversicherung abgeschlossen? Funktionierendes Reaktionssystem bei Mietrückständen? Systematische Rückmeldung und automatische Mahnungen bei Mietrückständen sind obligatorisch. Kurze Fristsetzung, Mahnbescheid und/oder Klage. Je schneller reagiert wird, desto geringer bleibt der Streitwert insgesamt, dadurch auch die Prozesskosten, und gegebenenfalls der für den Vermieter entstehende Schaden.

Beim Auszug: Termin zur Übergabe vereinbaren, wobei Abnahmeprotokolle durch die Mieter und Vermieter unterzeichnet werden. Alle aufgefundenen Mängel müssen dabei akribisch aufgenommen werden. Wenn Mieter nicht freiwillig gehen (möchten): Eine Räumungsklage ist Voraussetzung einer Zwangsräumung und unumgänglich, trotz der Kosten. Tipp: Fertigen Sie selbst nach den oben genannten Kriterien eine Checkliste an mit Fragen und Voraussetzungen besonders vor dem Abschluss eines Mietvertrags und vor der Herausgabe der Schlüssel. Davon sollte dann keinen Zentimeter mehr abgewichen werden.

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